觀察丨東百集團(tuán)物流瘦身：7年退出7項(xiàng)目，亦莊核心倉(cāng)花落京東

2026年5月11日晚，東百集團(tuán)（600693.SH）一紙公告，宣布將北京亦莊物流項(xiàng)目全資出售，作價(jià)3.35億元，接盤(pán)方為京東旗下北京云硅信息技術(shù)。

在此之前，東百已通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式退出7個(gè)物流項(xiàng)目；此次北京亦莊項(xiàng)目脫手，是公司第8個(gè)處置標(biāo)的。

這也是最讓市場(chǎng)錯(cuò)愕的一次，亦莊項(xiàng)目2025年才全線(xiàn)竣工，運(yùn)營(yíng)不滿(mǎn)一年便急于脫手，正處在出租率爬升的黃金期。

"優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)剛投產(chǎn)就賣(mài)，東百這是有多缺錢(qián)？"

這是不少投資者的疑問(wèn)。但更準(zhǔn)確的問(wèn)題是：東百?gòu)囊婚_(kāi)始就沒(méi)打算長(zhǎng)期持有。這家老牌百貨企業(yè)過(guò)去7年一直在這個(gè)循環(huán)里打轉(zhuǎn)——拿地、建設(shè)、培育、出售、變現(xiàn)。用行業(yè)的話(huà)說(shuō)，這叫"開(kāi)發(fā)商"，用東百自己的話(huà)說(shuō)，這叫"投-建-招-退-管"閉環(huán)。

只是這個(gè)閉環(huán)，在2026年的市場(chǎng)環(huán)境下還能轉(zhuǎn)多久，要打一個(gè)大問(wèn)號(hào)。

先看這次交易。

北京亦莊物流中心位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地段，緊鄰經(jīng)海路地鐵站，距東南六環(huán)僅3公里、五環(huán)6公里。這是北京五環(huán)邊屈指可數(shù)的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)資源。

項(xiàng)目由1棟單層高標(biāo)庫(kù)和2棟三層電梯庫(kù)、2棟高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓組成，總建筑面積約5.8萬(wàn)平方米。2025年竣工后快速完成招商，已入駐小米、京東等知名企業(yè)。

就是這樣一處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)不滿(mǎn)一年就被擺上貨架。

公告顯示，交易標(biāo)的為福建烜達(dá)豐實(shí)業(yè)100%股權(quán)（旗下全資持有北京環(huán)博達(dá)物流），截至2025年末總資產(chǎn)超5億元，凈資產(chǎn)約2.83億元。

交易作價(jià)3.35億元，采用分期付款，12個(gè)月內(nèi)完成交割。公告理由是"盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)"。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，此舉表面是盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)則也是優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、回籠現(xiàn)金流的現(xiàn)實(shí)選擇。

把時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)，看東百這7年物流業(yè)務(wù)的完整軌跡。

公司正式切入倉(cāng)儲(chǔ)物流賽道，始于2016年。那幾年正是物流地產(chǎn)風(fēng)口期，普洛斯、萬(wàn)緯、京東產(chǎn)發(fā)等一眾企業(yè)全國(guó)跑馬圈地，作為福州老牌上市零售企業(yè)，東百也順勢(shì)入局加碼。

巔峰時(shí)期，公司累計(jì)拿下18個(gè)物流項(xiàng)目，總建筑面積約180萬(wàn)平方米，土地面積約202萬(wàn)平方米。布局覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)以及國(guó)內(nèi)多數(shù)物流樞紐城市。合作客戶(hù)清一色都是行業(yè)頭部，京東、順豐、比亞迪、SHEIN、古茗等均在列。

不過(guò)從一開(kāi)始，東百就沒(méi)打算長(zhǎng)期重倉(cāng)持有全部項(xiàng)目。七年間陸續(xù)退出7個(gè)物流項(xiàng)目，累計(jì)回籠資金超23億元。

本次亦莊交易，屬于2026年新增處置標(biāo)的，不計(jì)入此前7個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)范疇。

截至目前，公司仍自持11個(gè)物流項(xiàng)目。一邊拿地建設(shè)、一邊批量退出，相當(dāng)于早年布局的物流版圖，已經(jīng)賣(mài)掉了近一半。

為什么要賣(mài)？

一位物流地產(chǎn)從業(yè)者的解釋很直接："高標(biāo)倉(cāng)是重資產(chǎn)，前期拿地、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要錢(qián)。長(zhǎng)期持有靠租金回報(bào)，回收周期太長(zhǎng)。沒(méi)有央企國(guó)企那樣的低成本資金優(yōu)勢(shì)，根本扛不住。"

東百2025年物流板塊收入1.9億元，同比增長(zhǎng)37.72%，看起來(lái)數(shù)據(jù)不錯(cuò)。但收入主要來(lái)自哪里？

答案是：賣(mài)項(xiàng)目。

2025年年報(bào)藏著關(guān)鍵信息——公司剩余11個(gè)自持物流項(xiàng)目已全部竣工。倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)板塊整體毛利率高達(dá)92.29%，顯著高于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，核心得益于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、管理輸出帶來(lái)的多元收益結(jié)構(gòu)。

問(wèn)題是：這種方式能持續(xù)多久？

更深層的問(wèn)題在于：東百的百貨主業(yè)已經(jīng)撐不起來(lái)了。

東百集團(tuán)創(chuàng)立于1957年，是福州老牌百貨巨頭，東街口那座樓是無(wú)數(shù)福州人的記憶。但近年來(lái)受電商沖擊、新消費(fèi)分流影響，傳統(tǒng)百貨越來(lái)越難。

2025年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)百貨實(shí)現(xiàn)營(yíng)收15.44億元，同比微降1.04%，毛利率僅54.96%，營(yíng)收增長(zhǎng)已然觸及天花板，增長(zhǎng)空間持續(xù)收窄；而倉(cāng)儲(chǔ)物流營(yíng)收1.90億元、同比大漲37.72%，毛利率高達(dá)92.29%，扛起第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)大旗。

不過(guò)物流高收益并非依靠長(zhǎng)期租金運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)，更多還是依賴(lài)項(xiàng)目退出資產(chǎn)增值與管理服務(wù)收益支撐。

一位長(zhǎng)期跟蹤東百的券商分析師說(shuō)了大實(shí)話(huà)："東百的物流業(yè)務(wù)本質(zhì)上是在做'資產(chǎn)倒手'，不是在做'運(yùn)營(yíng)'。開(kāi)發(fā)→培育→賣(mài)掉→留著做物業(yè)管理，這個(gè)模式能轉(zhuǎn)的前提是不斷有人接盤(pán)?，F(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境變了，外資機(jī)構(gòu)不像以前那么大方，以后能不能順利退出要打個(gè)問(wèn)號(hào)。"

市場(chǎng)確實(shí)在變。

過(guò)去兩年，國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)從早年的供不應(yīng)求逐步轉(zhuǎn)入存量競(jìng)爭(zhēng)階段。據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2025年國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)存量持續(xù)走高，新增供應(yīng)不斷釋放，行業(yè)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)周期。

租金與空置呈現(xiàn)明顯分化格局：北京、上海、大灣區(qū)等一線(xiàn)核心地段高標(biāo)倉(cāng)租賃需求堅(jiān)挺，日均租金約0.6-1元/㎡；而多數(shù)二三線(xiàn)城市受供應(yīng)過(guò)剩影響，租賃需求走弱、空置率抬升，租金承壓下行。

前幾年外資機(jī)構(gòu)大舉掃貨高標(biāo)倉(cāng)的行情已經(jīng)褪去， 如今黑石、領(lǐng)展等機(jī)構(gòu)不再大范圍普投，只聚焦核心城市稀缺標(biāo)的，對(duì)二三線(xiàn)項(xiàng)目趨于謹(jǐn)慎，整體出手更理性、保守。

這正是東百面臨的尷尬：現(xiàn)在還能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)的，都是核心城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。二三線(xiàn)城市的物流資產(chǎn)，很可能“有價(jià)無(wú)市”。

東百現(xiàn)在賣(mài)亦莊項(xiàng)目給京東，本質(zhì)上是在高位套現(xiàn)。但隨著市場(chǎng)供需逆轉(zhuǎn)，后續(xù)項(xiàng)目還能不能找到接盤(pán)方，要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

走到這一步，東百其實(shí)沒(méi)有選擇。

作為區(qū)域性百貨企業(yè)轉(zhuǎn)型，沒(méi)有央企國(guó)企的低成本資金優(yōu)勢(shì)，又不想被重資產(chǎn)拖死，只能選擇"開(kāi)發(fā)-培育-退出-運(yùn)營(yíng)"的周轉(zhuǎn)模式。

但這個(gè)模式有個(gè)致命弱點(diǎn)：高度依賴(lài)外部融資和市場(chǎng)流動(dòng)性。一旦融資收緊、接盤(pán)方變得謹(jǐn)慎，資金鏈就會(huì)出問(wèn)題。

一位資深財(cái)經(jīng)觀察人士的評(píng)價(jià)很犀利："東百這種方式，本質(zhì)上是在'走鋼絲'。每次賣(mài)項(xiàng)目都能回籠資金沒(méi)問(wèn)題，但下一次呢？市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)這么好。外資機(jī)構(gòu)已經(jīng)變謹(jǐn)慎了，未來(lái)還能賣(mài)給誰(shuí)？"

東百目前剩余11個(gè)自持物流項(xiàng)目中，除北京、大灣區(qū)等核心城市項(xiàng)目外，多數(shù)分布在二三線(xiàn)物流樞紐。這些項(xiàng)目未來(lái)的退出難度，可參考當(dāng)前市場(chǎng)行情。

從1957年福州東街口一支小店鋪，到如今年?duì)I收數(shù)十億的上市集團(tuán)，東百的起點(diǎn)是零售。但零售的想象力已經(jīng)看到天花板，物流成了第二戰(zhàn)場(chǎng)。

只是這場(chǎng)仗，東百打得越來(lái)越吃力。

7年退出7項(xiàng)目，亦莊核心倉(cāng)花落京東不是結(jié)束。東百的物流"瘦身"故事，可能剛剛進(jìn)入下半場(chǎng)。