廣州官宣！自持住宅、商辦，可轉市場銷售！

廣州又出新政，這次是為開發商“松綁”，盤活存量！

就在剛剛，廣州規劃和自然資源局發文：

自持住宅和商辦物業可通過補繳土地金的方式，轉向市場化銷售，并明確了相關細則。

重點包括以下內容：

一、地塊所在行政區和板塊的去化周期在18個月警戒線以下；

二、允許企業分3批次將自持住房轉為可售，首批不低于20%；

三、額度下放到各區，可根據去化周期動態變化和中高風險企業紓困需要，報請市土地管理委員會同意后實施。

四、補繳土地出讓金，按照?原出讓時點?和?現調整受理時點?價高者繳納；

五、要提前確定擬轉可銷售商品住房的功能、面積、部位等；

六、符合自持轉銷售條件的項目，可由權利人向項目所在地規劃和自然資源部門提出轉售申請。

黃埔、南沙、增城、廣州空港經濟區范圍內項目轉售方案，由區政府（管委會）審核后報請市土地管理委員會審批。

其余項目轉售方案由區政府（管委會）審核并征求市規劃和自然資源部門同意后，報請市土地管理委員會審批。

|圖源：廣州規自局

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以下為相關細則全文：

廣州市自持物業轉為可銷售物業項目

地價評估和土地出讓金計收規則

第一條為規范本市自持物業轉為可銷售物業項目的地價評估和土地出讓金計收工作，維護土地資產國家所有者權益，根據《國務院關于全國部分地區要素市場化配置綜合改革試點實施方案的批復》（國函〔2025〕86號）及《粵港澳大灣區內地九市要素市場化配置綜合改革試點實施方案》、《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》（下稱“《實施方案》”）《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》（國土資廳發〔2018〕4號）等規定，制定本規則。

第二條 本規則適用于符合《實施方案》規定的條件且經規定流程批準的“定自持項目”（原出讓文件規定需自持）和“競自持項目”（原出讓文件未規定需自持，自持面積通過限地價、競自持方式產生）中，自持商品住房轉為可銷售商品住房的地價評估和土地出讓金計收事項。

自持商辦物業經批準轉為可售商辦用房入市的，其地價評估和土地出讓金計收參照本規則執行。

第三條自持物業轉為可銷售物業的地價評估和土地出讓金計收規則應遵循客觀公正、程序規范、價值公允的原則。

第四條屬于所在行政區和所在板塊一手住宅去化周期均在18個月警戒線以下的項目，權利人可申請將自持商品住房轉為可銷售商品住房。各區可根據去化周期動態變化和中高風險企業紓困需要，研判自持項目轉為可售住房入市影響，報請市土地管理委員會同意后實施。

第五條符合自持轉銷售條件的項目，可由權利人向項目所在地規劃和自然資源部門提出轉售申請。項目所在地規劃和自然資源部門會同發改、投促等部門聯合審查后擬定轉售方案，報區政府（管委會）審核。

黃埔區、南沙區、增城區、廣州空港經濟區范圍內項目轉售方案，由區政府（管委會）審核后報請市土地管理委員會審批；其余項目轉售方案由區政府（管委會）審核并征求市規劃和自然資源部門同意后，報請市土地管理委員會審批。審批完成后，由項目所在地規劃和自然資源部門向申請人出具函件，明確自持轉售方案批復情況。

第六條自持商品住房經批準轉為可銷售商品住房后，權利人可憑項目所在地規劃和自然資源部門出具的函件，向市級或項目所在地規劃和自然資源部門申請辦理土地出讓合同變更協議審核事項。

第七條 權利人可一次性或分批次申請將自持商品住房面積轉為可銷售商品住房，申請時需明確轉可銷售部分的功能、面積、部位等內容。分批次申請需滿足以下要求：

（一）最多可分三批次申請轉可銷售，首次轉可銷售面積不低于原出讓合同約定計算規則或規劃文件確定的相應面積計算基數的20%；

（二）未按變更協議約定繳清本批次轉可銷售應補繳的土地出讓金的，規劃資源部門不得受理其下一批次申請。

第八條土地出讓合同變更協議應明確約定本次辦理的轉可銷售商品住房的功能、面積、部位等內容，以及需補繳的土地出讓金數額。

第九條自持商品住房轉可銷售商品住房的地價評估和出讓金計收按以下執行：

（一）評估目的

為核定項目中原自持商品住房轉為可銷售商品住房需補繳的土地出讓金提供參考。

（二）評估期日

評估需以兩個核心時間點為基準，分別核算地價差額：

1.原出讓時點：該項目土地出讓起始時間。

2.現調整受理時點：權利人向規劃資源部門申請辦理土地出讓合同變更協議審核事項（將自持商品住房轉為可銷售商品住房）且規劃資源部門依法受理的時間。

（三）評估條件

開展評估前，需確認以下信息，確保核算準確性：

1.出讓起始時間。土地出讓起始時間和出讓年限按照出讓合同約定確定；出讓合同約定以其它用地批文、交地文件等設定出讓年限起始時間的，按相關文件確定。

2.規劃與面積信息。需明確項目規劃總平面圖、自持商品住房擬轉銷售商品住房部分的規劃報建、規劃核實、實測和確權登記等相關信息和材料。

3.可轉售面積確定規則：

擬轉可銷售商品住房的功能、面積、部位等，按權利人申請并結合擬轉銷售部分的規劃報建、規劃核實、實測和確權登記等確定。

已辦理確權登記的：可轉銷售的總面積按確權登記情況確定。

未辦理確權登記的：可轉銷售的總面積按原土地出讓合同約定確定；原土地出讓合同未約定自持商品住房具體面積、僅約定比例的，可轉銷售的總面積按原出讓合同約定的計算規則或規劃條件確定的相應面積計算基數乘以自持比例確定。

（四）計收核心原則

分別計算原出讓時點和現調整受理時點自持商品住房調整前后的市場評估總地價的差額，取兩者高者補繳出讓金。

（五）關鍵概念定義

1.轉銷售狀態下的土地市場價格：自持商品住房相應土地在轉可銷售狀態下、剩余自持年限的市場價格。公式為：自持商品住房相應土地在轉可銷售狀態下、剩余自持年限的樓面地價*本次擬轉銷售的自持面積。

2.繼續保持自持狀態下的土地市場價格：自持商品住房相應土地在保持自持狀態下、剩余自持年限的市場價格。公式為：自持商品住房相應土地在保持自持狀態下、剩余自持年限的樓面地價*本次擬轉銷售的自持面積。

（六）具體計算公式

1.現調整受理時點自持商品住房調整前后的市場評估總地價差額=現調整受理時點擬轉銷售的自持面積在轉可銷售狀態土地市場價格-現調整受理時點擬轉銷售的自持面積繼續保持自持狀態下土地市場價格。

2.原出讓時點自持商品住房調整前后的市場評估總地價差額=原出讓時點擬轉銷售的自持面積在轉可銷售狀態土地市場價格-原出讓時點擬轉銷售的自持面積繼續保持自持狀態下土地市場價格。

3.應補繳的土地出讓金為上述高者的土地出讓金金額。

第十條《廣州市規劃和自然資源局關于進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》實施后，如商服用地的出讓起始價按照“市場評估地價×（1-0.3×自持比例×自持年限÷出讓年限）”擬定的，后續企業申請調整自持比例、自持年限時，按照上述公式核算、以調整受理時點自持比例、自持年限調整前后市場評估地價的差額補繳土地出讓金，即：

補繳的土地出讓金=調整受理時點市場評估地價×【（1-0.3×調整后自持比例×調整后自持年限÷出讓年限）-（1-0.3×調整前自持比例×調整前自持年限÷出讓年限）】。

同一項目有商業、辦公用途，且分別包含自持面積的，需按上述公式分別核算各用途需補繳的土地出讓金。

第十一條如國家、省、市對自持商品住房轉可銷售地價評估和土地出讓金補繳政策予以明確或進行調整，或實操中遇到新情況或新問題，可根據上級文件政策精神或工作實際，按程序報批后對本規則內容進行調整和補充。

本規則自印發之日起執行，有效期1年。執行過程中政策發生調整的，按屆時政策執行。

廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案

為規范廣州市工商業用地使用權續期管理流程，優化營商環境，保障土地所有者與使用者合法權益，推動產業用地高效可持續利用，根據自然資源部有關工商業用地使用權續期指導意見及《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》、《廣州市規劃和自然資源局關于進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》，并結合我市實際，制定本試點方案試運行，作為辦理續期事項的工作指引。具體內容如下：

一、續期申請分類與主體

（一）申請分類

1.到期申請：指土地使用者在土地使用年限屆滿前1年提出續期申請。

2.提前申請：指土地使用者在土地使用年限過半且距屆滿前1年以上提前申請續期。

3.逾期申請：在本方案實施前土地使用年限已屆滿，或本方案實施時將于一年內屆滿的，土地使用者可在本方案實施之日起兩年內申請續期。

（二）申請主體

1.建筑物已核發不動產權證的，由現勢證載權利人申請續期。同一宗地上的建筑物已分割登記至不同權屬人名下的，可推選代表統一申請、一并辦理；也可分別申請、分開辦理，首個權利人提交續期申請時，同時告知其他權利人辦理續期手續。同一不動產權證上登記多個權利人的，由共有權利人共同申請。

2.建筑物未核發不動產權證的，由建筑物所在用地的土地出讓合同或變更協議受讓方申請續期。受讓方有多個的，由多個受讓方共同申請。

3.因企業改制、合并、分立或土地使用權轉讓等發生主體變更，導致續期申請人與現勢證載權利人、土地出讓合同或變更協議受讓方不一致的，需先辦理不動產權屬變更登記或土地出讓合同調整事項，由變更后的主體申請續期。

納入市國資委市屬國有企業公司制改制涉及土地使用人名稱變更企業清單的，申辦續期時同步辦理主體變更事項。

二、續期審核標準與要求

（一）基本原則

遵循“依法合規、規劃引領、產業適配、集約高效”原則，重點核查規劃符合性、產業適配性、合同履約情況及集約用地水平。

（二）審核要點

1.初步審核。

收到申請人提交的續期申請后，需對項目是否存在以下情況進行核查：

（1）原土地合同約定到期應當收回或未完成履約要求的；

（2）用地項目已納入重點功能片區、土地征收儲備近期建設計劃范圍，或因公共利益需要收回的；

（3）用地項目不符合現行國土空間規劃用途的；

（4）用地項目屬于國家、省、市明確禁止類產業，或在履行產業協議過程中發生違約情形未整改到位的；

（5）土地閑置超期未處置、存在違法建設未整改完畢的；

（6）用地項目欠繳土地出讓金（含違約金、利息）、動竣工違約金等截至申請續期前仍未繳清，或所在地塊尚未按照整體規劃核實（規劃驗收）、實測情況繳納需補繳的土地出讓金（含地下空間）的；

（7）建筑物已核發不動產權證，登記的建筑面積尚未全部辦理土地有償使用手續的；

（8）按低效用地再開發路徑申請續期，但未提交再開發利用方案或方案未通過審核，或未承諾落實改造要求的；

（9）其他法律法規規定不予續期的。

2.分類審核和特別要求。

（1）屬到期或逾期申請續期情形的，除合同約定應當收回或未完成履約要求、已納入近期建設計劃范圍、因公共利益依法需要收回、不符合國土空間規劃、存在土地出讓金未繳清或土地閑置等違約行為、其他法律法規不予續期的，原則上均予以續期。

（2）屬提前申請續期情形的，如同一宗地上的建筑物已核發不動產權證但未分割登記至不同權屬人名下、申請整體續期，或建筑物未核發不動產權證申請整體續期的，需核實項目增資擴產等情況，并經屬地區政府（空港委經濟區管委會）組織區發改、投促、工信等部門開展綜合評估，并確認不涉及不符合履約監管要求的情形；或已完成備案入庫且改造方案獲批復的低效用地再開發試點項目，原則上剩余年限不超過10年可提出申請（確需超出的，須屬地區政府和市相關部門評估確認符合產業政策、產業布局規劃及產出需求）。

同一宗地上的建筑物已核發不動產權證，且已辦理分割登記至不同權屬人名下的項目，其中某個單元或樓層權屬人申辦續期的，可無需核實項目增資擴產情況、開展聯合審查和綜合評估。

三、續期年限與出讓金計收標準

（一）續期年限

1.除出讓合同另有約定外，續期年限由有審批權的人民政府結合產業生命周期、產業布局規劃、經營期限和申請人意愿等合理確定。經批準的土地使用權續期年限與剩余年期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。

2.續期年限起始時間為原土地使用年限到期日次日。屬于逾期申請的，逾期使用時間應計入續期期限內計算。

（二）土地出讓金計收標準

工業、商服用地土地使用權以彈性供應方式出讓的，其續期年限出讓金計收標準按照合同約定及彈性供應有關規則執行。不屬于前述情形的，工業用地續期年限應繳納的出讓金以基準地價為計收標準；商服用地續期年限應繳納的出讓金以標定地價為計收標準；地下空間續期年限應繳納的出讓金以基準地價為計收標準。以上原則上不低于所在地塊協議出讓最低價。

1.工業項目。由屬地區政府（空港委經濟區管委會）對其是否達到《廣州市產業用地指南》對應國民經濟行業分類的土地產出率進行判定。

（1）達標的續期費用按照“（續期年期÷法定最高出讓年限）×同地段相應用途法定最高出讓年限基準地價×用地面積×70%”繳交。此類土地，現行產業導向為鼓勵類或允許類的，一次續期最長為20年；現行產業導向為限制類的，一次續期最長為10年；

（2）不達標的續期費用按照“（續期年期÷法定最高出讓年限）×同地段相應用途法定最高出讓年限基準地價×用地面積”繳交；一次續期最長不超過5年，以租賃方式辦理。

位于產業區塊范圍內，經批準續期的工業用地，續期期間不得擅自改變用途。續期后因規劃變化政府需要實施收儲的，按照續期時點批準用途的市場評估價補償。

2.商服項目。由屬地區政府（空港委經濟區管委會）對其是否達到《廣州市產業用地指南》對應國民經濟行業分類的投資強度進行判定。

（1）達標的續期費用按照“（續期年期÷法定最高出讓年限）×相應用途法定最高出讓年限標定地價（根據《城鎮土地估價規程》中6.5.3標定地價系數修正法進行測算）×建筑面積×70%”繳交，一次續期最長為20年。

（2）不達標的續期費用按照“（續期年期÷法定最高出讓年限）×相應用途法定最高出讓年限標定地價（根據《城鎮土地估價規程》中6.5.3標定地價系數修正法進行測算）×建筑面積”繳交，一次續期最長為10年。

上述基準地價和標定地價為申請人申辦續期手續時點對應的地價標準。

3.地下空間。工業用地續期按用地面積核算出讓金，其工業倉儲類地下空間無需另行計收出讓金，續期年限與地上續期年限一致。

地下商服用地續期，續期費用按照“（續期年期÷法定最高出讓年限）×相應用途法定最高出讓年限基準地價（不作基準地價系數修正，其中商業用途的基準地價為商業首層基準地價，含路線價加價）的一定比例乘以建筑面積”計收出讓金，其中地下負一層的比例為10%，地下負二層的比例為5%，地下負三層及以下不計收。

4.其他情形。同一宗地上的建筑物已核發不動產權證，且已辦理分割登記至不同權屬人名下的項目，其中某個單元或樓層權屬人申辦續期的，如申請人可提供土地產出率、投資強度等資料且經屬地區政府（空港委經濟區管委會）審核符合對應國民經濟行業分類的產業用地指南要求的，按照前述達標的續期費用標準計收出讓金；無法提供相關資料或經屬地區政府（空港委經濟區管委會）審核不符合對應國民經濟行業分類的產業用地指南要求的，按照前述不達標的續期費用標準計收出讓金。

四、續期結果確認和出讓金繳納期限

（一）結果確認

續期申請獲批準后，由市級或屬地規劃和自然資源部門與申請人簽訂土地出讓合同或變更協議，屬產業類項目的，還應重新簽訂產業監管協議（或投資服務評估協議）。

（二）出讓金繳納期限

1.用地續期應繳納的土地出讓金原則上應于出讓合同或變更協議簽訂之日起30日內一次性繳清。

2.如確需分期的，由屬地規劃和自然資源局牽頭組織區工信、投促等部門結合產業分類和集約節約用地水平進行審查，并確認是否可分期繳納。經批準可分期繳納的，首次繳納比例不低于應繳出讓金總額的50%，于出讓合同或變更協議簽訂之日起30日內繳清；余款在出讓合同或變更協議簽訂之日起12個月內繳清，分期期間按照支付第一期出讓金之日中國人民銀行公布執行的1年期貸款市場報價利率（LPR）計收利息，逾期繳款還應追究違約責任。

3.按低效用地再開發路徑申辦續期的項目，屬工業用途的，首次繳納比例不低于應繳出讓金的30%，于出讓合同或變更協議簽訂之日起30日內付清，余款在簽訂出讓合同或變更協議之日起24個月內付清，按約定繳納余款的，余款不計利息；未按約定繳納余款的，從首期付款之日至約定繳款期限需按照支付首期出讓金之日中國人民銀行公布執行的1年期貸款市場報價利率（LPR）計收分期利息，并追究違約責任。工業用途以外低效用地再開發項目，按照上述第2點規定的分期比例及繳納要求執行。

五、續期辦理流程

（一）事前初審

收到申請人提交的續期申請材料后，屬地規劃和自然資源部門根據本方案第二（二）項判斷是否符合申請條件。如符合，則由屬地規劃和自然資源部門按程序組織擬定續期方案；如不符合，由屬地規劃和自然資源部門函告申請人不予受理其續期申請及理由；可通過完善相關手續達到申請續期條件的，屬地規劃和自然資源部門應書面告知申請人需完善的事項和辦理路徑。

（二）方案擬定

屬地規劃和自然資源局會同區發改、投促、工信等部門開展聯合審查后擬定續期方案。續期方案應對地塊項目基本情況、是否符合法律法規文件規定的續期條件以及各部門聯合審查意見予以說明；申請提前續期的，還應重點對地塊是否符合產業發展、節約集約利用要求和開發建設情況、產業協議和出讓合同履約情況等予以說明，明確是否已達到履約監管要求、是否符合產業準入等條件。續期方案完成后按程序報批。

（三）分級審批

續期方案經有審批權的人民政府批準后實施，審批權在屬地區政府（空港委經濟區管委會）的，經屬地區政府（空港委經濟區管委會）批準后實施；審批權在市人民政府的，續期方案需先經屬地區政府（空港委經濟區管委會）同意、征求市規劃和自然資源局意見后，按程序報市政府批準。

（四）結果確認和協議簽訂

1.續期方案經批準后，屬地規劃和自然資源部門函告申請人簽訂土地出讓合同或變更協議，除約定續期年限、土地出讓金補繳數額及繳款要求等內容外，還應明確約定如后續國家、省出臺的續期出讓金計收標準與現行標準不一致、涉及補繳出讓金的，申請人同意補繳。

申請人按照合同約定繳納土地出讓金后續期方案生效。經批準分期繳納的，在繳清第一期出讓金后續期方案生效。

簽訂土地出讓合同或變更協議后，屬地區政府（空港委經濟區管委會）或相關職能部門應于2個月內與申請人重新簽訂產業監管協議（或投資服務評估協議）。

2.續期方案未獲批準的，屬地規劃和自然資源部門函告申請人處理結果。涉及建筑物處置的，出讓合同有約定的從約定；無約定的按照法律規定執行。

六、對不予續期用地的處理

（一）土地使用權收回及權證處理

土地使用權人未申請續期或申請續期方案未獲批準的，土地使用年限屆滿后由屬地規劃和自然資源部門報有審批權的人民政府批準無償收回土地使用權后，依職權在政府網站上發布土地使用權期限屆滿公告；不動產登記部門依據有審批權的人民政府出具辦理注銷登記的囑托文件辦理不動產注銷登記。不動產登記部門按照規定注銷權屬登記后，書面通知土地使用權人，并公告作廢原不動產權證書；由規劃和自然資源部門催告原土地使用權人交還土地，經催告逾期拒不交還的，由規劃和自然資源部門依法向人民法院申請強制收回。

（二）特殊情形

到期但不予續期、但權利人有使用需求的，以下情況可以租賃方式辦理臨時使用土地：

1.因納入重點功能片區、土地征收儲備近期建設計劃而不予續期，但當年年度暫不實施征地拆遷的。

2.同一項目存在多種土地用途，部分用途已到期未批準續期，其余用途使用年限尚未到期的。

經申請人申請、有權限的人民政府批準后，在不改變用地及建筑規劃用途的前提下，可由申請人與規劃和自然資源部門簽訂年度土地使用權租賃合同。

租賃期限根據征地拆遷具體實施時間、其他用途使用權到期時間，并結合申請人意愿確定。屬于前述第1種情形的，原則上每次租賃合同租賃期限為1年；屬于前述第2種情形的，每次租賃合同租賃期限不超過20年，且不超過簽訂本次租賃合同時其他用途（除城鎮住宅用地外）剩余年限。租金按年收取，與土地出讓金相均衡，計算標準為：年租金＝相應用途法定最高出讓年限市場評估地價÷相應用途法定最高出讓年限。租賃合同中關于土地使用權到期或提前收回、建筑物補償等的約定應與原出讓合同保持一致，原出讓合同約定不明的，按照法律法規規定執行。

七、附則

（一）本方案所稱工商業用地包括工業用地、物流倉儲用地和商業服務業用地；低效用地指已經市級或區級自然資源部門認定，并在自然資源部備案入庫的低效用地再開發試點項目地塊。

（二）本方案未盡事宜，按國家、省、市相關法律法規及政策執行。實操中遇到新情況或新問題，可根據上級政策文件精神和工作實際，對本規則內容進行修訂、完善。

（三）本方案試行期間，如有相關問題、意見或建議，請徑向市規劃和自然資源局反饋。