一線城市房價連漲兩月，4月重點城市延續(xù)樓市“小陽春”

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者李莎 北京報道

4月重點城市樓市延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，一線城市房價連續(xù)兩個月環(huán)比上漲。

5月18日，國家統(tǒng)計局公布最新房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，4月一線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手房價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中上海表現(xiàn)最為亮眼，新房和二手房價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.7%，雙雙領(lǐng)漲70城。

4月重點城市市場成交保持韌性，受此帶動，1—4月全國新建商品房銷售面積、銷售額同比降幅較一季度均有所收窄。隨著銷售端持續(xù)改善，到4月末，商品房待售面積同比下降0.5%，去庫存的效果繼續(xù)顯現(xiàn)。

4月28日中央政治局會議召開后，深圳、廣州、武漢、天津等城市密集出臺樓市新政，在業(yè)內(nèi)專家看來，這些城市有望在5—6月進(jìn)入政策效應(yīng)釋放期。

繼3月之后，4月一線城市新房、二手房價格環(huán)比再度雙漲。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，其中上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.1%和0.1%，北京下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，一線城市房價指數(shù)連續(xù)兩個月環(huán)比上漲，使其成為樓市“小陽春”的典型代表和穩(wěn)定市場的示范城市。這充分說明，城市規(guī)模大、青年人數(shù)量多的城市，其樓市回穩(wěn)基礎(chǔ)更為扎實。

58安居客研究院院長張波向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出，4月一線城市房價呈現(xiàn)強修復(fù)特征，市場表現(xiàn)相對活躍。其核心動力一方面源于一線城市二手房成交連續(xù)多月處于高位，市場流動性顯著改善，議價空間收窄，形成了“量先企穩(wěn)、價后跟進(jìn)”的良性循環(huán)；另一方面，全國層面政策托底效應(yīng)顯現(xiàn)，信貸寬松、置換支持、限購優(yōu)化等政策形成合力，帶動市場預(yù)期修復(fù)，使得一線城市得以率先受益。

在一線城市中，上海的表現(xiàn)尤為突出，新房和二手房價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.7%，漲幅不僅高于其他一線城市，還在70個大中城市中位居漲幅前列。

進(jìn)一步聚焦上海二手房市場，張波注意到，4月上海二手房成交量創(chuàng)近年同期新高，改善性與高端需求集中釋放，調(diào)控節(jié)奏穩(wěn)健，預(yù)期更穩(wěn)，已成為全國樓市風(fēng)向標(biāo)。從安居客線上數(shù)據(jù)來看，上海二手房議價空間已由10%收窄至3%~5%，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源供給偏緊，業(yè)主報價信心進(jìn)一步增強。

與此同時，張波強調(diào)，不同能級城市間的市場分化正在進(jìn)一步加劇，二線城市房價呈現(xiàn)弱企穩(wěn)特征，而三四線城市表現(xiàn)則相對偏弱。

從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看，4月二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

值得重點關(guān)注的是，4月70城中新房價格止跌城市數(shù)量進(jìn)一步增加。共有21個城市新房價格環(huán)比上漲或持平，較3月增加5個。其中上海、杭州和吉林環(huán)比漲幅最大，均為0.4%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房價下跌的城市數(shù)量進(jìn)一步減少，止跌及上漲的城市數(shù)量持續(xù)增加，對后續(xù)市場預(yù)期進(jìn)一步向好發(fā)展具有支撐作用。

在政策效應(yīng)持續(xù)釋放、“好房子”項目入市增加等帶動下，4月重點城市樓市“小陽春”行情得以延續(xù)。從中指數(shù)據(jù)來看，4月重點城市新建商品住宅銷售面積同比基本持平，二手房成交量同比增長明顯。

受此帶動，1—4月新建商品房銷售面積25258萬平方米，同比下降10.2%，降幅比1—3月份收窄0.2個百分點；銷售額23000億元，下降14.6%，降幅收窄2.1個百分點，新房銷售端有所修復(fù)。

除了一線城市外，部分強二線城市的市場熱度也明顯上升，杭州便是其中的典型代表。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月杭州十區(qū)二手房網(wǎng)簽量為9968套，環(huán)比提升6.5%，同比漲幅5.8%，創(chuàng)近五年同期新高；當(dāng)月杭州十區(qū)新建商品房成交5289套，環(huán)比上升17%，同比上升11%，成交量超過3月。整體來看，今年杭州樓市“小陽春”不僅成色足，而且持續(xù)時間較長。

在業(yè)內(nèi)人士看來，杭州4月起實施的公積金新政是維系市場熱度的重要因素。該新政大幅提高最高貸款額度和倍數(shù)，并在貸款額度上浮優(yōu)惠、首套房認(rèn)定等多方面進(jìn)行了優(yōu)化。另外，杭州產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍，人口持續(xù)流入，也為樓市回暖提供支撐。

隨著銷售端表現(xiàn)改善，4月末商品房待售面積77801萬平方米，同比下降0.5%，待售面積已實現(xiàn)連續(xù)2個月下降，去庫存效果持續(xù)顯現(xiàn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，商品房待售面積持續(xù)減少，有利于通過去庫存來修復(fù)供求關(guān)系。開發(fā)商庫存壓力減輕，大幅降價促銷以緩解現(xiàn)金流壓力的意愿降低，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期和供求關(guān)系。預(yù)計未來待售面積或?qū)⑦M(jìn)一步減少。

盡管銷售端出現(xiàn)積極信號，但市場回暖傳導(dǎo)至開發(fā)投資端仍需時日。1—4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23969億元，同比下降13.7%，降幅較1—3月擴大2.5個百分點。

4月28日中央政治局會議明確提出，要努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進(jìn)城市更新，釋放穩(wěn)樓市的積極信號。緊接著，深圳、廣州、武漢、天津、揚州、蘇州等地密集出臺樓市新政，涉及優(yōu)化限購、加大公積金購房支持力度、加碼購房補貼等多個方面。

張波認(rèn)為，上述出臺新政的城市有望在5—6月進(jìn)入政策效應(yīng)的集中釋放期，其中深圳和廣州新政的市場拉動力偏強。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，5月以來，重點城市市場延續(xù)了修復(fù)態(tài)勢。尤其是二手房市場在剛需釋放的推動下，繼續(xù)保持較快增長；新房市場的修復(fù)則主要來自于核心城市“好房子”項目的帶動。整體來看，預(yù)計短期內(nèi)二手房與新房市場的分化格局仍將延續(xù)。