最高法院:商品房預售資金賬戶能否被強制執行?

編者按

農民工工資專用賬戶、工會經費集中戶、封閉貸款結算專戶資金等這些不常見的賬戶執行，屬于特殊賬戶的執行。關于該類賬戶執行問題，本期我們以專題形式進行了匯總研究，與各位讀者分享。

建設工程進度款屬用于支付建設工程施工企業的專款，債權人申請從商品房預售資金監管賬戶中執行該部分存款的，法院不予支持

裁判要旨

商品房預售資金應用于工程施工建設以支付工程款，其他債權人申請自商品房預售資金監管賬戶中執行工程進度款的請求，人民法院不予支持。

案情簡介

一、南通八建集團有限公司（下稱“南通八建公司”）與青島國隆昌盛投資置業有限公司（下稱“國隆置業公司”）因建設工程施工合同糾紛，經青島中院調解書確認，國隆置業公司應支付南通八建公司工程進度款7300萬元。

二、青島海宜林投資控股有限公司（下稱“海宜林公司”）與國隆置業公司等借款合同糾紛一案，山東高院作出民事判決，判令：國隆置業公司支付海宜林公司借款本金計20830萬元及違約金。案件審理期間，山東高院作出（2014）魯商初字第41－4號民事裁定，凍結國隆置業公司在中國銀行青島山東路支行20×××93賬戶（下稱“案涉賬戶”）存款2億元。判決生效后，因債務人未履行義務，海宜林公司向山東高院申請強制執行。

三、另查，資金監管中心、國隆置業公司、中國銀行青島山東路支行于2013年7月22日簽訂了監管協議，就商品房預售資金的收存、撥付、使用等事項進行了約定。2015年9月8日，資金監管中心向山東高院出具《關于對預售資金監管賬戶的說明》稱，監管賬號為：20×××93。在未取得房屋前，商品房預售資金在法律上的所有權應歸屬于購房者，而不屬于開發商。

四、2016年2月29日，南通八建公司向山東高院提出異議，認為上述銀行賬戶是居民購買政府限價房的公積金專用賬戶，該賬戶資金是用于支付建設工程施工企業的專款，不能用于清償國隆置業公司的債務。故請求：解除對國隆置業公司案涉賬戶存款的凍結。

五、山東高院審查認為，法院有權凍結、劃撥登記在被執行人國隆置業公司名下的銀行存款，故作出（2016）魯執異7號執行裁定（下稱“魯7號裁定”），駁回南通八建公司的異議請求。

六、南通八建公司不服山東高院裁定，向最高法院申請復議，請求撤銷魯7號裁定。最高法院認為，案涉工程進度款屬于工程款，工程進度款不能為其他債權人從商品房預售資金監管賬戶中執行，南通八建公司的復議請求成立，故裁定：撤銷魯7號裁定。

裁判要點及思路

工程進度款是發包人根據建設工程形象進度的不同階段，按照承包人完成的工程量，支付給承包人的工程價款，是工程項目竣工結算前發包人工程投資支付的最主要方式。

本案中，南通八建公司系昌盛花園二期工程施工企業，根據青島中院（2015）青民一初字第12號民事調解書確認‘南通八建公司收到上述工程款后只能用于本工程項目，不得挪作他用’等內容，可以認定調解書所涉工程進度款屬于案涉工程的工程款范圍。該工程進度款用于建設項目的施工，如果不及時支付，將無法保證工程建設正常進行。因此，以商品房預售資金監管賬戶中的資金支付案涉工程進度款符合《房地產管理法》第四十五條“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設”的規定。故工程承包商南通八建公司請求解除對該監管賬戶內工程進度款的凍結，符合法律規定。

實務要點總結

北京云亭律師事務所李舒律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人面對以銀行存款為執行措施的對象時，應注意明確該存款性質能否被執行。結合最高法院的裁定文書，在執行實務中，應重點關注以下內容：

一、《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》中提出各地應制定本地區商品房預售資金的監管辦法，確保商品房預售資金能夠用于工程施工建設，以保障購房者的利益不受損害。

因商品房預售資金，是開發商將正在建設中的商品房出售給購房者，購房者按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款。由于開發商預售的商品房屬于期房，對于購房者而言，具有比較大的風險。所以，在2013年2月26日，國務院發布《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》其中第五項關于加強市場監管和預期管理中明確規定，“各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度；尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。”明確商品房預售資金應該專款專用，即《城市房地產管理辦法》第四十五條中“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”

二、申請執行人對債務人商品房預售資金監管賬戶內存款申請執行措施時，遇到案外人主張排除執行措施的權益的，應證明該賬戶內存款不屬于法律規定不能執行的范圍。（請參看本文延伸閱讀中關于法院不能執行存款賬戶類型的匯總）

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。我們對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著我們對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

相關法律規定

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百零三條　人民法院對于可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執行或者造成當事人其他損害的案件，根據對方當事人的申請，可以裁定對其財產進行保全、責令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以責令申請人提供擔保，申請人不提供擔保的，裁定駁回申請。人民法院接受申請后，對情況緊急的，必須在四十八小時內作出裁定；裁定采取保全措施的，應當立即開始執行。

第二百三十二條　當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2020〕21號）

第十七條 人民法院對執行行為異議，應當按照下列情形，分別處理: （一）異議不成立的，裁定駁回異議； （二）異議成立的，裁定撤銷相關執行行為； （三）異議部分成立的，裁定變更相關執行行為； （四）異議成立或者部分成立，但執行行為無撤銷、變更內容的，裁定異議成立或者相應部分異議成立。

《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦法[2013]17號）

各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度；尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。

《城市房地產管理法》（2019修正）

第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規劃許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期； （四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

法院判決

以下為最高人民法院在裁定書“本院認為”部分就此問題發表的意見：

本院認為：“工程進度款是發包人根據建設工程形象進度的不同階段，按照承包人完成的工程量，支付給承包人的工程價款，是工程項目竣工結算前發包人工程投資支付的最主要方式。本案中，南通八建公司系昌盛花園二期工程施工企業，根據青島中院（2015）青民一初字第12號民事調解書確認的關于‘南通八建公司收到上述工程款后只能用于本工程項目，不得挪作他用；南通八建公司收到上述款項后繼續將合同約定的涉案工程未完工部分施工完畢，國隆置業公司應按合同約定繼續支付工程進度款’等內容，可以認定調解書所涉工程進度款屬案涉工程的工程款范圍。

關于工程進度款能否從商品房預售資金監管賬戶中執行問題。商品房預售資金，是開發商將正在建設中的商品房出售給購房者，購房者按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款。由于開發商預售的商品房屬于期房，對于購房者而言，具有比較大的風險。2013年3月26日，國務院以《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦法[2013]17號）要求各地制定本地區商品房預售資金的監管辦法，確保商品房預售資金能夠用于工程施工建設，以保障購房者的利益不受損害。案涉工程進度款屬于工程款，并用于建設項目的施工，如果不及時支付，將無法保證工程建設正常進行。因此，以商品房預售資金監管賬戶中的資金支付案涉工程進度款符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第三款關于‘商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設’的規定和上述國務院通知精神。綜上，南通八建公司的復議理由成立。”

案件來源

最高人民法院：《青島海宜林投資控股有限公司與青島國隆昌盛投資置業有限公司、青島國隆房地產有限責任公司企業借貸糾紛執行裁定書》【（2016）最高法執復33號】

關于被執行人的銀行存款能否被執行，當事人怎樣選擇法律救濟策略，以下是我們寫作中檢索到的法律法規有關特殊賬戶或特殊資金的規定，有助于當事人及代理律師預判存款賬戶能否被執行，以供讀者參考。

1、銀行貸款賬戶：在執行以銀行為協助執行人的案件時，不能凍結戶名為被執行人的銀行貸款賬戶。

【法條索引】

最高人民法院《關于銀行貸款賬戶能否凍結的請示報告》的批復（2014執他字第8號）

河南省高級人民法院：

你院（2013）豫法執復字第00042號《關于銀行貸款賬戶能否凍結的請示報告》收悉，經研究，答復如下：

在銀行作為協助執行人時，現行法律和司法解釋只規定了可以對被執行人的銀行存款賬戶進行凍結，凍結銀行貸款賬戶缺乏依據。強制執行應當通過控制和處分被執行人財產的措施來實現。銀行開立的以被執行人為戶名的貸款賬戶，是銀行記載其向被執行人發放貸款及收回貸款情況的賬戶、其中所記載的賬戶余額為銀行對被執行人享有的債權，屬于貸款銀行的資產，并非被執行人的資產，而只是被執行人對銀行的負債。因此，通過“凍結”銀行貸款賬戶不能實現控制被執行人財產的目的。只要人民法院凍結到了被執行人的銀行存款賬戶或控制其他可供執行的財產，即足以實現執行的目的，同時也足以防止被執行人以凍結或查封的資產向銀行清償債務。而所謂“凍結”被執行人銀行貸款賬戶，實質是禁止銀行自主地從法院查封、扣押、凍結的被執行人財產以外的財產中實現收回貸款的行為。這種禁止，超出執行的目的。將侵害銀行的合法權益，如果確實存在銀行在法律凍結被執行人存款賬戶之后，擅自扣收貸款的情況，則可以依法強制追回。因此，在執行以銀行為協助執行人的案件時，不能凍結戶名為被執行人的銀行貸款賬戶。

2、政府財政經費賬戶：不得對政府財政經費賬戶采取強制執行措施，但可以執行政府財政經費以外賬戶內的存款。

【法條索引】

《關于審理軍隊、武警部隊、政法機關移交、撤銷企業和與黨政機關脫鉤企業相關糾紛案件若干問題的規定》（注釋［２００１］８號） 第十五條 人民法院在審理有關移交、撤銷、脫鉤的企業的案件時，認定開辦單位應當承擔民事責任的，不得對開辦單位的國庫款、軍費、財政經費賬戶、辦公用房、車輛等其他辦公必需品采取查封、扣押、凍結、拍賣等保全和執行措施。 第十六條 人民法院在執行涉及開辦單位承擔民事責任的生效判決時，只能用開辦單位財政資金以外的自有資金清償債務。如果開辦單位沒有財政資金以外自有資金的，應當依法裁定終結執行。

3、承兌匯票保證金：法院依法可以對銀行承兌匯票保證金采取凍結措施，但不得扣劃。

【法條索引】

《最高人民法院、中國人民銀行關于依法規范人民法院執行和金融機構協助執行的通知》（法發〔2000〕21號） 第九條 人民法院依法可以對銀行承兌匯票保證金采取凍結措施，但不得扣劃。如果金融機構已對匯票承兌或者已對外付款，根據金融機構的申請，人民法院應當解除對銀行承兌匯票保證金相應部分的凍結措施。銀行承兌匯票保證金已喪失保證金功能時，人民法院可以依法采取扣劃措施。

4、信用證開證保證金：依法可以對信用證開證保證金采取凍結措施，但不得扣劃。

【法條索引】

《最高人民法院關于人民法院能否對信用證開證保證金采取凍結和扣劃措施問題的規定》（法釋〔1997〕4號） 第一條 人民法院在審理或執行案件時，依法可以對信用證開證保證金采取凍結措施，但不得扣劃。如果當事人認為人民法院凍結和扣劃的某項資金屬于信用證開證保證金的，應當提供有關證據予以證明。人民法院審查后，可按以下原則處理：對于確系信用證開證保證金的，不得采取扣劃措施；如果開證銀行履行了對外支付義務，根據該銀行的申請，人民法院應當立即解除對信用證開證保證金相應部分的凍結措施；如果申請開證人提供的開證保證金是外匯，當事人又舉證證明信用證的受益人提供的單據與信用證條款相符時，人民法院應當立即解除凍結措施。

5、信托財產：排除特殊情況，法院不得強制執行信托財產。

【法條索引】

《中華人民共和國信托法》(主席令第五十號]2001年4月28日) 第十七條第一款 除因下列情形之一外，對信托財產不得強制執行： (一)設立信托前債權人已對該信托財產享有優先受償的權利，并依法行使該權利的； (二)受托人處理信托事務所產生債務，債權人要求清償該債務的； (三)信托財產本身應擔負的稅款； (四)法律規定的其他情形。

6、空難死亡賠償金：獲得空難死亡賠償金的權利人是死者近親屬，而非死者，不應作為死者的財產進行執行。

【法條索引】

《最高人民法院關于空難死亡賠償金能否作為遺產處理的復函》(2004)民一他字第26號 廣東省高級人民法院： 你院粵高法民一請字（2004）1號《關于死亡賠償金能否作為遺產處理的請示》收悉。經研究，答復如下： 空難死亡賠償金是基于死者死亡對死者近親屬所支付的賠償。獲得空難死亡賠償金的權利人是死者近親屬，而非死者。故空難死亡賠償金不宜認定為遺產。

7、產業工會經費、黨費：人民法院在審理案件中，不應將工會經費視為所在企業的財產，在企業欠債的情況下，不應凍結、劃撥工會經費及“工會經費集中戶”的款項。

【法條索引】《最高人民法院關于產業工會、基層工會是否具備社團法人資格和工會經費集中戶可否凍結劃撥問題的批復》（法復〔1997〕6號）

第三條 根據工會法的規定，工會經費包括工會會員繳納的會費，建立工會組織的企業事業單位、機關按每月全部職工工資總額的百分之二的比例向工會撥交的經費，以及工會所屬的企業、事業單位上繳的收入和人民政府的補助等。工會經費要按比例逐月向地方各級總工會和全國總工會撥交。工會的經費一經撥交，所有權隨之轉移。在銀行獨立開列的“工會經費集中戶”，與企業經營資金無關，專門用于工會經費的集中與分配，不能在此賬戶開支費用或挪用、轉移資金。因此，人民法院在審理案件中，不應將工會經費視為所在企業的財產，在企業欠債的情況下，不應凍結、劃撥工會經費及“工會經費集中戶”的款項。

《最高人民法院關于強制執行中不應將企業黨組織的黨費作為企業財產予以凍結或劃撥的通知》（法〔2005〕209號） 主要內容：“企業黨組織的黨費是企業每個黨員按月工資比例向黨組織交納的用于黨組織活動的經費。黨費由黨委組織部門代黨委統一管理，單立賬戶，專款專用，不屬于企業的責任財產。因此，在企業作為被執行人時，人民法院不得凍結或劃撥該企業黨組織的黨費，不得用黨費償還該企業的債務。執行中，如果申請執行人提供證據證明企業的資金存入黨費賬戶，并申請人民法院對該項資金予以執行的，人民法院可以對該項資金先行凍結；被執行人提供充分證據證明該項資金屬于黨費的，人民法院應當解除凍結。”

8、軍隊、武警部隊的存款：限于“特種存款”不能被凍結或扣劃。

【法條索引】

《中國人民銀行、最高人民法院、最高人民檢察院、公安部關于查詢、凍結、扣劃企業事業單位、機關、團體銀行存款的通知》（銀發〔1993〕356號） 第五條 軍隊、武警部隊一類保密單位開設的“特種預算存款”、“特種其他存款”和連隊帳戶的存款，原則上不采取凍結或扣劃等項訴訟保證措施。但軍隊、武警部隊的其余存款可以凍結和扣劃。

9、封閉貸款結算專戶基金：不得執行被執行人的封閉貸款結算專戶中的款項。

【法條索引】

《最高人民法院關于執行 <封閉貸款管理暫行辦法> 和 <外經貿企業封閉貸款管理暫行辦法> 中應注意的幾個問題的通知》 （法發〔2000〕4號） 第二條 人民法院在執行案件時，不得執行被執行人的封閉貸款結算專戶中的款項。 第三條 如果有證據證明債務人為逃避債務將其他款項打入封閉貸款結算專戶的，人民法院可以僅就所打入的款項采取執行措施。

10、國有企業下崗職工基本生活保障金：不得凍結或劃撥該項資金用以抵償企業債務。

【法條索引】

《最高人民法院關于嚴禁凍結或劃撥國有企業下崗職工基本生活保障資金的通知》（法〔1999〕228號） 主要內容：“國有企業下崗職工基本生活保障資金是采取企業、社會、財政各承擔三分之一的辦法籌集的，由企業再就業服務中心設立專戶管理，專項用于保障下崗職工基本生活，具有專項資金的性質，不得挪作他用，不能與企業的其他財產等同對待。各地人民法院在審理和執行經濟糾紛案件時，不得將該項存于企業再就業服務中心的專項資金作為企業財產處置，不得凍結或劃撥該項資金用以抵償企業債務。”

11、社會保險基金：審理和執行民事、經濟糾紛案件時，不得查封、凍結或扣劃社會保險基金。

【法條索引】

《最高人民法院關于在審理和執行民事、經濟糾紛案件時不得查封、凍結和扣劃社會保險基金的通知》（法〔2000〕19號） 主要內容：“社會保險基金是由社會保險機構代參保人員管理，并最終由參保人員享用的公共基金，不屬于社會保險機構所有。社會保險機構對該項基金設立專戶管理，專款專用，專項用于保障企業退休職工、失業人員的基本生活需要，屬專項資金，不得挪作他用。因此，各地人民法院在審理和執行民事、經濟糾紛案件時，不得查封、凍結或扣劃社會保險基金；不得用社會保險基金償還社會保險機構及其原下屬企業的債務。”

12、存款準備金、備付金：對金融機構交存在人民銀行的存款準備金和備付金不得凍結和扣劃。

【法條索引】

《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》（法釋〔1998〕15號） 第三十四條 被執行人為金融機構的，對其交存在人民銀行的存款準備金和備付金不得凍結和扣劃，但對其在本機構、其他金融機構的存款，及其在人民銀行的其他存款可以凍結、劃撥，并可對被執行人的其他財產采取執行措施，但不得查封其營業場所。

13、期貨交易所會員的期貨保證金：期貨公司為債務人，法院不支持凍結、劃撥客戶在期貨公司保證金賬戶中的資金。

【法條索引】

《最高人民法院關于審理期貨糾紛案件若干問題的規定（二）》（法釋〔2011〕1號） 第四條 期貨公司為債務人，債權人請求凍結、劃撥以下賬戶中資金或者有價證券的，人民法院不予支持: （一）客戶在期貨公司保證金賬戶中的資金； （二）客戶向期貨公司提交的用于充抵保證金的有價證券。 第八條 人民法院在辦理案件過程中，依法需要通過期貨交易所、期貨公司查詢、凍結、劃撥資金或者有價證券的，期貨交易所、期貨公司應當予以協助。應當協助而拒不協助的，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零三條之規定辦理。

14、非結算會員的保證金：會員分級結算制度的期貨交易所的結算會員為債務人，法院不支持凍結、劃撥非結算會員在結算會員保證金賬戶中的資金。

【法條索引】

《最高人民法院關于審理期貨糾紛案件若干問題的規定（二）》（法釋〔2011〕1號） 第五條 實行會員分級結算制度的期貨交易所的結算會員為債務人，債權人請求凍結、劃撥結算會員以下資金或者有價證券的，人民法院不予支持: （一）非結算會員在結算會員保證金賬戶中的資金； （二）非結算會員向結算會員提交的用于充抵保證金的有價證券。

15、結算擔保金：實行會員分級結算制度的期貨交易所或者其結算會員為債務人，法院不支持凍結、劃撥期貨交易所向其結算會員依法收取的結算擔保金。

【法條索引】

《最高人民法院關于審理期貨糾紛案件若干問題的規定（二）》（法釋〔2011〕1號） 第七條 實行會員分級結算制度的期貨交易所或者其結算會員為債務人，債權人請求凍結、劃撥期貨交易所向其結算會員依法收取的結算擔保金的，人民法院不予支持。 有證據證明結算會員在結算擔保金專用賬戶中有超過交易所要求的結算擔保金數額部分的，結算會員在人民法院指定的合理期限內不能提出相反證據的，人民法院可以依法凍結、劃撥超出部分的資金。

16、旅行服務質量保證金：法院不得執行旅行服務質量保證金。

【法條索引】

《旅游服務質量保證金存取管理辦法》（旅辦發〔2013〕170號） 第二條 旅游服務質量保證金是指根據《中華人民共和國旅游法》及《旅行社條例》的規定，由旅行社在指定銀行繳存或由銀行擔保提供的一定數額用于旅游服務質量賠償支付和團隊旅游者人身安全遇有危險時緊急救助費用墊付的資金。

17、藥品批文：人民法院在執行中對藥品批準文號不應進行查封。

【法條索引】

《國家食品藥品監督管理總局辦公廳關于協助執行藥品批準文號查封有關問題的復函》（食藥監辦藥化管函〔2016〕598號） 吉林省通化市中級人民法院： 你院《協助執行通知書》（（2012）通中執字第10—3號）收悉。經研究，現答復如下： 根據最高人民法院給安徽省高級人民法院《關于人民法院在執行中能否查封藥品批準文號的答復》（（2010）執他字第2號）意見，“藥品批準文號系國家藥品監督管理部門準許企業生產的合法標志，該批準文號受行政許可法的調整，本身不具有財產價值。因此，人民法院在執行中對藥品批準文號不應進行查封。” 我局對藥品批準文號的管理將嚴格按照《中華人民共和國藥品管理法》和最高人民法院有關意見執行。

本文作者：李舒律師

北京云亭律師事務所創始合伙人 | 資深商事律師

專業領域：商事訴訟 | 公司合規與股東間爭議 | 金融與執行 | 刑事辯護

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章時所在工作單位。

本期執行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務所

本期責任編輯 法麗 微信號：17310145421

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作者簡介

李舒律師

北京云亭律所創始合伙人

電話/微信:18501328341

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