湖北
朋友們，先說兩個(gè)比較扎心的數(shù)字。日本樓市從1991年開始下跌，一跌就是18年，房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅是47%。而美國(guó)樓市是從2007年開始下跌，只跌了4年，跌幅21%，就企穩(wěn)反彈了。那同樣是樓市的大調(diào)整，為什么差距這么大？這個(gè)問題就直接決定了我們樓市接下來的走向。
核心原因只有一個(gè)，政策的反應(yīng)速度。日本的政策是慢到離譜，泡沫破滅后整整10年才重啟量化寬松。那更致命的是，泡沫破了之后，信貸不降反升，從1991年到1998年，48萬億漲到了65萬億，漲幅是35%。那房子照樣建，庫(kù)存越堆越高。庫(kù)存指數(shù)從45跌到穩(wěn)定的18，花了整整16年。最終房?jī)r(jià)腰斬，跌了接近20年。
而美國(guó)截然相反，危機(jī)發(fā)生后動(dòng)作極快，直接把利率降到了零，當(dāng)年就推出了量化寬松和資金救助計(jì)劃，向金融機(jī)構(gòu)注資，同時(shí)嚴(yán)控開發(fā)信貸。庫(kù)存從456萬套砍到了232萬套，4年直接腰斬，最終4年筑底，順利開始反彈。
那關(guān)鍵來了，咱們的樓市走的是第三條路。2026年，我們樓市進(jìn)入調(diào)整的第四年。2021年的高峰時(shí)期，商品房銷售額17萬億，銷售面積16億平米。到了2025年，銷售額就只有8.4萬億，跌幅超過50%，銷售面積跌到了8.8億平米，回縮了45%。咱們既沒有走日本放任泡沫、反應(yīng)遲緩的老路，也沒有走美國(guó)強(qiáng)刺激、大甩賣的捷徑，而是主動(dòng)擠泡沫，漸進(jìn)式托底。
泡沫沒有破的時(shí)候，三條紅線嚴(yán)控了融資，出清風(fēng)險(xiǎn)房企。市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之后再逐步托底，不搞大水漫灌，避免投機(jī)回潮。節(jié)奏是比日本快，比美國(guó)慢。那房?jī)r(jià)到底跌夠了沒有？需求端自己已經(jīng)慢慢好了。2022年商品房的降幅是24%，2024年已經(jīng)收窄到了5.2%。投資者的杠桿率從2021年的62%，降到了2024年末的60%。購(gòu)房者的意愿是在回升，它已經(jīng)在緩慢筑底了。
供應(yīng)端仍然是難題，但是拐點(diǎn)應(yīng)該就在明年了。2022年到2024年的待售面積從5.6億平米漲到了7.5億平米。因?yàn)槌峭锻械祝F(xiàn)在開發(fā)商累計(jì)降幅是5.1%，融資收縮，庫(kù)存的增長(zhǎng)趨勢(shì)已經(jīng)結(jié)束了。
那樓市企穩(wěn)是需要貨幣寬松的。目前M2的增速是6%到13%，那利息是偏高，貨幣寬松是不足的。但是咱們有個(gè)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)是在持續(xù)增長(zhǎng)，每年大概4%到5%的增速，為樓市的預(yù)期修復(fù)是提供了一些支撐的。
所以我們不會(huì)重蹈日本失去30年的覆轍，也不會(huì)像美國(guó)那樣4年就反彈，而是介于兩者之間。最壞的時(shí)候已經(jīng)過去了，核心城市的核心資產(chǎn)已經(jīng)觸底了，全面的修復(fù)是需要時(shí)間的。那現(xiàn)在說結(jié)論，最壞的時(shí)候已經(jīng)過去了，核心城市的核心資產(chǎn)已經(jīng)觸底了，但是全面的修復(fù)仍然需要時(shí)間。暴漲暴跌已經(jīng)完全沒有基礎(chǔ)，沒有可能了。
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