北京
本文由克而瑞廈門林騰峰，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰寫，來感受下產品的細節。
生成結果
開篇導語：市場表現測評
煙臺山板塊二環內的榕發北源云筑，到底值不值得入手？本文依據克而瑞數據庫商品住宅數據，圍繞"價格合理性、銷售情況、價值潛力"三大維度，對項目進行客觀測評。
綜合評分
8.1綜合得分
價格合理性
7.29/10
銷售情況
8.38/10
價值潛力
9.75/10
一、項目速覽
區位
福州市倉山區·煙臺山板塊（二環內）
開發商 / 投資商
榕發地產 / 福建榕發置地有限公司
物業公司
福州融僑物業（3.0元/㎡·月）
建筑規模
總建面 120,754㎡ ｜ 占地 60,377㎡
容積率 / 綠化率
規劃戶數 / 車位配比
2.0 / 30%
建筑形態
1,125戶 / 0.91
多層2棟（7層）+ 小高層27棟（16層）
主力戶型
三房 75.95–104.97㎡（54.33%） 四房 104.32–147.82㎡（45.67%）
最新報價
24,500元/㎡
（含裝修）｜ 22,000元/㎡（不含裝修）
裝修標準
毛坯/全裝修可選
開盤 / 交房
最早開盤 2023.05.13 ｜ 最晚交房 2025.12.16
銷售狀態
銷售中
數據來源：克而瑞數據庫，截至2026年5月
二、價格合理性測評
評分 7.29
榕發北源云筑的成交均價從2024年初的2.7萬元/㎡，逐步回落至2026年4月的2.3萬元/㎡。三房主力套均價穩定在220-250萬元區間。
對比板塊：2026年4月煙臺山板塊成交均價為23,589元/㎡，項目均價基本與板塊持平?；乜词组_:2023年5月項目以精裝備案29,190元/㎡、折后28,000元/㎡入市，至今價格回調明顯，對當前購房者構成一定的價格門檻優勢。
評分解讀：價格已從高點回落，與板塊均價基本匹配，但相較同板塊部分競品暫無顯著價格優勢，故價格合理性得分中等偏上。
榕發北源云筑 vs 煙臺山板塊 月度成交均價走勢
■榕發北源云筑■煙臺山板塊
項目均價整體低于板塊均價，走勢更為平穩。
三、銷售情況測評
評分 8.38
累計成交套數
624套
累計成交金額
14.68億元
套均價
235萬元
板塊去化貢獻
34%
去化節奏
2024年下半年起進入穩定去化期，月均成交20–45套；2025年11月單月成交41套，為近期高點。
推售情況
共獲7次預售證，累計供應約1063套。已售罄批次603套，近期推售的7#、11#、12#、26#共252套在售。
板塊對比：2026年1-5月煙臺山板塊累計成交238套，項目同期成交81套，占板塊成交比約34%，去化貢獻度突出。板塊整體成交壓力較大，2026年3月、4月板塊成交套數同比分別為-55.62%和-34.74%，本項目能保持穩定去化已屬難得。
榕發北源云筑月度成交套數（2024.01-2026.05）
■成交套數
項目去化呈現"開盤脈沖+穩定消化"特征，2024年10-12月、2025年11月為成交高峰，多與新批次推售節奏吻合。
四、價值潛力測評
評分 9.75
區位價值
地處二環內煙臺山板塊，距地鐵1號線白湖亭站約500米。500米范圍有白湖亭萬達廣場，450米處有SM廣場（籌建中），商業、交通配套成熟。
板塊庫存改善
板塊庫存從2025年5月的1,684套高位回落至2026年4月的1,410套，庫存面積同比-15.76%，12個月去化周期維持在21個月左右，板塊進入"以銷定供"的健康通道。
產品稀缺性
三房（54.33%）+四房（45.67%）的剛需剛改主力產品，車位配比 0.91、綠化率 30%，疊加融僑物業管理，居住品質有保障。
交付確定性
最晚交房節點為2025年12月16日，已具備準現房/現房特征（FZ現2025X024預售證），疊加現房銷售模式，購房安全性顯著提升。
評分解讀:區位、配套、交付確定性、板塊庫存改善四重因素疊加，價值潛力評分突出。
五、綜合結論
綜合得分
8.1板塊內"穩健型"住宅產品
適合人群
倉山區地緣改善客戶
白湖亭板塊剛需剛改自住客戶 看重二環內地鐵配套的家庭客戶
關注事項
實地核驗在售樓棟具體折扣口徑
核實裝修交付標準與剩余房源面積段 以福州市房管局預售公示信息為準
風險提示與數據聲明
本文數據來源為克而瑞數據庫（項目詳情·住宅模塊、城市走勢·新房月度供求/庫存模塊），數據截至2026年5月。價格、銷售數據均以官方公示與售樓處口徑為準，本文不構成投資建議；學區、規劃等不確定事項以官方公布為準，建議線下核驗。
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