深度解讀！澳洲樓市 30 年投資邏輯徹底重置

5月12日晚，

澳洲財長正式公布了新財年預算。

這份預算從底層邏輯上改變了澳洲的地產投資格局。

雖然新預算中許多領域的政策也值得詳細解讀（如能源預算和NDIS的預算調整），但大家——尤其是我們華人群體——更關注的是以下對資本利得稅（CGT）、負扣稅（Negative Gearing）和家庭信托架構稅務的直接調整：

01

資本利得稅（CGT）改革：

自2027年7月1日起，政府計劃取消持有超一年資產可享受的50% CGT折扣，改為恢復1999年前的制度——即按通脹調整后的資本收益征稅，并對凈資本利得設定最低30%的稅率。

該政策適用于所有資產（包括1985年前取得的資產），但會設有過渡安排。

新建住宅將豁免此次CGT改革；投資新建住宅的投資者，可選擇繼續適用50% CGT折扣，或改用通脹指數調整成本基礎并適用30%最低稅率。

02

負扣稅（Negative Gearing）調整：

澳洲特有的負扣稅政策，未來將僅對新建住宅的投資人生效。根據擬議改革，在預算案公布當晚之后購買的二手住宅，將不再享受負扣稅優惠。

自2027年7月1日起，現有住宅投資物業產生的虧損，只能用于抵扣租金收入或住宅物業的資本利得；未能抵扣的虧損可結轉至未來年度繼續抵扣住宅物業收入。預算案公布前已購買的物業（包括已簽合同但尚未交割的物業）將獲得豁免，直至該物業出售為止。

03

家庭信托稅率調整：

自2028年7月1日起，Discretionary Trust（包括家庭信托 Family Trust）的分配收入，將適用最低30%的稅率。

這三條政策堪稱澳洲地產投資理念的底層邏輯重鑄。

對于希望擁有自己投資房的中產階級，以及那些期望利用房產投資作為家庭財富增長錨點、實現投資房稅務抵扣的家庭，影響巨大。

本文重點分析新預算政策對地產投資行業的影響，尤其是從融資貸款的角度展開討論。

先看幾組很多人沒有關注到的數據 （數據來自于銀行的官方監管-澳洲審慎監管局 – APRA2026年三月的報告）：

根據 APRA 2025 年四季度數據，澳洲現有貸款存量里：

• 自住房貸款比例：67.2%

• 投資房貸款比例：30.8%

而很重要的新增貸款存量，2025年的相比于2024年十二月的數據，投資房新增貸款比例是從34.4%增長到了35.9%。換句話說，過去的2025年投資房貸款占據了市場新增貸款近40%的比例。

至于這近40%的貸款中，有多少用于購置新房、多少用于收購二手房，我們不得而知。但可以預見的是，新預算的公布必然會沖擊借款人投資房貸款市場的信心，尤其是二手房市場——因為資本利得稅減免的取消，直接削弱了投資的長期收益預期。

在筆者看來，這項政策對貸款市場將產生非常直接且重大的影響，影響幅度甚至可能在交割量15%到20%之間。那么，具體影響哪些房產呢？土地面積不可再做分割的投資房，將不再是投資客考慮的對象，反而可能成為自住首套置業人士的“上車”之選。

而負扣稅收益（Negative Gearing）的變革，更是直接影響了客戶的直接貸款能力。我們以某四大銀行的政策做了一個當前客戶的計算：

一位還住在家庭父母房產里得年輕人，有一份穩定得工作，7萬8的年收入，購置一個有4萬的租金收入的投資房，如果有負扣稅收益，客戶的貸款額度可以到65萬左右，而如果取消了負扣稅收益，客戶的貸款額度驟降到44萬。

這個超過20萬的貸款額度，會不會轉入到下降房價里？

同時，也肯定會有群體從新預算中受益。投資新建住宅仍可享受資本利得稅減免和負扣稅收益，這無異于引導有意投資房產的澳洲人轉向支撐地產開發市場，從而進一步緩解澳洲當前的住房危機。

開發商們，抓住機會，

解決澳洲的Housing Crisis吧！

[ 胡沛然 ]

Keylend – HUGE Wealth合伙人

商業貸款Specialist

2020 Broker of the Year (The Adviser)

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Peiran.Hu@Keylend.com.au

[ 葛宇清 ]

Keylend – HUGE Wealth合伙人

商業貸款Specialist

2023 Broker of the Year (The Adviser)

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