房企集體圍獵虹口，上海土拍風(fēng)向變了

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

距離上海第四批次土拍正式開(kāi)場(chǎng)還有一段時(shí)間，但虹口兩宗宅地的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)提前白熱化。

這兩塊地，把國(guó)央企都“逼急”了。

短短一周之內(nèi)，4家開(kāi)發(fā)商密集發(fā)出了6份招標(biāo)公告。兩宗地塊，均引來(lái)3家房企搶先競(jìng)標(biāo)。

最新入局的是保利發(fā)展。

5月14日，保利發(fā)展旗下上海保利城市發(fā)展有限公司連發(fā)兩則招標(biāo)計(jì)劃公告，目標(biāo)直指虹口兩宗地塊，總投資50億元。

在此之前，中建東孚、中鐵置業(yè)、上海城投這三家房企已搶先一步。

5月8日，中建八局旗下中建東孚率先出手，發(fā)布hk153-02地塊招標(biāo)公告，總投資21億元，建安費(fèi)2.5億元。

5月11日，中鐵置業(yè)跟進(jìn)，且胃口更大，同時(shí)對(duì)虹口兩宗地塊招標(biāo)。其中，hk306-08地塊投資21億，建安費(fèi)3億；k153-02地塊投資17億，建安費(fèi)2.5億，合計(jì)總投資超38億元。

5月12日，上海城投置地發(fā)布hk306-08地塊招標(biāo)公告，總投資21.5億元，建安費(fèi)3億元。

保利發(fā)展的下場(chǎng)，將這場(chǎng)牌局的氣氛推向高潮。50億的總投資，相當(dāng)于中鐵置業(yè)38億方案的“升級(jí)版”。

屆時(shí)，至少會(huì)有四家房企同臺(tái)競(jìng)逐，兩宗地塊的火藥味已經(jīng)溢出屏幕。

另外據(jù)傳，浙江龍盛有可能會(huì)參與虹口地塊的爭(zhēng)奪，這是一家以染料化工為核心的民營(yíng)企業(yè)。

問(wèn)題來(lái)了：為什么房企會(huì)同時(shí)盯上這兩塊地？

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企真正缺的，已經(jīng)不是單純的土地，而是“確定性”。

虹口兩宗地塊是典型的“小而美”地塊，體量不大，總價(jià)可控，10億 的門(mén)檻，對(duì)房企的資金壓力相對(duì)小。

相比動(dòng)輒幾十億的大體量綜合地塊，這類(lèi)小盤(pán)更容易快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售、快速回款。

這兩塊地都位于內(nèi)環(huán)核心地段，周邊城市界面成熟，購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)穩(wěn)定。這意味著項(xiàng)目未來(lái)的去化速度和價(jià)格預(yù)期也相對(duì)更穩(wěn)。

更關(guān)鍵的是，這兩宗地的開(kāi)發(fā)條件友好。兩幅地塊都規(guī)劃為抬板小區(qū)，無(wú)風(fēng)貌保護(hù)要求，無(wú)需配建保障房與租賃住房，無(wú)中小套型比例限制，地塊也沒(méi)有明顯短板，留給開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品發(fā)揮空間很大。

對(duì)于當(dāng)前產(chǎn)品力越來(lái)越卷的上海豪宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這種“低限制、高自由度”的地塊，本身就極具吸引力。

具體來(lái)看兩宗地塊的成色。

嘉興社區(qū)hk306-08地塊（146街坊）：出讓面積約0.71公頃，容積率2.5，建筑面積約1.78萬(wàn)平方米，限高80米。

起始樓板價(jià)8萬(wàn)/㎡，總起始價(jià)14.23億元。

這塊地位于臨平路與太平橋支路交匯處，也就是瑞虹一期南側(cè)，兩面鄰水，地塊方正。

但這塊地也并非毫無(wú)爭(zhēng)議。該地塊之前有過(guò)重金屬污染問(wèn)題，雖然現(xiàn)在已經(jīng)修復(fù)達(dá)標(biāo)、符合出讓標(biāo)準(zhǔn)，但怎么打消購(gòu)房者的顧慮，估計(jì)會(huì)是未來(lái)操盤(pán)的最大難點(diǎn)。

尤其是面對(duì)高凈值改善客群時(shí)，購(gòu)房者對(duì)于土地歷史、環(huán)境安全的敏感度，往往比普通項(xiàng)目更高。

歐陽(yáng)社區(qū)hk153-02地塊（250街坊）：體量更小一些，形狀也不如146街坊地塊規(guī)整。出讓面積約0.61公頃，容積率同樣是2.5，建筑面積約1.53萬(wàn)平方米，限高60米。

起始樓板價(jià)同樣是8萬(wàn)/㎡，總起始價(jià)12.2億元。

這塊地位于四達(dá)路與歐陽(yáng)路交匯處，距離10號(hào)線(xiàn)郵電新村站只有500多米，步行可達(dá)魯迅公園、虹口足球場(chǎng)，生活配套成熟。

在如今的市場(chǎng)環(huán)境里，能安全賺錢(qián)、穩(wěn)定回款，比單純拼規(guī)模更重要。

而虹口，正在成為這一輪上海核心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)里最先升溫的板塊之一。