又被馬云預(yù)言中了！中央定調(diào)，中國(guó)房地產(chǎn)或?qū)⒂瓉硇乱惠啽q？

馬云曾在2017年說，“8年后，中國(guó)最便宜的東西可能就是房子”。核心有兩點(diǎn)：一是房地產(chǎn)炒作時(shí)代早晚結(jié)束，房子終究要回歸居住本質(zhì)；二是核心城市核心地段的房產(chǎn)，依舊有保值增值的價(jià)值，沒人口、沒產(chǎn)業(yè)的板塊，泡沫遲早被擠出去。

那中國(guó)樓市這次真的是這個(gè)樣子嗎？某投行表示，遍體鱗傷的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能走到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從而將帶動(dòng)中國(guó)股市跑贏其他新興市場(chǎng)股市。

可是，就在半個(gè)月前，摩根大通才剛發(fā)布了一份報(bào)告，說中國(guó)樓市尚未觸底。關(guān)鍵是，這半個(gè)月內(nèi)，從“還沒觸底”到“拐點(diǎn)將至”，中間也沒發(fā)生什么大事，但這家頂級(jí)投行的態(tài)度卻發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)變，這背后到底出了什么問題？

其實(shí)，不只是摩根大通這種前后矛盾的判斷，在外資投行里，還有更離譜的，就是高盛的轉(zhuǎn)變。2024年4月，高盛出過一份廣為流傳的報(bào)告，當(dāng)時(shí)判斷是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最短需要24個(gè)季度，也就是6年才能止跌反彈。

這份報(bào)告當(dāng)時(shí)被很多人引用，成了大家判斷樓市的核心參考。可就在2年后，也是最近，高盛又發(fā)布了一份新的報(bào)告，標(biāo)題是《中國(guó)樓市：上海和深圳引領(lǐng)復(fù)蘇》，核心結(jié)論變成了：上海和深圳會(huì)在今年率先觸底，未來3年有15%的上漲空間。從“還要跌6年”到“今年就觸底”，中間只隔了2年。

這2年里，各種決定樓市基本面的核心因素也沒有發(fā)生本質(zhì)的改變，唯一變化的只是月度數(shù)據(jù)出現(xiàn)了一些邊際上的改善，可投行的整個(gè)敘事邏輯就徹底反轉(zhuǎn)了。

而這所謂的“邊際改善”，恰恰對(duì)應(yīng)著2026年中國(guó)樓市的真實(shí)現(xiàn)狀——2026年5月初的周末，深圳南山、福田幾個(gè)核心片區(qū)的售樓處又出現(xiàn)了久違的排隊(duì)場(chǎng)面，中介朋友圈里“日光盤”“一房難求”的字眼刷屏，上海、北京的二手房帶看量翻倍上漲。

一時(shí)間，“樓市拐點(diǎn)確認(rèn)”“新一輪上漲周期開啟”的聲音占據(jù)了各大財(cái)經(jīng)平臺(tái)的頭條。可如果把視野從一線城市的核心地段挪開，三四線城市的售樓處依舊門可羅雀，遠(yuǎn)郊大盤還在靠送車位、送裝修拼命去化。

同一個(gè)5月，同一個(gè)中國(guó)樓市，冷熱分明到刺眼，這才是2026年樓市真正的樣子，也是投行態(tài)度反轉(zhuǎn)的核心背景，而這份“冷熱不均”，背后離不開政策的強(qiáng)力引導(dǎo)。

4月28日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新。看似平淡的一段表述，業(yè)內(nèi)人卻嗅出了不一樣的味道。

2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的提法還是“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，到了2026年4月28日，措辭被更新為“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。一字之差，分量很重——這是時(shí)隔整整一年后，政治局會(huì)議再度專門就樓市發(fā)聲。

換句話說，中央既要穩(wěn)，也明確表態(tài)不再走老路。壓力數(shù)據(jù)擺在那不容回避：2025年全國(guó)商品房銷售面積8.81億平方米，同比下降8.70%，銷售金額8.39萬億元，同比下降12.60%。

2026年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%，1—3月新建商品房銷售面積同比下降10.4%，銷售額下降16.7%。市場(chǎng)仍在筑底，絕不能掉以輕心。

挑這幾個(gè)城市先發(fā)力，絕不是巧合。重點(diǎn)一、二線城市選擇在“五一”假期前集中發(fā)布樓市新政，正是為了抓住傳統(tǒng)銷售旺季的時(shí)間窗口，通過政策疊加效應(yīng)放大市場(chǎng)熱度，加速修復(fù)購(gòu)房者信心。

尤其是在“十五五”開局之年的背景下，更要求各地以樓市穩(wěn)定為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。

再看具體力度：深圳定向放松福田、南山、寶安新安街道等核心區(qū)域限購(gòu)，符合條件的可在原基礎(chǔ)上多買1套；廣州按補(bǔ)貼總金額2億元、單套最高補(bǔ)貼3萬元測(cè)算，至少有6666戶置換業(yè)主可受惠，相當(dāng)于廣州1個(gè)月的新房交易量。算的是經(jīng)濟(jì)賬，也是信心賬。

很多人討論這輪回暖時(shí)，常常忽略一個(gè)鋪墊已久的“老底牌”——公積金利率。2025年5月7日，央行發(fā)布通知，自5月8日起下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率降至2.6%，第二套不低于3.075%。

這是公積金利率歷史上的低位區(qū)間。央行行長(zhǎng)在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，此次公積金貸款利率下調(diào)預(yù)計(jì)每年將節(jié)省居民公積金貸款利息支出超過200億元。

低利率底盤疊加2026年4月以來的限購(gòu)松動(dòng)、補(bǔ)貼加碼，購(gòu)房成本被壓到了近年最低。這是核心城市需求集中釋放的根本原因，而不是中介嘴里“全民搶房”的幻象，也正是投行看到的“邊際改善”。

可即便有政策加持、核心城市回暖，外界喊得最響的“全面回暖”，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)面前其實(shí)站不住腳。2026年3月，一線城市的新建商品住宅價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格均環(huán)比上漲，二、三線城市依舊環(huán)比下降。

從70大中城市看，3月新建商品住宅銷售和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量分別為14個(gè)、13個(gè)。今年3月，北京、上海、廣州、深圳4城二手房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)普漲，分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。注意，是14個(gè)城市新房?jī)r(jià)格在漲，全國(guó)一共70個(gè)大中城市。

冷熱分布一目了然——一線和強(qiáng)二線的核心地段在暖，絕大多數(shù)三四線還在磨底。

回到投行的判斷上，這2年里，各種決定樓市基本面的核心因素也沒有發(fā)生本質(zhì)的改變，唯一變化的只是月度數(shù)據(jù)出現(xiàn)了一些邊際上的改善，可投行的整個(gè)敘事邏輯就徹底反轉(zhuǎn)了。

很多朋友看投行的報(bào)告會(huì)被里面復(fù)雜的模型、海量的數(shù)據(jù)唬住，覺得就是專業(yè)的象征。但其實(shí)，絕大多數(shù)投行的預(yù)測(cè)模型都有一個(gè)天生的結(jié)構(gòu)性缺陷：它們都是基于歷史數(shù)據(jù)做線性外推。

說得直白一點(diǎn)，就是當(dāng)數(shù)據(jù)持續(xù)下行的時(shí)候，模型會(huì)默認(rèn)這個(gè)趨勢(shì)會(huì)延續(xù)，告訴你未來還會(huì)更差；而當(dāng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)向上的改善，模型又會(huì)默認(rèn)新的向上趨勢(shì)已經(jīng)形成，告訴你拐點(diǎn)來了。這個(gè)模型本身沒有預(yù)判拐點(diǎn)的能力，它只能滯后地確認(rèn)已經(jīng)發(fā)生的趨勢(shì)。

除了模型本身的局限，還有一個(gè)繞不開、更關(guān)鍵的問題，就是利益沖突。投行的研究部門和銷售交易部門之間，有一道名義上的防火墻，用來保證研究的獨(dú)立性，但這道墻到底能起到多大作用，外界其實(shí)很難知曉。

當(dāng)一家投行同時(shí)在做內(nèi)地房地產(chǎn)股的交易、給開發(fā)商做融資顧問、給機(jī)構(gòu)客戶做產(chǎn)品銷售，他的研究報(bào)告能不能做到完全的中立客觀，一直是這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期被質(zhì)疑的地方。

既然他們的預(yù)測(cè)這么不穩(wěn)定，為什么我們還是愿意看、愿意信這些外資投行的判斷？摩根大通、高盛、摩根史丹利這些名字背后，是上百年的歷史，是遍布全球的網(wǎng)絡(luò)，是一套看起來嚴(yán)絲合縫的分析框架。

換做是我們，在面對(duì)買房、投資這種人生大事，心里拿不定主意的時(shí)候，難免會(huì)覺得這種全球頂級(jí)機(jī)構(gòu)的判斷，比我們自己的想法更靠譜，比國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)更客觀，沒有那么多利益糾葛。

但這個(gè)默認(rèn)的前提，其實(shí)本身就站不住腳。外資投行對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率，也沒有比國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)更高。最典型的例子是2015年底，當(dāng)時(shí)路透社做過一輪調(diào)查，幾乎所有的國(guó)際投行都對(duì)中國(guó)樓市持悲觀態(tài)度，可最后的結(jié)果是，2016年中國(guó)樓市走出了一波超預(yù)期的行情。

這種失誤其實(shí)是系統(tǒng)性的問題，因?yàn)樗麄兡翘谆诔墒焓袌?chǎng)的分析模型，很難適配中國(guó)樓市強(qiáng)政策驅(qū)動(dòng)的特征。限購(gòu)、限貸、限售、指導(dǎo)價(jià)、集中供地、因城施策，這些政策工具在其他國(guó)家不存在，或者至少不以這種強(qiáng)度和頻率存在。