悉尼房價持續(xù)瘋漲！公寓價格飛起！布里斯班華人瘋搶學(xué)區(qū)房！澳洲最幸福地區(qū)排名出爐！第一名竟然是？！

01

悉尼房價20年暴漲214%，最便宜公寓也要$50萬

數(shù)據(jù)顯示，悉尼曾經(jīng)遍地可見的50萬澳元住宅，在過去20年里已徹底銷聲匿跡。

失控的房價增長，重塑了這座城市的整個房產(chǎn)版圖。

2006年，花45.9萬澳元就能在悉尼買到一棟中價位房屋。

如今，即便是全市最便宜的房子，價格也遠高于這一水平。

可負擔(dān)的公寓供應(yīng)同樣在萎縮。

Cotality數(shù)據(jù)顯示，2006年悉尼公寓中位價約為37.2萬澳元，而現(xiàn)在，全市只剩0.2%的公寓價格低于或等于這一數(shù)字。

即便是當(dāng)年能買下悉尼四分之三房屋的67萬澳元預(yù)算，如今也連一棟房子都買不到。

同樣，48.4萬澳元在2006年足以鎖定全市四分之三的公寓，如今符合這一價位的公寓僅剩2.7%。

Cotality研究負責(zé)人Tim Lawless表示，若想以2006年的價格入手公寓，置業(yè)者只能把希望寄托在悉尼中西部。

他指出：“悉尼最便宜的公寓市場集中在Liverpool和Blacktown一帶。目前Warwick Farm公寓中位價約為48.8萬澳元，Mount Druitt約為51.4萬澳元。”

Lawless表示，除了這極少數(shù)地區(qū)外，過去20年的價格飆升幾乎消滅了悉尼所有可負擔(dān)住房。

他指出，全市房屋價格在此期間上漲了214%，公寓價格上漲了132%。

曾經(jīng)的中位價房產(chǎn)比例萎縮到近乎為零，也就不足為奇。

盡管20年間增速并非一成不變，但強勁的上行趨勢“不容置疑”。

“20年里只有4年價值出現(xiàn)倒退。增長趨勢完全壓倒了任何一段低迷期。”他說。

Lawless指出，同期工資漲幅遠遠跟不上房價，這進一步加劇了悉尼眼下的住房負擔(dān)能力危機。

“在新州，過去20年工資價格指數(shù)上漲了78.5%，而同期住宅價值上漲了180.5%，是工資漲幅的兩倍多。”他說。

獨立經(jīng)濟學(xué)家Saul Eslake表示，從2000年代中期到2010年代，多重因素共同推高了悉尼房價。

“首先是人口增長帶動的潛在需求強勁增長。在2010年代后期收緊外國購買現(xiàn)有房產(chǎn)的規(guī)定之前，海外投資者的需求也相當(dāng)旺盛。”他說。

Eslake表示，2000年代中期至2010年代中期的利率下行進一步刺激了需求。

與此同時，新州自1990年代起出臺的分區(qū)和規(guī)劃法規(guī)，相比其他地區(qū)對住房供應(yīng)的限制更為嚴格。

“過去20年里，除其中一年外，維州每年的住房完工量都超過新州。”他說。

本世紀之交以來，維州新增住房1,291,294套，而新州僅新增1,095,081套。

“這意味著新州新建房屋比維州少了18%，盡管同期新州人口平均比維州多28%。”Eslake說。

悉尼的地形也起了作用，并將繼續(xù)限制城市擴張。

“悉尼南北兩端被大型國家公園包圍，西面受限于Blue Mountains，東面是海洋， 還有三條大型水道深入市區(qū)。”他說。

房貸經(jīng)紀公司Equilibria Finance董事總經(jīng)理Anthony Landahl表示，他親眼見證了潛在買家為買房越來越吃力。

“攢首付成了一個艱巨得多的挑戰(zhàn)，如今人們薪水中很大一部分都要拿去還房貸。”他說。

Landahl表示，悉尼傳統(tǒng)上的可負擔(dān)重鎮(zhèn)，幾乎無一例外地讓首次置業(yè)者望塵莫及。

“15年前，悉尼60%到70%的區(qū)域還算負擔(dān)得起。Hills、Inner West甚至North Shore，首置業(yè)者都有機會入場。但現(xiàn)在情況完全不同了。”他說。

不斷上漲的房價，讓許多想換大房的悉尼人別無選擇，只能離開扎根多年的社區(qū)。

“假設(shè)你在Hills District買了套公寓，由于公寓和獨立屋之間巨大的價格鴻溝，如今你根本沒機會換成房屋。而10年前，家庭成員增加時，人們還能在本區(qū)內(nèi)完成住房升級。”他說。

Landahl表示，越來越多的客戶開始把目光投向悉尼以外。

“這不是他們的首選，但工資增長確實跟不上房價。所以現(xiàn)在越來越多的咨詢涉及臥龍崗（Wollongong）和Central Coast。”

02

溢價高達$43萬！布里斯班家長瘋搶學(xué)區(qū)房，華人夫婦“砸重金”鎖定名校

布里斯班家長正掀起一場“學(xué)區(qū)爭奪戰(zhàn)”。

為鎖定頂級公立學(xué)校名額，不惜支付高達43萬澳元的房產(chǎn)溢價。

這場博弈正將普通收入家庭擋在門外。

為了搶占該市頂級公立學(xué)校的入學(xué)名額，布里斯班家長不惜支付高達43萬澳元的驚人溢價，讓這些精英學(xué)區(qū)儼然成為房地產(chǎn)角力場。

業(yè)內(nèi)人士透露，越來越多家長采取“學(xué)區(qū)存款”策略，早在孩子入學(xué)前數(shù)年就提前購入州立學(xué)校學(xué)區(qū)房。

這種做法不僅將普通收入者排除在外，更把公共教育體系變成了一條高增長的房產(chǎn)投資捷徑。

Place Advisory的最新研究顯示，家長們正將目光鎖定全州學(xué)術(shù)和NAPLAN排行榜上名列前茅的學(xué)校，大量財富隨之涌入相關(guān)區(qū)域。

熱門學(xué)校包括Mansfield、Indooroopilly、Kenmore和Craigslea State High Schools，以及Ascot、Wishart、Ironside、Camp Hill和Chapel Hill State Schools。

數(shù)據(jù)顯示，在整個布里斯班，能否進入優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)直接造成了30萬至40萬澳元不等的持續(xù)房價落差。

溢價最高的是Brisbane State High學(xué)區(qū)房，售價比學(xué)區(qū)邊界外的房屋整整高出43萬澳元。

競爭同樣白熱化的還有Mansfield State High School學(xué)區(qū)。

該校支撐著全市競爭最激烈的家庭房產(chǎn)市場之一，買家為進入學(xué)區(qū)需多掏40萬澳元。

自去年以來，Mansfield房價上漲12.1%，達到145萬澳元。

同屬該學(xué)區(qū)的鄰近郊區(qū)Wishart則錄得15.6%的增長，中位價達128萬澳元。

西區(qū)的Indooroopilly State High School同樣帶來37萬澳元的學(xué)區(qū)溢價，當(dāng)?shù)胤績r年增長率達16.1%，中位價升至130萬澳元。

小學(xué)階段亦呈現(xiàn)相同趨勢。

為了在Ascot State School學(xué)區(qū)安家，家庭需多支付40萬澳元；Ironside State School學(xué)區(qū)的差價則為38萬澳元。

Place Ascot負責(zé)人Patrick McKinnon表示，強勁的需求正進一步收緊供應(yīng)。

一旦買家在學(xué)區(qū)內(nèi)落戶，往往會長期持有。

“家庭不再等到上中學(xué)才行動，而是很早就盯上小學(xué)學(xué)區(qū)。”McKinnon說。

“他們?nèi)胧袝r間更早，預(yù)算更緊，為了擠進學(xué)區(qū)劃線內(nèi)，對房屋品質(zhì)的妥協(xié)也越來越多。”

Tailored Buyers Agent創(chuàng)始人Leanne Spring指出，與頂級學(xué)校掛鉤的地區(qū)展現(xiàn)出抗跌能力，能夠抵御更廣泛的市場波動。

她表示，Wishart、Mount Gravatt East、McDowall和Chermside West已成為買家的主要目標。

這些地區(qū)不僅學(xué)區(qū)實力雄厚，還擁有以家庭為導(dǎo)向的社區(qū)氛圍。

“這些郊區(qū)擁有支撐房產(chǎn)周期各階段需求的家庭買家基本面，是可靠的表現(xiàn)者，而非投機玩物。”Spring說。

對部分買家而言，這是一種深思熟慮的財富策略。

Place Sunnybank負責(zé)人Owen Chen表示，富裕家庭寧愿多花錢買學(xué)區(qū)房，也不愿支付高昂的私校學(xué)費。

“對于有兩個孩子的家庭來說，進入正確的學(xué)區(qū)可以省下數(shù)十萬澳元的私校學(xué)費。”Chen說。

“但不同的是，這筆錢并沒有消失——它被捆綁在房產(chǎn)資產(chǎn)里。這并不意味著他們花錢變少了，只是選擇把錢投入房地產(chǎn)。”

然而，資金不那么雄厚的普通家庭并未放棄，而是另辟蹊徑。

PRD的另一項研究顯示，擠進該市頂尖公校學(xué)區(qū)最便宜的方式是“以院子換陽臺”——公寓買家只需約60萬澳元就能獲得入學(xué)資格。

全市最經(jīng)濟的切入點是Chelmer的公寓，中位價57.75萬澳元即可鎖定Indooroopilly State High School的名額。

內(nèi)城區(qū)買家則可瞄準Bowen Hills，60.4萬澳元的公寓可進入Kelvin Grove State College。

而想讓孩子上小學(xué)的父母，可在Nathan以65萬澳元購入公寓，確保Robertson State School的名額。

與此同時，Mansfield的公寓和聯(lián)排別墅年漲幅高達67.4%，中位價達到81.5萬澳元，約為當(dāng)?shù)貏e墅價格的一半。

PRD經(jīng)濟學(xué)家Diaswati Mardiasmo博士表示，布里斯班約65%的頂級學(xué)區(qū)內(nèi)仍有公寓價格低于全市844,844澳元的中位數(shù)，入門門檻比悉尼或墨爾本要低得多。

“盡管布里斯班房價正在飆升，但要以可負擔(dān)的方式進入前十名公立學(xué)校，當(dāng)?shù)丶彝サ奶幘橙匀桓鼮橛欣！盡ardiasmo博士說。

但她也警告，對于執(zhí)意要買獨棟房屋的家長來說，機會“非常渺茫”。

布里斯班大都市區(qū)的房屋中位價已達1,175,981澳元。

Coopers Plains，115.1萬澳元，是目前針對十大小學(xué)Robertson State School唯一剩下的可負擔(dān)別墅市場。

在五大精英聚集區(qū)——Ashgrove、Kenmore South、Rainworth、Upper Brookfield和The Gap——供應(yīng)緊張最為嚴重，普通收入者已徹底被擠出可負擔(dān)的獨棟房屋和公寓市場。

03

澳洲最幸福地區(qū)排名出爐！悉尼此地高居榜首，墊底的是…

如果你曾被困在高峰時段的車流中，心想 “在別處生活會不會更好”，那么一項最新研究或許能給出答案。

不過，在你為了徹底改變環(huán)境而收拾行囊奔向海濱之前不妨先看看 —— 最宜居的地方，其實可能就在身邊。

健康比較網(wǎng)站 iSelect 調(diào)查了全澳多個地區(qū)，綜合評估住房可負擔(dān)性、通勤時間、犯罪率、綠地數(shù)量以及就醫(yī)便利度等因素。

出人意料的是，悉尼的 Sutherland Shire 正式被評為全澳最幸福的居住地。

該地區(qū)位于 CBD 以南 26 公里處，擁有約 23 萬人口，以幸福生活指數(shù) 68.96 分（滿分 100 分）奪得榜首。

此外，Sutherland Shire 還以2.3% 的超低失業(yè)率，成為前十名中失業(yè)情況最輕的地區(qū)。

更值得一提的是，當(dāng)?shù)爻^三分之二的居民（66.2%）已在此居住至少五年，足以證明他們對生活環(huán)境的滿意程度。

南澳的 Adelaide Central and Hills 以 68.78 分位居全澳第二。

該地區(qū)憑借出色的工作與生活平衡、平均僅 8.1 公里的通勤距離，以及充足的醫(yī)療資源（每 10 萬人口擁有 2665 名 GP）而獲得認可。

悉尼西北部的 Baulkham Hills 和 Hawkesbury 位列第四。

珀斯內(nèi)城區(qū)憑借 2.9% 的失業(yè)率和高志愿者人數(shù)躋身前五。

另一方面，數(shù)據(jù)也揭示了澳洲宜居性最低的地區(qū)。對昆州而言，結(jié)果并不樂觀 —— 全澳五個最不幸福地區(qū)中，昆州獨占四席。

North Moreton Bay 不幸被評為全澳整體最不宜居地區(qū)，僅獲得 40.36 的慘淡分數(shù)。

該地區(qū)失業(yè)率高達 5.6%，每 10 萬人發(fā)生 9944 起犯罪事故，受此拖累，整體得分墊底。

同屬昆州的 Ipswich、Beaudesert 和 Wide Bay 也排名倒數(shù)。

唯一闖入倒數(shù)前五的非昆州地區(qū)，是北領(lǐng)地的 Outback NT（42.31 分），位列倒數(shù)第二。

04

澳洲近200萬家庭計劃在五年內(nèi)縮小住房規(guī)模

計劃在未來五年內(nèi)縮小住房規(guī)模的澳大利亞家庭數(shù)量自2021年以來增加了14%，接近200萬，這一增長可能會重塑部分住房市場，緩解住房供應(yīng)壓力。

越來越多的“空巢老人”愿意為年輕、不斷壯大的家庭讓路，而澳大利亞統(tǒng)計局（Australian Bureau of Statistics）截至2025年6月30日的數(shù)據(jù)顯示，各州在工黨五年計劃建造120萬套新住房的第一年都未能達到預(yù)期的新建目標。

一項針對52,000個家庭未來住房意愿的調(diào)查（由房產(chǎn)科技公司Downsizer.com委托進行）發(fā)現(xiàn)，有193萬個家庭計劃在五年內(nèi)縮小住房規(guī)模，高于2021年的168萬個。

雖然48.2%的有意縮小住房規(guī)模者希望下一套房的花費低于100萬澳元，但約三分之一的人愿意花費100萬至200萬澳元，17.5%的人愿意花費200萬澳元以上。

前澳大利亞聯(lián)邦銀行（Commonwealth Bank of Australia）首席經(jīng)濟學(xué)家、現(xiàn)Downsizer.com駐場經(jīng)濟學(xué)家Michael Blythe表示，如果能給予年長澳大利亞人激勵措施讓他們搬出多臥室大房，可能釋放約110萬“有升級需求的買家”（即在未來五年內(nèi)希望出售現(xiàn)房購買更大房屋的人）。

Blythe說：“澳大利亞已有近200萬人表示他們要么確定（縮小住房規(guī)模），要么正在考慮這樣做。”

“這在住房市場中占很大比例，有潛力重塑住房市場格局。”

澳大利亞房地產(chǎn)委員會（Property Council of Australia）政策與倡導(dǎo)執(zhí)行總監(jiān)Matthew Kandelaars表示，這種轉(zhuǎn)變對年長和年輕澳大利亞人來說將是“雙贏”。

Kandelaars說：“當(dāng)我們消除這一轉(zhuǎn)變的障礙時，我們?yōu)橄乱淮尫帕宋挥趦?yōu)質(zhì)地段的家庭住宅，有助于緩解住房供應(yīng)壓力，并支持現(xiàn)有住房存量的高效利用。”

Anthony Berry和Natalie Berry就是這樣已經(jīng)邁出這一步的縮小住房者。

2024年，他們賣掉了位于悉尼西郊Silverdale的四居室房屋后，搬入了位于新南威爾士州中央海岸Morisset的55歲以上老年人社區(qū)。

這是一次他們毫不后悔的搬遷，他們新的低維護房屋讓他們能夠輕松騰出時間從事從尊巴舞到乒乓球、劃皮劃艇和騎自行車等休閑活動。

60歲的Natalie說：“我們?yōu)樽约簞?chuàng)造了一種非常輕松、無壓力的生活方式。”

這對夫婦去年大部分時間都在旅行，而這要歸功于他們新居的“鎖門就走”特性。

激勵空巢老人賣房的一個關(guān)鍵措施是“縮小住房退休金繳款”（downsizer superannuation contribution），該政策允許55歲以上的人將出售房屋所得的30萬澳元（或夫妻60萬澳元）免稅存入其退休金賬戶。

但在2024-25年度，只有15,800名縮小住房者從房屋銷售中向退休金賬戶繳款417億澳元，Blythe認為可能需要進一步激勵措施來確保縮小住房者付諸行動。

澳大利亞國家老年人協(xié)會（National Seniors Australia）的數(shù)據(jù)顯示，32%的老年人認為印花稅是出售房屋的結(jié)構(gòu)性障礙，行業(yè)機構(gòu)長期以來一直倡導(dǎo)全國范圍內(nèi)為縮小住房者提供印花稅減免。

去年10月，澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank of Australia）行長Michele Bullock強調(diào)印花稅可能是退休人員縮小住房規(guī)模的潛在障礙。

然而，印花稅由州政府管控，雖然一些州提供了一定程度的減免，但它仍然是州政府的主要收入來源。

另一個障礙是誤解所有縮小住房者都想搬入一居室公寓，Downsizer.com首席執(zhí)行官Mark Macduffie表示。

正是這種當(dāng)前開發(fā)項目與買家行為之間的錯配，導(dǎo)致嬰兒潮一代（Boomers）和年輕家庭爭奪同一類型的房屋。

Macduffie表示，一些開發(fā)商現(xiàn)在正在為縮小住房者進行設(shè)計，提供更大的平面布局、更好的儲物空間和更像是替代性住宅的布局，這為更多市場參與者提供了效仿的“真正機會”。

Macduffie說：“當(dāng)合適的住房找不到合適的買家時，人們就會停留更長時間。”

“人們會在找到合適的房屋時才會搬遷——寬敞的起居空間、強勁的室內(nèi)外流通、大型娛樂空間，以及超大但易于維護的公寓或聯(lián)排別墅。”

*本文圖片均源自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系后臺刪除

10

05-2026

09

05-2026

08

05-2026