虹口雙子爭奪戰(zhàn)，一哥下場了

上海第四批次土拍還有兩周，熱度已經(jīng)被提前鎖定。

5月14日，繼中建東孚、中鐵置業(yè)、上海城投之后，一哥保利發(fā)展用兩份招標(biāo)公告宣布參戰(zhàn)，計(jì)劃總投資50億元，劍指——

虹口雙子。

包括保利在內(nèi)，短短一個星期時(shí)間，已經(jīng)有4家國央企針對虹口兩宗宅地，密集發(fā)布了6宗招標(biāo)公告。

只能說，上海內(nèi)環(huán)核心地塊還是太有魅力了。

虹口雙子，指的是即將參拍的“歐陽路地塊”和“瑞虹地塊”，兩幅地塊所在的沙涇港兩側(cè)，有人把它叫作一片：

騰飛之地。

包括瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設(shè)等幾家老牌港資房企，在上海的早期項(xiàng)目，均集中于此。

另外，上海家喻戶曉的“光明”品牌，也是在此誕生。當(dāng)年，就是江總書記在益民食品一廠擔(dān)任副廠長期間，研制和創(chuàng)立了"光明牌"食品品牌。

現(xiàn)在沙涇港片區(qū)，也是北外灘板塊重要的居住承載地，商業(yè)、教育配套齊全，交通便利，還有上海內(nèi)城絕佳的煙火氣。

這次爭奪戰(zhàn)，率先出手的是中建東孚。

5月8日，中建東孚針對歐陽路地塊發(fā)布招標(biāo)公告，計(jì)劃總投資21億元。

提前招標(biāo)然后再搶地，屬于東孚的慣用打法，之前普陀地塊也是這個操作，好處在于籌備期更長，拿地后能快速進(jìn)入開發(fā)節(jié)奏。

另外提前招標(biāo)，還能在土拍前就給對手造成一些心理壓力。

中鐵置業(yè)則緊隨其后。

5月11日，中鐵置業(yè)發(fā)布招標(biāo)公告，不過野心更大，不光是發(fā)了歐陽路地塊的，連瑞虹地塊也一起發(fā)了。

兩宗地共計(jì)劃投資38億元。

上海城投置地是第三個入局的，5月12日發(fā)布招標(biāo)公告，選擇了更看好的瑞虹地塊，計(jì)劃總投資21.5億元。

接著，就是開頭提到的，5月14日保利發(fā)展攜50億元進(jìn)場。

目前，虹口兩宗地，均有三家房企提前發(fā)布了招標(biāo)公告——

歐陽路地塊為：

中建東孚、中鐵置業(yè)、保利發(fā)展

瑞虹地塊為：

上海城投置地、中鐵置業(yè)、保利發(fā)展

如果按照計(jì)劃投資金額排序，保利發(fā)展均為第一。

地產(chǎn)一哥財(cái)大氣粗，來勢洶洶。

當(dāng)然，保利發(fā)展愿意拉高投資額，也說明確實(shí)看好這兩宗地。

拋開大區(qū)位，虹口兩地塊是典型的“小而美”地塊。

一方面，體量不大，瑞虹地塊計(jì)容建面僅1.78萬㎡，歐陽路地塊為1.52萬㎡。

另一方面，總價(jià)可控，兩塊地的起始樓板價(jià)均在8萬元/㎡，瑞虹地塊起始總價(jià)為14.23億元，歐陽路地塊為12.2億元。

同時(shí)，開發(fā)條件非常友好。

拿歐陽路地塊來說，規(guī)劃文件中，無嚴(yán)苛風(fēng)貌保護(hù)要求，無需配建保障房與租賃住房，無中小套型比例限制。

這意味著，開發(fā)商在產(chǎn)品端有很高的自主權(quán)。

而低投入、輕包袱，加上本身地塊足夠核心，代表著項(xiàng)目更容易實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出，快速回款。

這也是當(dāng)下房企都在追求的確定性。

這兩年，虹口內(nèi)環(huán)的新房供應(yīng)量不小，但很多都是地王豪宅項(xiàng)目，比如外灘瑞府、金茂璞元、綠城·潮鳴外灘，總價(jià)門檻都在3000萬元左右。

購房者想要在這里，上車上海新一代產(chǎn)品的代價(jià)，是比較高的。

這次虹口兩宗地，因?yàn)轶w量小，推測都是2棟左右的迷你社區(qū)，主力套均面積可能不會太大，預(yù)計(jì)140㎡以內(nèi)。

如果最終項(xiàng)目的單價(jià)在15萬元/㎡左右，部分戶型總價(jià)可能就能控制在2000萬元，甚至1500萬元以內(nèi)。

對于一些想在虹口內(nèi)環(huán)買房，同時(shí)對總價(jià)有要求的人而言，是個好消息。

不過，小體量地塊，也意味著房企必須螺螄殼里做道場，非常考驗(yàn)本身的產(chǎn)品水平。

保利發(fā)展計(jì)劃總投資更高，也許是對產(chǎn)品有更高的規(guī)劃。

當(dāng)然，計(jì)劃總投資不代表最終出價(jià)，這幾宗地究竟會花落誰家，還得看土拍。

產(chǎn)品力方面，慣例上圖讓大家自行感受，關(guān)于四家房企在上海交付的小高層產(chǎn)品：

中建東孚·虹悅里——

社區(qū)外立面

中鐵置業(yè)·峯匯里——

社區(qū)外立面

上海城投·虹盛里——

社區(qū)外立面

保利虹橋和著二期——

社區(qū)外立面