馬來西亞定居系列：房產糾紛怎么處理

移居馬來西亞以后，生活中最常見的糾紛，往往和房產有關。

比如找房時遇到不合規中介、租房押金被扣、高層住宅漏水、出租房子后租客拖欠租金，甚至租約結束了還不愿意搬走。

這些事情不一定每天發生，但一旦遇到，就要知道該找誰、該留什么證據、該走什么流程。

對外國人來說，住在一個新的國家，除了關心治安、醫療、物價和生活環境，也要了解當地處理糾紛的基本方式。這樣真正遇到問題時，才不會完全被動。

今天我們就從四個最常見的房產和租賃場景來說。

一、買房租房前：先確認中介身份，不要只聽對方介紹

外國人來到馬來西亞，不管是先租房，還是直接看二手房，最先接觸的通常就是房產中介。

在馬來西亞，正規房產從業人員一般會有 REA 或 REN 身份。普通租房、買房時比較常見的是 REN，也就是 Real Estate Negotiator。REN 通常掛靠在注冊房產公司名下，并擁有自己的 REN Tag 和 REN number。

所以，找房時不要只是聽對方介紹自己多專業，也不要只看對方發來的房源照片。比較穩妥的做法，是到 LPEPH / BOVAEP 的官方網站查詢對方身份，核對姓名、照片、REN number、所屬房產公司，以及狀態是否有效。

尤其是訂金、租房押金、買房 earnest deposit 這類款項，更要注意收款賬戶。正常情況下，不應該隨便轉給個人賬戶，而是應該確認是否轉到正規房產公司的 client account，或者按照律師、合約安排付款。

很多糾紛不是房子本身有問題，而是一開始就找錯了人。對外國人來說，第一步把中介身份查清楚，可以減少很多后續麻煩。

二、租房押金糾紛：合約、印花稅、屋況記錄，比事后爭論更重要

很多外國人剛到馬來西亞，第一步通常是租房。

租房看起來簡單：看房、付押金、簽租約、搬進去。

但真正容易發生糾紛的，往往是在退租的時候。

比如租約沒有寫退租時必須深度清洗空調，但房東堅持扣空調清洗費；或者房東認為墻面、家具、電器有損壞，租客認為只是正常使用損耗。雙方如果沒有清楚記錄，最后就會變成各說各話。

所以租房時，幾個細節一定要做好。

首先，租約要寫清楚。押金多少、租期多久、維修責任怎么分、家具電器清單、退租條件、提前解約條款，都不要只靠口頭說。

其次，租約最好要做 stamping，也就是繳納印花稅。很多人覺得這只是形式，但一旦后續有糾紛，一份完整、清楚、已經蓋印花稅的租約，比口頭約定更有保護力。

第三，搬進去以前，一定要拍照和拍視頻。包括墻面、地板、窗簾、空調、冰箱、洗衣機、床墊、家具、電表水表讀數、鑰匙、門禁卡access card、停車位 parking bay，都建議記錄下來。

退租時也是一樣，交屋之前最好再拍一次完整視頻，把房子當時的狀態保存下來。

如果最后真的遇到押金糾紛，金額不大時，可以考慮通過小額索賠程序處理。馬來西亞的小額索賠一般是 RM5,000 以下，由 Magistrates’ Court 處理，程序上通常不需要律師代表出庭。

當然，能不能追得回來，還是要看合約和證據。

所以租房糾紛里，最重要的不是吵得多大聲，而是你有沒有把證據從一開始就準備好。

三、高層住宅漏水：不是直接找樓上住戶，而是先找物業

在馬來西亞住公寓、高級公寓condominium 或 服務型公寓service residence，另一個很常見的問題就是漏水。

比如天花板發霉、石膏板起泡、墻面滲水，很多人的第一反應是直接找樓上住戶處理。但在高層住宅里，正確流程通常不是直接去找樓上住戶，而是先找物業管理層，讓管理方按照程序檢查漏水來源。

這類問題一般屬于 inter-floor leakage，也就是樓層之間的漏水問題。處理流程主要是在分層地契 Strata Management 相關制度下進行。

簡單來說，受影響的業主或住戶應先書面通知管理層，比如開發商 developer、聯合管理層JMB、管理委員MC、sub-MC 或管理代理。管理層收到通知后，會安排檢查，判斷漏水來源到底是樓上單位、自己單位、公共區域，還是 limited common property。

檢查之后，管理層會發出 Form 28，也就是 Certificate of Inspection of Inter-Floor Leakage。這個文件會說明漏水原因和責任方。

這樣做的好處是，責任判斷不是靠雙方各說各話，而是由管理層檢查后出具文件。之后無論是樓上單位負責、管理層負責，還是需要進一步找 COB 或分層地契管理仲裁 Strata Management Tribunal，至少都有一個比較清楚的處理依據。

所以，高層漏水不是完全沒有辦法處理。關鍵是不要一開始就把事情變成鄰里爭吵，而是要走流程：書面通知、安排檢查、取得 Form 28、拍照留證、再決定下一步。

這也是為什么買房或租房時，住宅管理水平很重要。房子不是只看裝修、面積、海景和租金，管理好不好，真的會影響長期居住體驗。

四、出租投資：長租和短租不是同一種風險

很多買房投資的人，會把“出租”兩個字看得太簡單。

他們認為，只要房子租出去，每個月有租金進來，就是穩定回報。但在馬來西亞，長租和短租背后的風險并不一樣。

如果是普通住宅長租，例如一年租約、兩年租約，租客簽 租約tenancy agreement，長期居住，按月交租，這通常就是房東和租客關系 landlord and tenant relationship。

一旦租客拖欠租金，甚至租約結束后不愿意搬走，房東不能簡單換鎖、斷水電或自己強行趕人。因為在 Specific Relief Act 1950 的框架下，如果物業已經 let under a tenancy （有租約），業主要取回 possession，通常需要通過法院程序處理。

這也是為什么中介和房東在出租前，會比較重視租客背景，包括工作、收入、付款能力、居住人數和租住目的。

不是房東多事，而是因為租客一旦住進去后出問題，處理成本可能遠比想象中高。房東可能要發通知、找律師、申請庭令 court order，后續再通過執行程序取回房子。

但短租就不完全一樣。

這里有一個很有代表性的案例，就是 Verve Suites Mont’ Kiara。

這個案子涉及管理層是否可以通過 house rules 禁止業主做 Airbnb、homestay 這類短租。法院最后區分了短租 short-term rental 和普通出租 tenancy，認為這類幾天幾晚的短期入住，更接近 licence，而不是普通租賃關系。

這個案例很有意思，因為它說明：短租通常不會面對長租那種“租客長期占用、不交租、不搬走，房東還必須通過法院程序收回房屋”的典型問題。

但是，這不代表短租沒有風險。

短租的風險只是換了一種形式。

長租的風險，是租客住進去后不好請走。

短租的風險，是這棟樓、這個管理層、這個地區，到底允不允許你這樣做。

尤其是高層住宅，管理層是否允許 Airbnb，house rules 有沒有禁止短租，鄰居是否接受陌生住客頻繁進出，地方政府是否有相關要求，這些都是投資前要考慮的問題。

所以，買房投資不能只問“租金回報多少”。還要問清楚：這套房適合長租還是短租？如果長租，租客篩選和合約怎么做？如果短租，管理條例和大樓規則是否允許？

結語

對外國人來說，選擇一個國家長期居住，不只是看風景、氣候、物價和生活節奏，也要看遇到實際糾紛時，這個國家有沒有比較清楚的處理程序。

馬來西亞有相對成熟的法律體系和糾紛處理渠道。只是很多外國人剛到這里時，不熟悉流程，不知道該找物業、找 COB、找 tribunal，還是通過法院程序處理，也不知道證據應該從什么時候開始準備。

所以，在馬來西亞退休或定居，糾紛不一定每天發生，但相關常識一定要提前了解。

知道該找誰、該留什么證據、該走什么程序，生活才會更踏實。一個國家適不適合長期生活，不只是看平時舒服不舒服，也要看真正遇到問題時，是否有規則、有程序、有地方可以處理。