從退房到更名 中交城發(fā)轉(zhuǎn)型里的物管棋局

觀點(diǎn)網(wǎng) 今年以來，屬于中交地產(chǎn)的消息時(shí)有發(fā)生。

比如在4月13日，由于2025年度經(jīng)審計(jì)的期末凈資產(chǎn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，該公司已向深交所申請(qǐng)撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

5月6日，中交地產(chǎn)正式更名為“中交城市發(fā)展控股”，完成工商變更登記手續(xù)及《公司章程》備案，并取得重慶市市場(chǎng)監(jiān)督管理局換發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，代表“中交地產(chǎn)”徹底成為過去式。

完成更名不久后，5月12日，該公司再次發(fā)布，中交服務(wù)成功中標(biāo)張家口市橋東區(qū)城市道路清掃保潔與垃圾收運(yùn)服務(wù)項(xiàng)目。

資料顯示，橋東區(qū)?是張家口市的主城區(qū)之一，總面積374.14平方公里，其中城區(qū)面積47.77平方公里。

本次中標(biāo)后，中交服務(wù)將全面承接該區(qū)域的城市環(huán)衛(wèi)一體化服務(wù)，著力提升區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，完善城市公共服務(wù)配套，保障市民宜居生活環(huán)境。

由重轉(zhuǎn)輕

2015年，中交集團(tuán)整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中交地產(chǎn)成為該集團(tuán)唯一A股上市平臺(tái)。

2019年，中交地產(chǎn)提出“三年千億之上，做到央企前三”的目標(biāo)。

從提出目標(biāo)至今已過去七年，中交地產(chǎn)不僅千億未到、前三尚遠(yuǎn)，還撐不下去了選擇“退房”。

2025年1月，公布公司股票可能被實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示的提示性公告后，中交地產(chǎn)“退房”公告接踵而至，稱要將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與負(fù)債整體“歸還”控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)。

經(jīng)過數(shù)月時(shí)間，相繼完成交易標(biāo)的資產(chǎn)范圍及交易價(jià)格確定，并發(fā)布草案及完善修訂版后，最終確定以象征性1元對(duì)價(jià)完成資產(chǎn)交割。

今年5月8日召開的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，中交地產(chǎn)總裁曾益明曾針對(duì)此次重大資產(chǎn)重組作出過解釋：主要是此前公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)虧損，2024年末公司歸母凈資產(chǎn)為負(fù)，公司股票被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平，面臨較大償債壓力。

曾益明還表示，重組完成后，公司目前已經(jīng)全面由重資產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，構(gòu)建起以“物業(yè)管理+資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)”為核心的業(yè)務(wù)體系，致力于成為綜合城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

實(shí)際上，中交城市發(fā)展控股在物業(yè)管理方面可以說還是一個(gè)新手。

截至2024上半年，中交地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)仍是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與銷售業(yè)務(wù)，同時(shí)還在積極探索和開拓融資代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體、城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興業(yè)務(wù)，彼時(shí)來自物業(yè)管理的營(yíng)收僅占比0.06%。

直到2024年9月，該公司籌劃以現(xiàn)金方式收購中交集團(tuán)及其下屬子公司合計(jì)持有的中交服務(wù)100%股權(quán)，主營(yíng)業(yè)務(wù)上才有了物業(yè)服務(wù)一席之地，為后續(xù)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)鋪好了路。

一進(jìn)一出之間，中交地產(chǎn)完成了“保殼”任務(wù)，并改名為“中交城市發(fā)展控股”，中交服務(wù)也憑此實(shí)現(xiàn)了“借殼上市”。

只是與其他上市物企相比，中交服務(wù)的“資歷”要淺很多。

中交服務(wù)成立于2022年，由中交集團(tuán)統(tǒng)籌內(nèi)部物業(yè)服務(wù)類資源，在北京物業(yè)、重慶物業(yè)、城市運(yùn)營(yíng)、海南物業(yè)、廣州物業(yè)等多家單位的基礎(chǔ)上整合而來，并不像其他大多數(shù)同行們一樣擁有十年、二十年的發(fā)展史。

數(shù)據(jù)顯示，截止到2025年，中交城市發(fā)展控股旗下物業(yè)管理新拓展面積757.8萬平方米，在管面積5762.59萬平方米，其中城市服務(wù)3142萬平方米。

整體規(guī)模較頭部物企相去甚遠(yuǎn)。

物管新角色

重組完成后的中交城市發(fā)展控股將專注于物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)（包括商業(yè)管理及自持物業(yè)租賃）等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

目前，資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)目前主要涵蓋寫字樓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店、服務(wù)區(qū)等多種業(yè)態(tài)，在管面積36.6萬平方米；物業(yè)服務(wù)則主要以中交服務(wù)為主。

值得注意的是，中交城市發(fā)展控股當(dāng)初在收購中交服務(wù)時(shí)曾與股權(quán)轉(zhuǎn)讓方，即中交集團(tuán)簽訂了業(yè)績(jī)承諾及補(bǔ)償機(jī)制。

據(jù)了解，中交服務(wù)須2025-2027三個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)合計(jì)不低于2.31億元，否則轉(zhuǎn)讓方便須要以現(xiàn)金方式進(jìn)行補(bǔ)償，具體金額=（承諾累計(jì)凈利潤(rùn)數(shù)-標(biāo)的公司盈利補(bǔ)償期間實(shí)際凈利潤(rùn)）/承諾累計(jì)凈利潤(rùn)數(shù)*標(biāo)的股權(quán)交易對(duì)價(jià)。

中交城市發(fā)展控股在年報(bào)中并未單獨(dú)披露中交服務(wù)的利潤(rùn)表現(xiàn)，若是在2025-2027三年間保持2023年時(shí)6952.27萬元的凈利潤(rùn)規(guī)模，顯然難以達(dá)成上述業(yè)績(jī)承諾，因此需要保持一定的增幅才能規(guī)避補(bǔ)償機(jī)制的觸發(fā)條件。

2025年，中交城市發(fā)展控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入147.07億元，同比下降19.64%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)-17.1億元，同比增長(zhǎng)66.99%。

同期，旗下物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)雖然實(shí)現(xiàn)43.37%同比營(yíng)收增幅，但毛利率卻減少8.74個(gè)百分點(diǎn)至15.66%；對(duì)此，公司方面給出的解釋為2025年物管行業(yè)整體承壓，且公司創(chuàng)新業(yè)務(wù)尚在探索、規(guī)模效應(yīng)未顯，疊加轉(zhuǎn)型擴(kuò)張及品質(zhì)投入增加。

業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁曾益明認(rèn)為，現(xiàn)階段行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)加劇、增速放緩、盈利空間承壓，但存量社區(qū)需求釋放、優(yōu)質(zhì)標(biāo)的換手率提升，也為具備規(guī)范運(yùn)營(yíng)和專業(yè)能力的企業(yè)帶來結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

曾益明指出，面對(duì)這一格局，公司的應(yīng)對(duì)策略是：第一，聚焦“全城市+全交通”兩大賽道，依托中交集團(tuán)全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，在高速公路服務(wù)區(qū)、軌道交通等特色業(yè)態(tài)構(gòu)建差異化壁壘；第二，堅(jiān)持“有質(zhì)量的發(fā)展”，主動(dòng)評(píng)估項(xiàng)目質(zhì)量，優(yōu)化項(xiàng)目組合；第三，深化數(shù)字化賦能與精益運(yùn)營(yíng)，通過智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)提升管理效率、降低成本。

根據(jù)一季度報(bào)告，中交城市發(fā)展控股期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.48億元，較上年同期下降97.04%。營(yíng)收大幅下降的主要原因是統(tǒng)計(jì)口徑不一致，于2025年8月31日重組完成，今年一季度數(shù)據(jù)僅包含重組后的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)（物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理等），而上年同期則包含了體量龐大的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

不過在利潤(rùn)方面，中交城市發(fā)展控股實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，期內(nèi)錄得歸母凈利潤(rùn)為343.49萬元，較上年同期增長(zhǎng)100.7%；扣非后歸母凈利潤(rùn)為218.92萬元，同比增長(zhǎng)100.44%。

曾益明還表示，公司作為央企背景的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，在獲取政府公建、交通樞紐項(xiàng)目方面具備天然信用優(yōu)勢(shì)，未來公司將依托中交集團(tuán)“投建運(yùn)管服”等全產(chǎn)業(yè)鏈布局優(yōu)勢(shì)，持續(xù)拓展城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)等能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。

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