興創置地的“慢功夫”，還能撐多久？

北京西南四環外，西紅門東板塊，一場關于“好房子”的博弈，正讓這家大興區屬國企站上了最尷尬的舞臺中央。

2024年9月19日，興創置地以22.25億底價摘下西紅門6030地塊。彼時，所有人都覺得這是一幅好牌——距離市中心最近的大興板塊，坐擁19號線南延規劃西紅門東站，還有薈聚、宜家加持，是公認的流量高地。市場一度沉浸在“七盤大戰”即將開打的預期中。

可大半年的等待之后，規劃方案遲遲出不來。

大半年又大半年，項目終于定名——興創萬象茗筑。

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DICHAN SHIYIYAN

十一郎看了規劃圖，這個項目總共10棟住宅、555戶，戶型從60㎡一直做到130㎡，主力是91/97/103㎡兩面寬三居和130㎡四葉草戶型。按銷售口徑，樣板間還在收尾，5月或將正式入市銷售。售樓處倒是搭起來了，但熱情已經被時間磨掉了一大半。

這期間，關于6030地塊的討論，核心早就不是“好戶型”，而是“到底什么時候能賣”。經過一再修改的規劃，本來是“吊胃口”的項目，產品出來后卻被網友辣評“不如回到從前”——

樓棟走向順著京開高速排布，北側緊鄰高速，車流和噪音躲不掉；社區商業還配了地面停車位，“混行設計”放到改善盤里屬實不討喜。有人直接翻白眼：“將來每天早上，業主和外賣騎手是不是要在地面上搶道？”

但如果你只當興創置地是設計能力翻車，那你可能沒看懂這家國企的道行。

大興區國資委100%實控，“在自家地上插旗”本就是它的天然優勢——西紅門板塊想做土地開發，誰都繞不開興創這條主線。入市慢是慢，但靠“硬等政策”來吃紅利，才是它真正的底牌。

6030地塊的調規，擺明了就是等2025年2月北京“好房子”新政落地，然后申請把建筑限高從45米抬到60米，順勢上了通面寬陽臺+轉角飄窗。不是不想快點賣，是想賣得更貴。

然而，時間這把刀，不是只對別人有效。沐春墅就是一個血淋淋的教訓。

2024年7月拿地，2025年9月開盤，從拿地到入市足足磨了14個月，所有“好房子”的想象空間都耗在了等待里。2025年9月13日，沐春墅拿到預售證，387套房源推向市場。截至2026年5月12日，網簽僅20套——半年多只賣了20套房！

并且，銷售指導價6.6萬/㎡，網簽均價已經跌破5萬/㎡，相當于早早打了75折。周圍開發商早就把價格從6萬+砸到了5萬出頭去搶跑，沐春墅的戶型、定位、入市節奏，哪一條都不占優，賣不動也就不出奇了。

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最有趣的對決，其實發生在6030項目和它的一墻之隔——壹品興創·元啟之間。

元啟的控股結構很有意思：興創置地持股40%，央企中建壹品持股60%并操盤。項目公司法定代表人是中建壹品派駐的田植釗，而興創置地也在合資公司的董事會中派駐自己的總經理王昆同時擔任董事長。這樣一個拉平了“臺前幕后”的配置，直接造就了兩種截然不同的操盤節奏。

元啟2024年8月拿地之后，幾個動作連貫精準：先第一時間消化了“好房子”紅利，在原有飄窗基礎上果斷增加南向奇偶陽臺、北向挑空平臺,搶在2025年4月率先調規，當年8月重啟網簽。

此后持續霸榜區域銷冠：2026年3月單月網簽3.43億元，位列大興區單盤之首，4月又以48套、2.63億元的成交拿下大興套數、金額、面積“三冠王”。截至2026年4月，累計成交額突破24億元，去化率已接近45%，且成交主力多為改善自住型買家。

反觀6030地塊，它才是那個最應該出牌的選手。按規劃要求，緊臨高速，陽臺必須封閉操作，天生自帶降噪賣點?？墒欠桨冈O計一等再等，等到2025年底工程許可到手時，方案中的奇偶錯層陽臺已經不具備封閉條件。

開發商最終不得不采用“電動窗類封閉”這種十分勉強的合規措施，來應付政策要求。更讓同行笑出聲的是，方案總平圖上，赫然標注了BIAD“不得復制”——一張畫了快兩年的圖紙，竟被開發商當成了獨家專利，不知道還以為新房產品藏著什么門檻級創新，連“復制”都怕人學走。

一個在地產圈流傳的說法是：“興創置地不是不能快，而是不想快?！?/strong>拿地在先的中海、華潤、中鐵，也都來自京外的頭部國央企，工期管控、銷售窗口卡位意識明顯更敏銳。相比之下，興創至今仍維持一年半以上的慢開發節奏，更依賴政策窗口來撬動溢價。環境尚可時，慢算是審慎；但當市場輪動加速，“慢”帶來的高庫存積壓和價差風險，就已經是結構性短板。

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結合“信用中國（北京大興）”官方公示信息和企業公開年報，北京興創置地房地產開發有限公司的法定代表人、經理，從成立到2026年的最新記錄都是王昆，注冊資本69億，由北京興創投資有限公司100%全資持股。

從2025年沐春墅發布會的致辭到合資項目公司董事長的任免，王昆一直以“興創置地總經理”身份站在臺前指揮調度。媒體口中那個“田植釗”，其實來自中建壹品北方分公司，在合資項目公司里擔任法人代表；而興創置地派駐的法人層面代表，依然是王昆。

母公司興創投資的黨委書記、董事長則是田永安，全面把控集團層面的資本策略和重大投資決策。業內調侃歸調侃——“田永安”抓融資、定方向，“王昆”在一線跑項目、鋪路架橋——但背后的實控方只有一個：大興區國資委。

2026年的北京樓市，早已不是誰能“熬”誰就贏。剛需看得到現房才敢掏錢，改善客開始橫向對比門牌和得房率，開發商之間的競爭，已從“賣期房”變成“卷存量”。

元啟的例子已經說明，一個好的合資模板能夠在效率和利潤之間找到平衡點。央企操盤的果決疊加區屬國企的在地資源，遠比“單干加死等”更能打動客戶——元啟近25億的銷售額，45%的去化率，真金白銀擺在那里，就是最好的注腳。而沐春墅至今20套網簽，則是給所有“硬等政策變現”的國企敲了一記悶鐘。

背靠大興區國資委的興創置地，手里依然握著土地開發和基建入場券這柄最核心的“尚方寶劍”。但是，今天的購房人不會因為報表上的國資背書就忽視產品層面的搖擺；競爭更不會因為你是區屬龍頭就把板塊定價權永久讓給你。

興創萬象茗筑能否完成自我“救贖”，關鍵不在于陽臺夠不夠大、面寬窄不窄，而在于西紅門這片被反復切割的板塊里，價格、產品力與入市節奏還能不能拼出一個嶄新的“安全邊際”。

5月的開盤窗口已經擺在興創萬象茗筑面前。

是遵循慣性繼續慢節奏等待，還是用一套更靈活的打法撕開一個缺口？

興創置地的下一步，不僅是產品力的博弈，更是一場關乎市場信任的試金石。

十一郎會盯住這份答卷——希望答案，不至于來得太晚。

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