嘉棠雅序AB面：四環(huán)內(nèi)的上車神盤，還是醫(yī)院旁的“陪診公寓”？

文/北京進(jìn)深 林振興

嘉棠雅序，作為北京建工地產(chǎn)“嘉棠系”的第三子，操盤手劉濤肩上的壓力并不小。

畢竟前兩個(gè)兄弟盤的戰(zhàn)績，都太能打了。

懷柔嘉棠澐璽，網(wǎng)簽213套，地價(jià)覆蓋率超231%，賣一套賺一套的節(jié)奏；豐臺(tái)嘉棠璟樾，開盤勁銷266套，一炮而紅。

珠玉在前，“老三”嘉棠雅序怎么接？

更棘手的是，市場(chǎng)風(fēng)向變了。此前豐臺(tái)新盤的贈(zèng)送一個(gè)比一個(gè)狠，1.8米進(jìn)深陽臺(tái)+花池是標(biāo)配，得房率甚至能卷到近100%。

相比之下，嘉棠雅序雖說地段不錯(cuò)，贈(zèng)送卻收緊了不少，南向陽臺(tái)進(jìn)深最小才1.15米，沒有花池。

北京建工地產(chǎn)本想換打法，直接向方程國賢府“取經(jīng)”，北向搬出了黑科技“新物種”——裝飾構(gòu)架。

但根據(jù)最新的總平圖顯示，嘉棠雅序全部樓棟取消了北向裝飾構(gòu)架設(shè)計(jì)。

贈(zèng)送縮水，意味著實(shí)際使用面積“打折”。

嘉棠雅序定位首置和剛改，面積段99/109/112/123/139㎡，120㎡以下為主力戶型。

它的位置，確實(shí)很“香”。

項(xiàng)目位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營街道，緊鄰南四環(huán)。

通勤優(yōu)勢(shì)明顯，直線距離1公里內(nèi)有地鐵房山線花鄉(xiāng)東橋站、地鐵10號(hào)線與房山線換乘首經(jīng)貿(mào)站。

生活配套完善，首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京天壇醫(yī)院、北京口腔醫(yī)院、天壇生活廣場(chǎng)、花鄉(xiāng)奧萊村、紀(jì)家廟公園。

項(xiàng)目離三甲醫(yī)院很近，對(duì)剛需99㎡來說，未來極大概率出現(xiàn)一種情況：全國來看病的病人、家屬租住這里。

小戶型、租金低、離醫(yī)院步行可達(dá)——簡直就是“陪診短租”的完美標(biāo)的。

到時(shí)候小區(qū)或許會(huì)出現(xiàn)人員流動(dòng)大，魚龍混雜，管理難度高，居住純粹性與安全感恐將大打折扣。

一位在東腫瘤醫(yī)院的工作醫(yī)護(hù)坦言，“我對(duì)離醫(yī)院太近的房子，除非性價(jià)比可以，還是有點(diǎn)兒介意的”“天壇醫(yī)院主要是神經(jīng)疾病，神經(jīng)康復(fù)需要很長時(shí)間，租房是很合適的”。

不止“醫(yī)患”風(fēng)險(xiǎn)，還有“后來者”的背刺。

嘉棠雅序所在地塊是去年北京土拍的收官項(xiàng)目，由北京建工地產(chǎn)與北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)聯(lián)合體以24.72億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)4.2萬元/㎡。

項(xiàng)目開發(fā)主體為北京豐合嘉匯置業(yè)，成立于1月6日，注冊(cè)資本24.72億元，北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理張浩出任項(xiàng)目公司董事長，李京昆任總經(jīng)理。

股權(quán)上，北京建工地產(chǎn)持股65%，城鄉(xiāng)開發(fā)持股35%，二者同屬北京建工集團(tuán)。

然而，環(huán)顧四周，競(jìng)爭者環(huán)伺。

眼下，離嘉棠雅序距離3公里左右的豐臺(tái)區(qū)南苑濕地城中村A區(qū)FT00-2302-0001地塊，進(jìn)入北京第四輪供地清單。

該地塊占地6.14公頃，規(guī)劃地上建面12.58萬平方米，容積率2.05，鄰近地鐵19號(hào)線新發(fā)地站。

周邊有萬達(dá)廣場(chǎng)（北京槐房店）、北京華聯(lián)BHG Mall（公益西橋店）、北京博愛醫(yī)院、槐新公園、海子公園、南苑森林濕地公園等生活配套設(shè)施。

不止如此，嘉棠雅序南側(cè)，還“藏”著兩幅規(guī)模更大的住宅用地待供應(yīng)。

其中，02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

按照目前趨勢(shì)，這兩塊地很可能在未來五年內(nèi)進(jìn)入供地清單。這也意味著，嘉棠雅序在產(chǎn)品、贈(zèng)送面積和價(jià)格上可能會(huì)被“后來者”背刺。