300萬一棟村屋！棠涌、康鷺、三元里...房東拆前急售

有點反常！

近來，廣州多個舊改片區，都有人在批量賣房。

棠涌300萬一棟，康鷺有人打包5棟出售，黃埔茅崗一次放出5套...

這些房子有個共同點：本質上都屬于“私宅”。

隨著舊改推進，以前部分在廣州村里買地、買樓的“非村民”，正急著轉手。

｜白云城中村實拍

｜廣州樓市發布 攝

壹

近期，樓市君刷到不少人在網上賣“自建房”。

比如白云棠涌就有屋主發帖轉讓“村屋”，轉讓對象僅限本村村民或外嫁女。

據了解，那是一棟5層樓，證載面積350多方，賣家心理價是300萬，已經有2位買家預約了看房。

屋主表示，拆遷預計有140萬補償款+280平安置指標。如果按照標準補償方案全部棄產的話預計有265萬補償。

雖然看起來賣得不虧，但回遷物業放在未來，是很大的變量。

｜圖源：@oidammm

目前，白云棠涌舊改二期簽約率已高達95%， 首期安置房已于2025年9月開工，預計在2027年底建成交付。

整個棠涌片區未來將和白云站TOD、百信廣場、白云新市等片區打通，連片發展。

舊改勢在必行，屋主也在著急找人接手。

｜棠涌舊改實拍

|廣州樓市發布 攝

不止棠涌，前段時間康樂中約南新街也有人打包5棟樓轉讓。

涵蓋面積約300平、456平、500+平、700+平戶型，單價大概3萬/平，一證一戶。

據了解，這些房源是業主購買的，未來拆遷或將按照非村民標準補償，可選280平住宅+公寓回遷，棄產可以拿1.68萬/平。

也就說，未來接手的人主要靠回遷房溢價，畢竟周邊新房價格7-8萬+/平，二手像逸景翠園也賣到了3萬+。

據最新的 拆卸招標顯示，康樂首開區要拆掉14萬平，力度之大前所未有。

而屋主打包賣的這5棟，就有部分屬于二期征拆計劃中。

｜圖源：@大溫閑人

還有拆建火熱的黃埔茅崗路片區，茅崗路792號大院此前也一次性放出5套自建房。

房源面積約70/78平，單套總價141-164萬不等，單價基本2萬/平出頭，是片區次新二手房價的一半左右。

｜廣州樓市發布 制圖

此外，之前三元里也有三戶在貝殼上掛牌了村屋，房源面積分別為216平、333平、338平，掛牌價1.9-3.7萬+/平不等。

｜廣州樓市發布 制

比如其中的一棟216平房源，位于三元里西約大街，屬于舊改拆遷范圍內。

按照三元里集體土地上住宅的補償方案，這套可以選擇216平回遷，或者拿164萬拆遷款，溢價同樣體現在回遷房未來的價值。

｜圖源：貝殼找房

前不久，三元里已經對留守戶下了最后通牒，拒絕簽補償協議或將停發分紅。

廣州舊改的雷霆之勢，讓一些想要轉手的人，加快了速度。

貳

一般來說，房子即將被征拆，很多人都會捂盤不賣，坐等拆遷款。

為啥這些屋主卻著急脫手？主要有兩種情況。

其一，是有些屋主不想等太久，比如上面提到的5棟打包賣的康鷺大戶，未來10年業主都決定在外地發展，想盡快出手。

其二，早年間一些外來人口在廣州村里買地蓋樓，或者直接買樓、買合資房的弊端，隨著舊改的推進被擺到了臺面上。

｜白云被征拆房屋

｜廣州樓市發布 攝

因為 《土地管理法》明確，非成員（含城鎮居民或外村村民）購買農房，因涉及宅基地使用權非 法流轉 ，協議自始無效。

按照現行的補償政策，重點補償對象還是擁有宅基地的原房主，而買家一般按建安成本指導價補償，如果前期買賣不合法，也可能一分也拿不到。

比如已經被征收的白云民科園小產權房，補償標準低至1375元/平。同區小產權房現在賣2000-3000元/平了，沒法原價置換。

早期你圖小產權房便宜，現在遇到拆遷沒有法律保障，權益也得不到保障。

｜廣州民營科技園

｜圖源：廣州白云發布

而 且這種現象在廣州特別多，比如白云太和一個鎮，就有20多個合資小區。

這些房子不拆遷還能接著住，一旦被征收，牽扯的范圍會更廣。

還有以前在村里買地蓋樓，或者直接買一整棟樓收租的，也面臨著同樣的問題。

為了及時止損，他們只好想辦法 轉賣 給本村村民或外嫁女。

這樣一來，接手的村民能按照村民的補償方案拿滿280平回遷房或者棄產拿錢，賣家也不至于虧太多。

｜農村宅基地證

|圖源：@花開富貴

除了轉讓，也有人 支招說 買村里的戶口 “轉正”，或者找村里人假結婚投靠入戶。不過 這些野路子建議不要嘗試。

買戶口屬于灰色地帶，而找村里人結婚確實可以投靠入戶，不過一般需要結婚滿2年。

而且就算不拆遷，這些“特殊”的房子也有諸多限制。

尤其是當年買賣不合規或者程序不合法的，按照現行的政策不能過戶、也不能轉名，也沒法承繼承。

｜圖源：@花開富貴

這些歷史遺留的問題，也側面反映了廣州舊改的復雜性難度

這些村屋成功轉手出去還好，一旦拿不到補償或者補償遠低于當年的購房款，也是血虧。

外來人買村屋或者合資小產權房，其實本質上跟“長租房”差不多。

有條件的話還是建議買商品房，能流通，拆遷也有保障。

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