觀點丨上海二手房“置換鏈”啟動！

來源：市場資訊

3月至今，上海的二手房屢創新高。

網上房地產數據顯示，截至2026年5月16日，上海5月二手房網簽12862套，其中5月10日單日網簽?1664 套?，創下近五年單日成交新高，5月16日上海二手房網簽1575套，再次突破15000套大關。

對比去年小陽春數據來看，今年上海二手房市場成交明顯高于去年同期。

進一步對比成交結構，我們發現，雖然“低總價”“小戶型”依然是主流，但成交趨勢開始向“相對較大戶型”及“相對較高價格”傳導。

如從面積段來看，40-80平方米成交依然占比最高，但80-100平方米成交占比已連續2個月提升，且高于2025年至今月均水平；從總價段來看，200萬以下的依然占比最高，但4月份總價400萬以下成交占比全線下跌，400萬以上成交占比全部上漲。

上海二手房“置換鏈”已啟動。

“滬七條”后，上海二手房成交持續走高。

克而瑞數據顯示，2026年3月上海二手住宅成交套數28492套，較2025年同期提升6%，4月成交25985套，雖不及3月，但較2025年同期大增24.54%。

網上房地產數據顯示，截至2026年5月16日，上海5月二手房網簽12862套，其中5月10日單日網簽?1664 套?，超越4月11日的1632套，創近五年單日成交新高，5月16日當天成交1575套，同為近期高點。

累計來看，2026年5月二手房網簽總數不及4月同期，但若剔除“五一”假期影響，2025年5月6日至16日二手房網簽共11472套，高于4月同期。

從上海二手房成交走勢來看，3月至今，整體市場熱度仍在持續，預計5月成交或仍保持相對高位。

進一步對比成交結構，我們發現，上海二手房成交結構已開始出現變化。

首先從成交面積來看，2025年1月至2026年4月，上海二手房成交主力面積段為40-80平方米，整體成交占比約45.55%。這一面積段為上海大部分“老公房”“二室”戶型的主力區間，而40平方米以下的“一室”戶型占比僅為7.22%，這意味著2025年至今上海二手房市場購買真正“極致老破小”的仍是少數人群。

成交占比排第二的為80-100平方米區間，整體成交占比約為23.25%。但逐月來看，80-100平方米區間成交占比最低月份為2025年10的22.51%，進入2026年之后80-100平方米成交占比整體呈上升趨勢，一直到2026年4月達到2025年至今最高點的23.7%。

與此同時，40-80平方米的成交占比在2026年3月達到近期高峰47.24%，隨后2026年4月明顯下降，達45.8%

2026年4月，除了80-100平方米區間成交占比提升之外，120平方米以上各面積段成交占比也不同程度出現上升。

其次從總價段來看，上海二手房成交基本保持價格越低成交占比越高的趨勢，2025年1月至2026年4月，總價200萬元以下成交占比最高，約44.38%，其次是200-300萬元，約21.68%。

逐月來看，總價200萬元以下及200-300萬元區間的成交占比皆于2026年3月達到相對高點，隨后在4月出現下降。總價400萬以上各總價段成交占比則皆在2026年4月出現明顯提升。

2026年2月上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房，至今已有關鍵性進展，在“官方收購”的加持下，這些總價400萬元以下的房源率先實現了成交，也成為打通房地產市場置換鏈的關鍵一步。

從目前上海二手房成交結構變化來看，在3月總價300萬元以下房源成交占比完成一輪上升之后，4月總價400萬元以上的成交占比開始出現上漲，置換鏈已開始發揮作用。

上海二手房成交回暖的背后，一方面是每年3-4月份都會有一輪“小陽春”，另外一方面也是政策利好的推動。

從2月初“上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房”對置換鏈底層“老破小”“托底”，到2月末“滬七條”的發布，大幅放寬非戶籍購房門檻。在“官方托底”和需求釋放的雙重推動下，3月上海二手房“小陽春”領跑明顯，并持續至5月。

我們認為，當前上海整體置換鏈正在逐步修復和傳導的過程中，隨著二手房價進一步企穩，未來也將推動一手房市場。上海房地產市場目前已進入實質性修復階段。