特拉維夫房價跌6000，開發(fā)商翻倍傭金促銷售

對當(dāng)?shù)?個由上市房地產(chǎn)公司開發(fā)的住宅項目銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理后可以發(fā)現(xiàn)，銷售明顯下滑，一些臨近交付的樓盤仍有大量房源未售。為重新激活需求，開發(fā)商正提供更高的傭金、融資優(yōu)惠，甚至直接降價。

特拉維夫新房市場的急劇放緩，已經(jīng)到了無法忽視的地步。科技財經(jīng)媒體對該市8個住宅項目銷售數(shù)據(jù)的審查顯示，這個市場不僅是在降溫，在某些項目上幾乎已經(jīng)凍結(jié)。

這份樣本覆蓋了特拉維夫不同區(qū)域、不同類型的項目，既有豪宅塔樓，也有規(guī)模較小的城市更新項目。各項目呈現(xiàn)出的情況高度一致：2025年的銷售較2024年全面下滑，而2024年本身已被視為以色列房地產(chǎn)行業(yè)的疲弱之年。

市場低迷的程度之深，已經(jīng)讓開發(fā)商愿意支付雙倍中介傭金來促成交易。過去，經(jīng)紀(jì)人和營銷人員通常拿到約占房價1%的傭金，如今開發(fā)商給出的比例已升至2%，據(jù)稱在個別情況下甚至還愿意繼續(xù)上調(diào)。

這種壓力也體現(xiàn)在那些臨近交付卻仍有大量房源未售的項目上。就在幾年前，這種情況在特拉維夫還相當(dāng)少見。

在哈加格房地產(chǎn)的巴夫利項目中，項目共247套公寓，預(yù)計2031年完工。2025年該項目僅售出16套，低于2024年的52套。銷售疲弱，也解釋了該公司為何采取激進(jìn)營銷動作：對項目中50套房源向俱樂部會員提供七折優(yōu)惠。

以色列加拿大公司的希項目，也反映出高端市場頂部區(qū)間的銷售困難。2025年該項目僅售出兩套公寓，成交價分別為3000萬謝克爾和3200萬謝克爾。自2024年第四季度啟動銷售以來，整個項目總共只賣出4套。對于一家以強(qiáng)勢銷售和營銷著稱的公司來說，這一速度相當(dāng)緩慢。

在非洲以色列公司的杜奧項目中，項目共510套公寓。2025年銷售數(shù)字在技術(shù)上有所改善，公司賣出了13套，高于2024年的9套。但考慮到項目體量以及預(yù)計2027年交付的時間點，整體情況仍不樂觀。目前仍有約149套房源在售，約占項目計劃出售房源的30%。

市場放緩不僅體現(xiàn)在成交數(shù)量上，也反映在每平方米價格上。營銷斯代多夫亞馬項目的迪姆里公司，自約6個月前開盤以來已售出32套公寓，但每平方米均價較年末價格下跌了6000謝克爾。

在希昆與比努伊公司的高端項目魏茨曼55號，放緩?fù)瑯用黠@。2025年該項目僅售出3套，而到2024年年底累計售出14套。項目共40套公寓，預(yù)計6月交付，但目前仍有一半以上房源未售。2024年該項目每平方米價格比2025年高出約10000謝克爾，達(dá)到每平方米67500謝克爾。

維塔尼亞位于哈哈拉什街55號的項目，自啟動銷售以來3個季度共售出27套，總房源為103套。普拉什科夫斯基位于布內(nèi)丹街的高端哈加達(dá)項目銷售節(jié)奏也在放慢。

該項目屬于城市更新開發(fā)，共4棟樓、52套新公寓。盡管項目已接近交付，但仍有約四分之一房源尚未進(jìn)入銷售。其銷量從2023年的21套降至2024年的12套，2025年進(jìn)一步降至6套。

另一個銷售緩慢的項目是博內(nèi)伊哈蒂洪公司位于布內(nèi)埃夫拉伊姆街的開發(fā)項目，共46套房源，其中31套仍未售出。該公司2024年售出10套，2025年僅售出5套，降幅達(dá)50%。平均價格為每平方米43000謝克爾，未含增值稅。

這次梳理顯示，全市項目銷售節(jié)奏都非常緩慢。那些幾年前就已啟動的項目，銷量較2024年下降了50%至80%。例如，哈加格的巴夫利項目一年內(nèi)銷量就下滑了約70%。

壓力最明顯的，是那些預(yù)計將在未來一年內(nèi)交付、但仍有大量房源未售的項目。以魏茨曼55號為例，距離交付只剩約一個月，仍有一半以上公寓可售。

直到幾年前，開發(fā)商仍可以自行決定賣房節(jié)奏，按照施工進(jìn)度和預(yù)期漲價空間安排銷售。如今，很多開發(fā)商已經(jīng)準(zhǔn)備按市場價立即出售全部庫存，在某些情況下甚至低于市場價出貨。

但這一次看起來不同。自2022年開始上升的利率，加上戰(zhàn)爭帶來的長期不確定性以及生活成本上升，共同造成了一個已持續(xù)約3年低迷的市場。

這種凍結(jié)并非特拉維夫獨有，但在這里表現(xiàn)得更明顯，因為這座城市房價更高、供應(yīng)量更大，買家也更成熟。位于全國核心需求區(qū)的高地價也在壓迫開發(fā)商。許多特拉維夫項目在公司報告中都被列為“高度重要”項目，這意味著開發(fā)商面臨著嚴(yán)峻的銷售壓力。

一位活躍于特拉維夫房地產(chǎn)市場的人士，將當(dāng)前階段與繁榮時期，尤其是2022年，進(jìn)行了對比。當(dāng)時開發(fā)商還在削減支付給經(jīng)紀(jì)人和營銷人員的傭金。“那些公司當(dāng)時很傲慢。”這名人士說，“他們覺得自己已經(jīng)不需要這些服務(wù)了，因為看房和成交都來得很容易，既然如此，為什么還要花錢讓別人帶客戶來？”

但隨后市場變了。“10月7日之后，情況發(fā)生了變化。開發(fā)商意識到自己必須賣房，于是恢復(fù)了常規(guī)的1%傭金。從今年年初開始，情況再次變化，開發(fā)商愿意支付雙倍傭金，也就是房價的2%。有些人甚至愿意談得更高。各家公司的官方價目表已經(jīng)下調(diào)，而且這還沒算上各種融資優(yōu)惠。”

按照這名人士的說法，城市部分區(qū)域的供應(yīng)量已經(jīng)多到令人難以消化。“如今城市一些區(qū)域到處都是項目，處在各種不同階段，甚至包括已經(jīng)交付但仍在賣房的項目。三四年前，這種現(xiàn)象還不存在。供應(yīng)多得驚人，反而讓買家更猶豫。他們看到大量房源，有些人就會覺得，不如再等等，價格可能還會繼續(xù)下跌。”

財政部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家在2025年12月發(fā)布的一份報告，也反映了這種市場狀況。報告顯示，特拉維夫使用融資優(yōu)惠的交易占比升至37%，而11月為26%，2024年12月為33%。

如今，整個市場的開發(fā)商都在提供各種融資優(yōu)惠。但隨著交付臨近，他們繼續(xù)提供這類激勵的空間會越來越小，銷售難度也會進(jìn)一步上升。至少在一個項目上，買家已經(jīng)等到了他們期待的變化：迪姆里在斯代多夫的開發(fā)項目，每平方米價格較2025年年底下降了6000謝克爾。

埃爾達(dá)房地產(chǎn)營銷公司首席執(zhí)行官兼合伙人羅尼·科恩表示：“數(shù)據(jù)不會說謊。這確實是一輪持續(xù)時間很長的停滯。我們以前也經(jīng)歷過幾輪停滯，但這一次是從2022年利率上升開始的，之后又疊加了其他因素。特拉維夫是高端市場，通常買房的人手里有錢，也有很多其他投資選擇。”

科恩說，需求并沒有完全消失。咨詢?nèi)栽诔掷m(xù)，但很多并沒有轉(zhuǎn)化為購買。“現(xiàn)在還能賣得動的項目，通常都是圖紙房，有時距離交付還有8年。市場上可以看到兩個群體：一類是尋找小戶型的投資者，另一類是購買豪宅、頂層公寓等高端物業(yè)的買家。

這兩類人通常都不需要先賣掉原來的住房。現(xiàn)在缺失的是那批改善型買家。他們?nèi)缃窈茈y進(jìn)入交易，因為舊房不好賣。3.5居到5居的市場目前受沖擊最大，這一點在斯代多夫看得很清楚。”

科恩還表示，開發(fā)商正試圖減少對融資優(yōu)惠的依賴，但這并不容易。“現(xiàn)在流行的做法是20/80付款結(jié)構(gòu)，搭配開發(fā)商貸款，剩余款項按設(shè)定上限進(jìn)行指數(shù)調(diào)整。但這會讓開發(fā)商付出很高成本，他們不可能無限期、無上限地持續(xù)提供這些優(yōu)惠。歸根結(jié)底，這些成本還是會轉(zhuǎn)嫁到房價上。”

不過，高端市場并未完全消失。特拉維夫高端房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司羅西奧地產(chǎn)聯(lián)合所有人努里·拉哈米姆表示，仍有一些買家在尋找總價達(dá)到數(shù)千萬謝克爾的公寓。

他說，自己通過三個指標(biāo)來判斷市場：線索數(shù)量、會面數(shù)量和購房報價數(shù)量。“我業(yè)務(wù)覆蓋從弗洛倫廷到亞爾孔一帶，也包括新項目。

我的判斷標(biāo)準(zhǔn)是我收到多少線索、安排了多少次見面，以及收到了多少份購房報價。并不是每條線索都會變成見面，也不是每次見面都會變成交易，但在我統(tǒng)計的這幾個指標(biāo)上，都出現(xiàn)了增長。”

拉哈米姆表示，進(jìn)入2026年后，市場繼續(xù)顯現(xiàn)出回暖跡象，尤其是總價約1500萬謝克爾房源的買家活躍度有所恢復(fù)，5月開局尤其強(qiáng)勁。“這個月前5天，我收到的線索數(shù)量就已經(jīng)相當(dāng)于平時整整一個月。”