青島購房者真有福！低級卷價格，中級卷戶型，高級卷低密！

青島的改善市場徹底被點燃！青島市區(qū)規(guī)模最大的低密洋房別墅區(qū)，來了！

近日，海創(chuàng)惠水路LC0302-33地塊規(guī)劃公示，由龍湖代建，共26棟樓，7棟別墅+19棟洋房，總計472套，容積率只有1.25。

▲現(xiàn)場的挖掘機已經(jīng)開始揮舞

據(jù)房產(chǎn)君得到的消息，11F的洋房主力戶型鎖定在128平、158平、190平三個面積段，5F的疊拼別墅，直接干到了200平以上，據(jù)說一樓帶院、零公攤這些網(wǎng)紅賣點全都安排上了。

▲LC0302-33地塊效果圖

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市區(qū)最大低密盤

這次公示的LC0302-33地塊，位于李滄區(qū)惠水路以南、漢川路以西，是海創(chuàng)置業(yè)在去年底，耗資20.18億拿下的“總價地王”3塊地中的西側(cè)地塊，整個三宗地加起來，總建面高達19萬平，是青島市區(qū)最大低密大盤。

▲LC0302-33地塊實景

從效果圖看，代建方龍湖，這次搬出了全面對標一線改善的法寶——大面積玻璃幕墻、拐角窗，甚至鋁板線條都安排上了。這種透明感十足的現(xiàn)代風，配合一樓帶院子的誘惑，簡直就是為了終極改善客群定制的。

▲LC0302-33地塊效果圖

規(guī)劃里還有社區(qū)大堂、架空層、下沉庭院，甚至還帶了個2000平的農(nóng)貿(mào)市場和2500平的商業(yè)網(wǎng)點。

▲LC0302-33地塊總平面圖

不知何故，在規(guī)劃局網(wǎng)站公示的總平面圖，是模糊不清的非高清版本，導致一些核心的信息數(shù)據(jù)無法識別。能看清楚的是，項目西側(cè)，緊鄰規(guī)劃待建的小學和幼兒園。

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東李新貴的前世今生

這塊地的來歷，頗有些“大器晚成”的味道。海創(chuàng)其實早在2020年就拿到了這幾塊地，那時候商業(yè)占比高達49%，還有人才公寓的硬指標。結果海創(chuàng)硬是熬了五年沒動彈，熬到了規(guī)劃調(diào)整，土地全變成了住宅，容積率也降到了讓人羨慕的1.25。

▲LC0302-33地塊實景

既然是最高級的“卷”低密，環(huán)境自然是最大的底氣，項目優(yōu)點顯而易見：南邊挨著老鴉嶺（雙峰山公園），北邊臨著李村河，妥妥的“依山傍河”，這里距離嶗山，也就是一腳油的事兒，這地段對嶗山上班的人來說，誘惑力拉滿。

▲LC0302-33地塊南側(cè)目前是菜地

但是，這個項目的缺點也很明顯：

“倒坡”的玄學挑戰(zhàn)

這是該項目最大的槽點是，倒坡地塊——南高北低。在很多人的觀念里，背山面水是福地，但這塊地恰恰反過來了，它是“背水面山”。這種地勢，即便后期施工做抬地設計處理，那種“往山坡下走”的感覺還是很難消除。

▲LC0302-33地塊倒坡明顯

▲LC0302-33地塊效果圖

配套的“真空帶”

這地塊位置確實有點偏。最近的地鐵站在2公里開外，短期內(nèi)指望不上，即便遠期有15號線規(guī)劃，那也得等。周邊的商業(yè)、三甲醫(yī)院、學校目前基本是“空白”狀態(tài)。

代建的磨合期

李滄國企平臺海創(chuàng)拿地，龍湖提供品牌代建，聽起來是強強聯(lián)手，但雙方在話語權、定價策略、營銷節(jié)奏上的磨合，往往是此類項目的隱形風險。從拿地到現(xiàn)在已經(jīng)半年時間，地塊狀態(tài)基本沒有什么太大變化。如果決策效率慢了，面對瞬息萬變的市場，很容易錯過最佳的窗口期。

▲LC0302-33地塊總包為中建八局

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價格博弈震動東李

什么樣的客戶，才會為這1.25的容積率買單？業(yè)內(nèi)預測，洋房單價可能會在2.3萬到2.4萬左右，而疊拼單價預計會沖過3萬大關。

▲LC0302-33地塊效果圖

這個盤一出，最難受的可能不是金茂璞逸，而是青特璟逸。雖然客群定位略有差異，但這種容積率的優(yōu)勢是實打?qū)嵉摹｝埡鳛樵?jīng)的“別墅專家”，如果真的在產(chǎn)品力上卷出新高度，再開出一個誠意十足的價格，改善天平很可能會發(fā)生傾斜。

這個項目的入市，對青島樓市的影響是深遠的，標志著青島樓市正式進入了低密時代。目前工地已經(jīng)動工，按照這個進度，預計今年下半年就能開盤。對于等待低密產(chǎn)品的改善族來說，這無疑是個好消息。

▲LC0302-33地塊實景

當然，這個地塊體量巨大，后面還有兩塊地等著開發(fā)，樂觀估計，整個銷售周期可能要拉長到三四年。在當前的市場環(huán)境下，能不能在倒坡和缺配套的劣勢中，靠低密和產(chǎn)品力殺出血路，對龍湖來說是一次大考。