百多萬購司法拍賣廠房遇“房地分離”山東夏津一租賃合同被判無效

通過司法拍賣以118.62萬競買廠房后，發現一份倒簽日期，租期20年的土地租賃協議，人為制造“房地分離”讓競買人遭遇房錢兩空的噩夢。近期，山東省夏津縣人民法院（簡稱“夏津法院”）對一起確認集體土地租賃合同無效糾紛案作出一審判決，以違反土地管理強制性規定為由，認定涉案《土地租賃協議書》無效。但新房主花費近120萬元的購買的廠房卻無法使用。

采訪中，多名法律界人士表示，該案為參與司法拍賣的市場主體提出了風險警告:即使通過人民法院司法拍賣取得的財產，也會存在瑕疵，也會花了錢卻得不到東西。

廠房遭遇惡意串通致“房地分離”

該案件源于一起金融借款合同糾紛的強制執行程序。資料顯示，此前，山東夏津農村商業銀行股份有限公司與夏津新起點紡織有限公司（簡稱“新起點紡織公司”）等因金融借款產生糾紛，案件進入執行階段后，夏津法院依法對后者名下廠房啟動司法拍賣。

2025年3月25日，夏津法院作出執行裁定書，裁定拍賣新起點紡織公司名下6720平方米廠房。同年4月30日，涉案廠房在相關網站首次公開拍賣，因無人競價流拍。法院隨即啟動二次拍賣程序，于7月6日至7日重新開拍。

經過公開競價，自然人夏行波最終以118.62萬元的價格競得涉案坐落于約17畝集體土地之上的鋼結構廠房（含鋼結構生產車間、鋼結構庫房）。7月7日，法院出具拍賣成交確認書；7月11日，法院再次作出執行裁定，明確涉案鋼結構生產車間、庫房所有權自裁定送達買受人夏行波時起轉移。至此，夏行波依法取得涉案廠房的完整所有權。

“但當我準備接收并使用廠房時，發現廠房坐落的土地已被其他人承租了。”。夏行波介紹，其通過公開司法拍賣競得新起點紡織公司廠房所有權，根本目的在于實際使用、盤活閑置資產，創造社會價值。但夏津縣雙廟鎮六屯村民委員會（簡稱“六屯村委會”）與其他主體惡意串通，在得知上述房屋被司法拍賣情況下，讓他人于2025年5月22日設立夏津貿通紡織設備有限公司（簡稱“貿通公司”），然后倒簽2025年5月21日的時間，未經法定程序，私自簽訂土地租賃協議，人為制造“房地分離”僵局，導致糾紛。

據裁定書描述，六屯村委會與貿通公司在明知涉案廠房已被法院查封并公開拍賣的情況下，簽訂《土地租賃協議書》，將廠房所占集體土地另行出租。夏行波稱，此舉意在阻礙其他競拍人參與司法拍賣，從而達到無償獲得廠房的目的，在發現夏行波競拍成功后，阻撓法院執行交付，嚴重侵害其合法財產權益。

對此，夏行波將六屯村委會、貿通公司一并訴至法院，請求法院確認二者簽訂的《土地租賃協議書》無效，確認其對涉案約17畝集體土地享有優先承租權。

投資的近120萬元要“打水漂”？

夏津法院審理查明，2025年5月21日，六屯村委會與貿通公司簽訂《土地租賃協議書》，約定將本村17畝集體土地出租給貿通公司，租賃期限20年，即自2025年5月21日至2045年5月20日，年租金2.04萬元，每兩年支付一次。而來自工商登記信息顯示，貿通公司成立于2025年5月22日，即合同簽訂次日。

六屯村委會辯稱，涉案土地租賃協議系雙方真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，不存在惡意串通情形，合法有效。貿通公司提出，涉案租賃合同不存在民法典規定的無效情形，拍賣公告已明確提示拍賣標的僅含建筑物、不含土地使用權，土地事宜需自行協商，夏行波自愿參與競拍，應自行承擔相應風險。

貿通公司辯稱，優先承租權屬于房屋承租人專屬權利，夏行波無權以廠房所有權人身份主張土地優先承租權。法院認為，夏行波通過司法拍賣取得廠房所有權，廠房作為土地附著物，與土地使用權密不可分，土地租賃合同效力直接影響其房屋所有權的正常行使。

夏津法院作出一審判決，確認六屯村委會與貿通公司于2025年5月21日簽訂的《土地租賃協議書》無效。但夏行波認為，一審雖然判決宣告合同無效，但該判決未能為打破僵局提供任何法律方案，截至目前，其仍無法使用廠房，近120萬元投資形同虛設，六屯村委會與貿通公司違法侵占的狀態得以事實延續，沒有達到案結事了的目的。

村集體利益損失，存經濟發展受阻

依據《中華人民共和國土地管理法（2019修正）》第六十三條規定，集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。2025年5月1日起施行的《中華人民共和國農村集體經濟組織法》第二十六、二十八條規定，村集體土地出租的，應當經成員會議或者成員代表會議表決通過。

但是六屯村委會的這次出租沒有走任何程序，直接由村支書楊某牽頭簽訂合同，租金也打入了楊某個人賬戶。

從集體財產保護的角度來看，村集體財產屬于全體村民共同所有，六屯村委會以及村支書楊某作為村集體財產的管理者，負有妥善管理、合理處分集體財產，保障集體財產保值增值的法定職責，其每一項處置集體財產的行為，都應經得起全體村民的監督，都應圍繞“維護村民共同利益”這一核心目標。對集體土地的出租應該采用合法程序、公開競標方式進行，才能實現土地租賃價值的最大化，這種暗箱操作不但會損害村集體利益還容易滋生腐敗。

結合目前判決，判決前夏行波作為廠房所有人不能入住開展生產經營，判決后租賃合同無效，導致這期間村集體既無經營所得也無租金收入，損失巨大，而且村營商信譽受到極大貶損。

若賦予夏行波參與租賃權利，要求村委會通過公開競價的方式出租土地，夏行波作為廠房所有權人，為了實現廠房的使用價值，必然會積極參與競價，這將有效推動土地租賃價格回歸市場合理水平，保障村集體財產的保值增值，讓集體收益真正惠及全體村民，避免集體財產因程序違規而流失，切實維護村民的共同利益。

“房隨地走、地隨房走”

六屯村委會與貿通公司簽訂的《土地租賃協議書》已被法院判決無效，那么，已被拍賣的廠房該如何處理？多名法律界人士在接受記者采訪時表示，此民事合同糾紛案折射出集體土地管理、司法拍賣風險防范等諸多現實問題，具有較強的典型意義和警示價值。

北京一知名律師對此解釋，《土地租賃協議書》被法院確認無效后，合同自訂立時起即無法律效力，雙方應依法律規定承擔財產返還、折價補償、賠償損失等法律后果，核心立法目的為恢復合同訂立前的權利義務狀態。該律師表示，夏行波競買廠房意在投入生產經營，是盤活閑置資產、創造社會價值的積極行為。而針對目前處境，應賦予其土地優先承租權，從根本上化解“房地沖突”，使其投資盡快轉化為生產力，符合國家關于“案結事了”“切實解決執行難”、“保護民營企業合法權益”、“優化營商環境”的精神。

“結合‘房隨地走、地隨房走’即房地一體原則，房屋所有權與該房屋占用范圍內的土地使用權具有不可分割性，除法律另有明確規定的情形外，二者的權利主體應保持一致。”該律師進一步解釋稱。

近年來，各地村集體為盤活資產、增加收入，大量對外出租集體建設用地用于生產經營，但不少村委會及承租企業存在法律認知誤區，認為只要雙方自愿簽約、支付租金，合同即有效。上述律師界人士認為，集體經營性建設用地出租有嚴格法定程序，缺失規劃、產業、環保條款及備案手續，即便雙方合意，合同也會被認定無效，相關方可能面臨投入損失、經營中斷等風險。

同時，法律界人士對此提醒，當前不少不動產拍賣存在“房地分離”情形，拍賣公告通常會明確標的范圍，競拍人需提前全面核實土地性質、權屬、租賃負擔等關鍵信息，充分評估后續使用風險，避免盲目競拍引發糾紛。同時法院對于惡意制造房地分離，阻礙執行的行為應該依法予以處罰，避免司法拍賣成交確認書淪為一紙空文。

來源：透視財經