“軟新”旁地塊、低容地塊、西工大新校區旁地塊！西咸出招！

各大城市、各大區域將拿出壓箱底級別的地塊進行供應，以此來提升房企拿地積極性以及土地市場的熱度。

這是此前我們對于今年土地市場趨勢的判斷。

從現在來看，果然如此。

高新區時隔2年多再次拿出了高新31小、11初學區范圍內的住宅地塊，引發四大央企爭搶，最終溢價成交，成為2026年西安第一宗溢價成交的地塊。

曲江新區，則拿出了容積率1.2的地塊，這在近十年主城區土地市場都是極其罕見，最終被金茂拿下。

幸福林帶片區、團結片區，新供應的地塊容積率也低于此前已成交地塊的容積率……

就在這幾天，西咸新區也放出大招，五大新城及能金區均拿出了各自壓箱底級別的地塊進行推介，引發了各大企業高度關注！

01

西咸新區的機會

關于西咸新區未來的發展，有人看好，有人就存在擔憂。

特別是西安市“十五五”規劃中關于深化開發區改革相關信息出來后，西咸新區的命運更是引發了各界的猜想。

實際上，仔細翻閱西安市“十五五”規劃的原文，給西咸新區的方向是：西咸新區深化新區、新城、鎮街、國企綜合改革，新區加強行政管理，新城突出園區開發和產業發展，鎮（街道）強化項目服務和基層社會治理，國企發揮市場化支撐作用，完善新區行政區+開發區的管理運行機制。

圈重點：加強行政管理。

其它幾個開發區中，明確“增強行政管理能力”的是高新區。

西咸新區、高新區加強、增強行政管理，這也不難理解，畢竟這兩大開發區的GDP合計占到西安全市的1/3，并且西安的科創資源也主要集中在這兩大開發區，由此可見其在西安經濟發展、城市發展中的重要性。

從目前來看，西咸新區未來的方向，如今天的天津濱海新區、重慶兩江新區，懂得朋友自然懂。

同時，在陜西省、西安市層面，很明顯也將更多的資源在向西咸新區傾斜。

目前，西安市共計謀劃了48個重點發展片區，作為未來一段時間高質量發展的主戰場。在這48個重點片區中，有18個位于西咸新區，占到西安全市的1/3。

其中包括灃東高新融合東片區、灃東高新融合西片區、三航科技園片區、涇河南岸現代服務片區等城市綜合功能片區，以及建章路現代產業片區、科技統籌高新技術片區、西部科技創新港片區等產業功能片區。

也就是說，不管是從城市發展層面，還是從產業發展層面，西咸新區都是西安的主戰場。

另外，陜西、西安還將更多的科創資源布局在西咸新區，西安交通大學、西北工業大學、空軍軍醫大學等高校新校區均已經落戶西咸新區。

2024年7月，西安市人民政府印發《支持中國西部科技創新港打造教育科技人才一體化發展示范區若干措施》；2026年4月發布的西安市“十五五”規劃中明確提到“支持重點高校院所在西咸新區建設產業園區、創新平臺”。

所以，西咸新區也是未來陜西的科創高地。

科技創新在哪里，人才就在哪里，產業就在哪里……這里也代表著一座城市的希望。

02

壓箱底級別優質地塊將推出

明確了城市、產業重點發展片區之后，西咸新區將把資源、資金重點投入到這18個片區之中。

而西咸新區五大新城及能金區推介的優質地塊，均位于這18個重點發展片區中，其中不乏壓箱底級別的優質地塊，可以說是重點片區中的優質地塊。

作為緊鄰西安主城區的區域，也是目前五大新城中經濟體量最大、常住人口最多的新城，灃東新城重點發展灃東高新融合片區、建章路現代產業片區、科技統籌高新技術片區。

這其中，最受關注的地塊當屬灃東高新融合區的地塊。2024年底以來，這個板塊先后吸引了保利、越秀&高科等房企進駐，其中保利云谷和著成為西安市場上的熱門盤之一。

灃東高新融合區將有多宗優質地塊推出，已經有新的房企意向進駐拿地。

灃西新城，引發各界重點關注的是總規劃面積約9.36平方公里的三航科技園片區，包含校區（西北工業大學）、社區、園區“三區融合”的思路進行發展。

依托于西北工業大學，以及創新港第二學校、規劃中的12年一貫制學校等優質教育資源，再加上地鐵5號線、絲路歡樂世界、灃西綠廊等交通、公園、文旅資源，這個片區成為各大房企重點關注的片區。

按照計劃，三航科技園片區有8宗住宅用地計劃供應，單宗地塊體量從36.04畝到117.54畝不等，容積率在2.5。

秦漢新城，則是西安北跨的第一站，機場高速、正陽大橋、草灘八路渭河橫橋、地鐵14號線等，將秦漢新城與西安主城區連為一體。

大秦文明園文旅體融合產業片區、正陽現代服務片區、大健康先進制造產業片區、周陵先進制造產業片區是秦漢新城目前重點發展的片區。

與大健康先進制造產業片區、周陵先進制造產業片區與西安主城區尚有一定距離，采用的是產城融合發展不同的是，大秦文明園文旅體融合產業片區、正陽現代服務片區與西安高鐵新城則僅有一河之隔，并且具有豐富的生態、文化、教育資源。

這兩大片區正在成為西安低密高端住區，萬科、招商、星河灣、保利等品牌房企在這里已經有項目落地，并且清華附中秦漢學校、西咸燕園高級中學（規劃中）等優質教育資源，進一步提升了這兩大片區的價值。

按照計劃，渭河北岸的大秦文明園文旅體融合產業片區、正陽現代服務片區將有8宗住宅地塊計劃供應，其中大秦文明園旁2宗地塊容積率1.3、限高13米，可以說是非常稀缺的低密住宅地塊，可以規劃建設更加純粹的低密產品。

涇河新城、空港新城，也分別拿出了其核心區的優質地塊進行推介。

涇河新城秦創原科創片區涇河新城第一中學東側75畝地塊計劃供應，涇河南岸現代服務片區黃岡學府城西側197畝地塊、文瀾府西側78畝地塊計劃供應，容積率均為2.5，這幾塊地最大的優勢是教育資源，分別緊鄰涇河新城第一中學、涇河新城第四學校、黃岡學校、涇河三小等。

空港新城的商品房開發用地主要集中在西安咸陽國際機場東南向的都市生活片區，此前金地、地建嘉信、綠地、綠城、龍湖、悅達、中梁等房企在這個板塊已經有項目布局，這個片區有2宗住宅用地計劃供應，分別為金地格林云上西側123畝地塊、空港云熙港西側88畝地塊，容積率均為1.5-2.0，這兩塊地均為交大附中空港實驗學校學區。

當然，作為整個西咸新區“中心”，能金區拿出的地塊更是堪稱核心中的核心。

其中，在金灣文化公園以南，鑫苑知光集南側74畝地塊、桂語灃漾南側36畝地塊，建議有實力拿地的房企都可以拍一拍，畢竟手握鐵一中金灣小學、鐵一中金灣中學教育資源，并且這個板塊的新房去化情況已經經歷了市場的考驗，價格也始終堅挺。

綜合來講，西咸新區此次推介的地塊中，我們認為最優質的當屬能金片區的2宗地，以及灃東高新融合區的地塊、秦漢新城大秦文明園旁容積率1.3的地塊。

很多時候，在西咸新區拿地，需要的是正確的時間在正確的板塊拿地。同一家房企，在不同的板塊拿地可能結果就不同；同一個板塊、同一家房企，不同的時間拿地，結果可能就不同。

我們可以看到，去年到今年，當西安很多區域新房價格回調、去化難度加大的情況之下，西咸新區依然誕生了地建嘉信臻境、中國鐵建西派瀾庭、邦泰悅九章、鑫苑知光集等熱銷盤，并且價格始終堅挺，在市場中走出了獨立行情，這背后的原因值得思考！