孩子入學急哭家長！大連法院“帶押過戶”解10年辦證難題

（中國智慧工程研究會雷鋒精神工作委員會理事張添強）

因小區房屋存在抵押問題，長期以來業主產權證辦理受阻，合法權益難以保障。大連高新技術產業園區人民法院始終秉持司法為民初心，心系群眾切身利益，主動擔當作為，迎難而上破解“帶抵押房屋”登記辦證難題。執行法官多方協調、嚴謹履職，打通辦證堵點，為彭山順利辦理不動產權登記，圓了彭山10年的辦證心愿。

市民彭山（化名）2016 年 5 月在大連高新園區未名山小區購買了一套商品房，他與開發商簽訂書面的《商品房買賣合同》，并依照合同向開發商繳納了190萬元購房款，開發商收到彭山的全部購房款后，把這套商品房交付給彭山占有、使用，并告訴彭山，開發商將在一年內為他辦理產權證。

彭山說，這套房子是海景房，能遠眺大連跨海大橋，每天閑暇之余眺望大海，心情格外舒暢。自己是在售樓處購買的新房，開發商“五證”齊全，還有政府頒發的《商品房預售許可證》，所以非常放心。沒想到一年后，他去找開發商要求辦證，但開發商卻稱，小區目前都沒有辦證，讓他回家再等等，沒想到的是，他一等就是10年，最后等到的卻是大連市中級人民法院上門貼的一紙《騰退公告》，稱開發商資金緊張，用他購買的房子抵押給大連某銀行，貸款本息至今未還，某銀行起訴到法院勝訴后，申請拍賣彭山購買的這套商品房抵償貸款。

法院的拍賣公告如同一聲霹靂，讓彭山非常生氣，自己購買的這套房子居住快10年了，竟然被開發商偷偷地抵押給銀行，還被法院查封了，要拍賣。為了保住自己購買的這套房子，他委托北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師到大連市中級人民法院提出執行異議，經審查，在開發商將彭山購買的這套房子抵押給銀行前，彭山就已經購買并入住到這套房子內，彭山的異議申請得到法院的支持，遂解除對彭山購買的這套房子的查封。

雖然房子被法院解除查封，但開發商與某銀行將彭山購買的這套房子在高新園區不動產登記中心辦理了抵押登記，這個抵押登記不解除，彭山還是無法辦理產權登記。

無奈之下，彭山又委托王金海律師將開發商和某銀行起訴到大連高新產業園區人民法院，要求判決開發商協助自己辦理案涉房屋的產權登記。法院開庭時，開發商認可與彭山簽訂了《商品房買賣合同》，也收到了彭山的全部購房款，只是由于資金緊張，在未征求彭山同意的情況下，又將出售給彭山的房子抵押登記在某銀行名下，從銀行貸款后未及時還款，才導致至今未滌除抵押登記。某銀行辯稱，銀行與開發商簽訂了抵押貸款合同，并在不動產登記部門辦理了抵押登記，銀行向開發商發放了貸款，開發商至今未償還貸款本息，故不同意滌除抵押。彭山稱，自己的孩子今年秋季入學，報名需要房產證，沒有房產證就會影響孩子入學，所以迫切需要辦理產權登記。

大連高新園區人民法院最終支持了彭山的訴訟請求，判決開發商協助彭山辦理不動產登記手續。

彭山手持法院的生效判決到高新園區不動產登記中心辦理產權證，但由于某銀行的抵押登記沒有滌除，這讓不動產登記部門犯了難。

對于彭山遇到的難題，高新園區人民法院和高新園區不動產登記部門的領導非常重視，經過多次論證，一致認為，采取“帶押過戶”的方式先為彭山辦理產權登記，不耽擱彭山的孩子上學報名。

5月14日下午，彭山順利地拿到夢寐以求的產權證，這個快40歲的漢子，喜極而泣，握著高新園區不動產登記中心工作人員的手，連連鞠躬，表示感謝。

大連王金海律師說，為了優化大連市營商環境，切實降低企業、群眾已抵押存量房上市交易承擔的額外資金負擔，促進大連市房地產市場平穩健康發展。大連市不動產登記中心2023年3月份嘗試“帶抵押過戶”，但僅僅是針對賣方在銀行（含公積金管理中心，下同）貸款未結清既與買方達成買賣意向、存量房買賣合同網簽備案后，買賣雙方和各自對應的貸款銀行利用省政務服務網線上申請抵押人變更和購買存量房貸款抵押登記，登記機構以變更抵押人、順位抵押權設立、轉移組合登記同時審核和記載，過戶后賣方銀行線上單方撤押方式，以滿足各方當事人的登記需求。而彭山辦理產權證是在銀行抵押登記有效、銀行不同意解押的情況而為之，由于彭山的問題又是群眾“急難愁盼”的問題，大連高新園區人民法院踐行“如我在訴”的司法理念，主動與不動產登記部門溝通協商，最終為彭山辦理“帶抵押過戶”，讓彭山取得產權證的夢想得以實現。

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