北京二環地塊，水福來踩坑了？

文/北京進深 林振興

豐臺土拍，火藥味十足。繼太平橋地塊鏖戰155輪之后，蒲黃榆地塊再次燃起了戰火。

5月26日下午，福鑫地產（河北鑫界）、廈門國貿、保利發展、上海大華、招商蛇口、綠城中國，六路房企齊聚帝都，圍獵蒲黃榆0017地塊。

這是北京2026年至今，房企參與度最高的一次土拍狂歡。

更刺激的是，這次不僅央國企下場，連許久未見的“外地兵團”也殺回來了：廈門的、上海的，甚至還有河北的房企，全被炸了出來。

福鑫地產舉牌人，穿了一件很討喜的橘色T恤，開場就沒打算客氣，上來就連抬5手，直接給了坐在一旁的央國企大佬們一個下馬威。

前半場，外來房企兇得像餓狼，福鑫更是“單挑”廈門國貿、上海大華，絲毫不虛。

到了中場，場面一度失控。整整14輪舉牌，全是福鑫一個人的獨角戲。 周圍的開發商看傻了，筆都忘了動，只能眼睜睜看著那個橘色身影在會場前排“舞獅”。

眼看地價飆升，招商蛇口終于坐不住了。

畢竟去年4月至今一直“斷糧”，急需補倉的它開始覺醒，與福鑫展開了激烈的1v1極限拉扯。

最戲劇性的一幕是，沖刺階段，福鑫舉牌人突然接了個電話，像是拿到了老板的最終授權，掛了電話轉身就是加價！

倒是剛拿下太平橋地塊的保利，今天異常淡定，全程“躺平”看戲，甚至有網友打趣道，“保利滿足了，轎子抬得夠高了”。

最終，耗時50分鐘，經過158手舉牌，由福鑫地產（河北鑫界）以10.476億元的總價奪得蒲黃榆地塊，折合樓面價5.28萬元/㎡，溢價率16.4%，成為今年為止北京最搶手的地塊。

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今日主角——福鑫(北京)房地產，它的背后是河北鑫界，實控人叫水福來。

2024年7月，河北鑫界以3.375億元“奪食”金魚池地塊，雖然住宅建筑面積僅1700平方米，但溢價率卻飆到了25%，堪稱瘋狂。

但詭異的是，兩年過去了，這塊地至今沒有傳出任何設計方案。甚至有小道消息傳出，河北鑫界打算轉手。

直到今年2月27日，一封來自北京市文物局的告知函，揭開了金魚池地塊“難產”的冰山一角。

內文提及，“該項目涉及天壇建設控制地帶內進行文物保護工程以外的其他建設工程。”

可水福來對北京，是真的愛得深沉。兩年后，他又卷土重來，盯上了蒲黃榆地塊。而金魚池地塊，離這兒也就3公里左右。

不同于福鑫的“賭一把”，保利和招商顯然是有備而來。這兩家巨頭做足了功課，率先發布招標計劃，一個帶著3億預算，一個揣著14億，氣勢洶洶殺向二環邊。

但沒想到勢在必得的“國家隊”，最后還是敗給了想翻盤的“地頭蛇”。

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河北鑫界成立于2005年，注冊資本2000萬元，初始股東為韓金平、王滿庫、李芬娣。2018年9月，該房企股東大換血，目前由水福來和李淑英分別持股50%。

在河北，鑫界最有爭議的是曾開發過爛尾樓。

據了解，天水麗城二期(鑫界9號院)項目由河北鑫界于2013年開工建設。項目A地塊占地47畝、B地塊占地12.85畝，規劃建設7棟住宅樓、2棟商業辦公樓，住宅建筑面積17萬平方米，2014年因資金緊張停工。

該項目2013年、2015年兩次列入房地產專項整治范圍，2017年列入解遺臺賬，2019年納入石家莊市“爛尾樓”整治范圍，并作為石家莊市第1批“爛尾樓”項目清單向社會公示，接受群眾監督。

此外，河北鑫界開發的另一個項目——鑫界王府，還卷入了合同糾紛。

據樂居財經獲悉，孫先生為裕華區鐵誠佳安門業商行（現注銷）的經營者，2012年2月至2013年10月，他與河北鑫界簽訂了多個關于鑫界王府項目的鋼銅門及鋼銅窗施工協議。

合同約定，孫先生承攬被告鑫界王府項目鋼銅門及鋼銅窗制作及安裝工程。據他陳述，合同簽訂后，他按照約定履行了制作及安裝義務，鑫界、物業公司及監理公司已驗收合格，但鑫界未按照約定給付工程款，截止孫先生起訴，鑫界尚欠他工程款430170元。

最終，法院判決，河北鑫界房地產開發有限責任公司償還孫先生工程款430170元及利息。

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之所以，那么多房企死磕蒲黃榆，是因為該地塊總價不高。

對于手里沒多少子彈、急需補倉的房企來說，這種小地塊就是最好的“解饞菜”。

而且位置是真的香，二環邊上，到天安門直線距離5公里左右。

鄰近地鐵5號線與14號線換乘站蒲黃榆站，周邊生活配套設施都不錯，有NTP新城廣場、GOGO新世代商業中心、北京中醫藥大學東方醫院方莊院區、天壇公園、方莊體育公園等。

最重要的是，這個板塊已經斷供多年，周邊房子也老，跟不上今天的“好房子”需求，這就是典型的“剪刀差”機會。

當然，這塊地也有明顯的Bug——體量不大，不好做太舒適的園林，是個“螺螄殼里做道場”的活兒，極度考驗設計功力。

占地面積不到1公頃，規劃地上建面約1.98萬㎡，容積率2.02，限高45米，估計也就供應100套左右房源。

不過小體量也有它的優勢，這種絕版地段天生適合做高端改善產品。只要把產品力拉滿，完全能精準承接東城的外溢客群。

蒲黃榆地塊還有兩個“包袱”，需配建地上建筑規模約3000㎡的派出所，還有一條11米寬、東西向的街坊路。

扣除配建后，容積率達到2.24以上，可售住宅建面約1.68㎡，成交樓面價被拉高到6.22萬/㎡。

此外，南向建筑退線十分嚴重。南面679號地的最后一排，為高度45米的板樓，意味著它與0017地塊之間至少間隔77米。

說白了，這塊地還是有不少硬傷，這就是為何其他央國企不硬拼到最后的原因，而民企福鑫是否將這個賬算清楚了？

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蒲黃榆地塊的掛牌節奏堪稱“閃電戰”。4月20日進入了預申請流程，次日就轉正，據說激活方是上海大華。

但熱鬧歸熱鬧，一個靈魂拷問擺在這兒：

16.4%的溢價率，究竟是房企對北京樓市回暖投下的“信心票”，還是為了維持生存規模，不得不進行的焦慮性“補倉”？

對比二環新房近10萬 的均價，蒲黃榆地塊的利潤空間確實很誘人。

地塊西側距離不到2公里的北京城建天壇府，二手房掛牌12萬元/㎡；東南邊3公里的金茂璞逸豐宜，新盤網簽均價約9.06萬元/㎡。

蒲黃榆地塊位置更靠近內城，而且還有“好房子”政策加持，大概率能站上10萬 /㎡？

注意，是“大概率”，不是“穩了”。

想賣到這個價，得有足夠驚艷的產品力，還得考驗操盤手的營銷功力——畢竟要讓市場接受一套和東西城差不多價格的房子，不是光靠地段就能糊弄過去的。

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今年豐臺土拍，是真把壓箱底的“好貨”翻出來了，二環、三環邊的地，一宗接一宗往外甩。

其中，萬泉寺B地塊，雖為底價成交，卻是北京今年為止總價最高的地塊，由華潤置地以57.7億元摘得，加上配建，住宅樓面達到6.23萬元/㎡。

太平橋1號地則以15.4%的溢價成交，由保利霸氣奪下，總價超41.5億元，樓面價達到6.67萬元/㎡（含配建）；

此外，豐臺橋南地塊也已排進拍賣日程表，位置略遜上述幾塊地，但勝在低密，1.1的容積率，即使去掉配建也不超過1.6。同樣是"小而美"，值得蹲一波。

但別忘了——這兩年開發商談豐臺色變不是沒原因：豪宅扎堆、流速慢、去化周期長。

現在，一下子又擠入福鑫蒲黃榆 華潤萬泉寺 保利太平橋，三盤齊聚，高端貨同期進場，片區競爭直接拉滿。

各家想跑贏？別指望快銷。

做好打持久戰的準備，拿產品力熬，才是正解。