已更換4任物業(yè)！萬科物業(yè)也退出河西區(qū)某知名小區(qū)了

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前不久，天津萬科物業(yè)服務(wù)有限公司發(fā)布了《關(guān)于退出天津新世紀(jì)城小區(qū)物業(yè)服務(wù)的告知函》。

從這份告知函中，我們可以獲取關(guān)于萬科物業(yè)撤場(chǎng)的以下背景：

1）萬科物業(yè)于2024年3月16日正式承接天津新世紀(jì)城小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，至今短短2年；

2）萬科物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后，天津新世紀(jì)城小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率從接管前的不足10%，提升至2024年的77.84%，2025年的77.05%；

3）天津新世紀(jì)城小區(qū)仍有約23%的住戶以各種理由長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致項(xiàng)目無法正常運(yùn)營(yíng)，2024年度、2025年度項(xiàng)目連續(xù)虧損，累計(jì)虧損約225萬；

4）萬科物業(yè)最遲將于2026年6月30日24時(shí)正式退出天津新世紀(jì)城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，并完成全部工作人員撤場(chǎng)；

5）雖萬般不舍，但因經(jīng)營(yíng)困境無奈退出。

很顯然，導(dǎo)致萬科物業(yè)退出的直接原因，就是約23%的住戶長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)，連續(xù)虧損，不得不退出。

不是不想干，實(shí)在是沒辦法虧本干。

02

我查閱了相關(guān)資料。

天津新世紀(jì)城小區(qū)房齡約為25年，于2001年交付，擁有近2000戶業(yè)主。

在萬科物業(yè)進(jìn)場(chǎng)前，已更換3任物業(yè)公司。加上萬科物業(yè)也官宣退出，合計(jì)已更換4任物業(yè)公司。

2年前，萬科物業(yè)經(jīng)業(yè)主投票進(jìn)駐。

考慮到小區(qū)里老人較多，萬科物業(yè)做了不少適老化改造，還在一定程度上改善了小區(qū)人居環(huán)境。

全面升級(jí)園區(qū)綠化景觀，修復(fù)8處綠化取水點(diǎn)，補(bǔ)種黃土裸露區(qū)域，翻新休閑娛樂區(qū)，增添游樂設(shè)施，修復(fù)園區(qū)水系和景觀。

遺憾的是，萬科物業(yè)也只堅(jiān)持了短短2年，就因物業(yè)費(fèi)收繳率較低退出天津新世紀(jì)城小區(qū)。

不知道后續(xù)還會(huì)有哪家物業(yè)公司接手，可以確定的是，在天津，萬科物業(yè)算是口碑較好的。

金茂物業(yè)、綠城物業(yè)等恐怕不太會(huì)進(jìn)駐這種老小區(qū)。

而且，就連萬科物業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率都無法擺脫經(jīng)營(yíng)困境，后來者估計(jì)也難以讓拖欠物業(yè)費(fèi)的這23%的住戶滿意。

后面的結(jié)局可以預(yù)料……

03

一般來講，新建商品房的物業(yè)費(fèi)收繳率普遍較高，但老舊小區(qū)往往收繳率很低，是物業(yè)公司撤場(chǎng)高發(fā)區(qū)。

為什么明明大幅提高了物業(yè)費(fèi)收繳率，萬科物業(yè)仍然堅(jiān)持退出天津新世紀(jì)城小區(qū)？

因?yàn)椋谖飿I(yè)行業(yè)的盈虧鐵律中，80%-85%是一條生死線。

即，物業(yè)費(fèi)收繳率需要達(dá)到80%-85%才能覆蓋運(yùn)營(yíng)成本。

一旦物業(yè)費(fèi)收繳率低于這條保本線，就必然入不敷出。

據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，2025年物業(yè)撤場(chǎng)項(xiàng)目有173個(gè)，其中64.7%的案例屬于物業(yè)企業(yè)“主動(dòng)撤出”或“到期不續(xù)”。

而“主動(dòng)撤出”的背后，往往是由于小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率低，導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓。

與此同時(shí)，老舊小區(qū)普遍存在設(shè)施設(shè)備老舊等多種問題，物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)難度和成本更高。

像萬科物業(yè)這樣的頭部物企退出后，極大概率只能由低價(jià)中標(biāo)的中小物企補(bǔ)位。

但物業(yè)服務(wù)不是做公益，如果一直賠錢，任何物業(yè)公司都會(huì)選擇退出。