突發新政！事關南京全體小區業主！

5月13日，南京市住房保障和房產局發布關于印發《南京市住宅小區物業服務合同（示范文本）》的通知。文件提到，明確禁止捆綁收費、規范公共收益管理等。

此前，南京市一直沒有針對住宅小區的物業服務合同示范文本，實踐中多參照2018年江蘇省有關部門聯合發布的《江蘇省住宅物業委托服務合同（示范文本）》。此次由南京市住房保障和房產局自主起草并正式印發的本市合同范本，更加貼合本地實際，填補了物業管理合同體系的空白，對提升住宅小區物業服務品質具有重要意義。

以下是物業服務合同的重點內容：

1、物業不得捆綁收費，業主信息受嚴格保護

示范文本明確了物業公司的行為邊界。未經業主大會同意，物業服務企業不得將物業費、汽車停放費、公共能耗費等費用捆綁收取。同時，物業公司對業主信息和資料負有保密義務，未經業主同意，不得向任何第三方泄露或擅自使用，但因政府監管要求、司法調取等法定情形的除外。

業主方面，須按時繳納物業費、汽車停放費、公共能耗費等合同約定的費用，履行生活垃圾分類投放主體職責，并遵守消防安全規定，按照要求停放電動自行車及充電，不得攜帶電動自行車或蓄電池進入住宅電梯或戶內，自主清理樓道雜物。

2、常規服務之外，增設三項可選服務

在物業共用部位維護、共用設施設備運行、保潔綠化、秩序協助、裝飾裝修管理等常規服務基礎上，示范文本首次納入了特約服務、外墻維護、科技住宅系統維護三項選擇性條款，由雙方根據小區實際情況另行約定。

●特約服務：物業公司可根據業主需求開展保潔、家政、維修、社區養老等額外服務，但須明碼標價并向全體業主公示，價格變動時及時告知。

●外墻維護：若委托物業公司管理建筑幕墻或外墻，須另行簽訂協議，明確檢修內容、費用和責任，并按照《南京市建筑幕墻維護檢修管理辦法》執行。

●科技住宅系統維護：涉及恒溫恒濕等科技系統的維護，須單獨約定系統歸屬、維護費用分攤標準和技術要求。

3、公共收益專戶管理，收支全程透明

針對業主普遍關心的公共收益問題，示范文本作出了系統規范。

公共收益的來源包括：利用共有道路或場地收取的停車費、電梯及外墻廣告收入、團購進場費、經營活動等。

管理方式：公共收益須存入專用賬戶，明確代管主體（業主委員會或物業公司按約定執行），專款專用。

使用范圍明確列出：

• 補充住宅專項維修資金（按約定比例每季度交存）；

• 支付物業公司服務之外的中修、大修、更新、改造費用及專項財產保險；

• 業主大會會議開支、業主自治組織成員補貼、專職工作人員薪酬；

• 物業管理相關的評估、審計費用。

此外，物業公司應當定期在物業管理區域內顯著位置公示公共收益收支情況，并通過APP、微信公眾號等方式線上同步公開，業主有異議的，物業公司應當予以答復。

4、引入第三方評估，服務質量不達標可解約

為防止物業公司“降標運營”，示范文本設立了第三方評估機制。若雙方對服務質量產生爭議，可共同委托第三方評估機構進行認定。

評估結論顯示物業服務等級低于合同約定標準的，業主大會有權解除合同并要求物業公司承擔違約責任。

5、合同決策程序明確，業主表決有據可依

示范文本特別強調了合同簽訂的程序要求。物業服務合同應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。其中，涉及改建重建附屬設施、改變共有部分用途、利用共有部分從事經營活動、籌集維修資金等重大事項，須經參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數四分之三以上的業主同意；其他約定事項，經參與表決雙過半業主同意即可。

6、合同解除與糾紛解決機制更完善

示范文本對合同的解除情形作出了明確規定。除雙方協商一致解除外，業主依法共同決定解聘物業公司的，可以解除合同；若服務質量經第三方評估不達標，業主大會也可提請解除合同。

合同履行中發生爭議的，可協商解決，也可申請物業所在地人民調解委員會、街道辦事處（鎮人民政府）調解，或委托市物業管理行業協會調解；協商、調解不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

《南京市住宅小區物業服務合同（示范文本）》全文（上下滑動查看）

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