廣州國企托底收購二手房

2026.05.26

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 鄭娜

廣州鼓勵(lì)國企以市場(chǎng)化方式收購二手房的細(xì)則正式公布。

5月26日，在廣州市召開的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（下稱《實(shí)施意見》）系列配套文件新聞發(fā)布會(huì)上，廣州安居集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理錢喆表示，安居集團(tuán)將立即啟動(dòng)支持居民“賣舊買新”試點(diǎn)工作，試行期至2026年12月31日止，按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、自愿參與”的原則，以市場(chǎng)化方式收購二手住宅。

從廣州安居集團(tuán)披露的細(xì)則來看，參與對(duì)象為有意愿出售名下住宅并購買新建商品住宅的居民個(gè)人或家庭。

具體的收購條件包括五點(diǎn)，一是位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)，原則上距離軌道交通站點(diǎn)3公里范圍內(nèi)；二是建筑面積不高于70平方米，收購對(duì)價(jià)不高于300萬元人民幣；三是已取得合法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、無查封、未設(shè)立居住權(quán)等限制情形，符合交易條件且換房人擁有完全處置權(quán)利；四是存在租賃關(guān)系的，須與收購主體就租賃事宜協(xié)商一致；五是不存在結(jié)構(gòu)性安全隱患、違法搭建、擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)的情形。

關(guān)于收購價(jià)格的確定，廣州安居集團(tuán)采用“兩次評(píng)估＋協(xié)商確認(rèn)”機(jī)制，開展第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)初次詢價(jià)評(píng)估及復(fù)核評(píng)估，最終與換房人協(xié)商確定收購價(jià)格。在簽訂收購協(xié)議后，收購主體將二手住宅收購款全額劃入托管銀行的專用賬戶，定向用于購買新建商品住宅。

其中，購買新房換房人須在簽訂收購協(xié)議后的180個(gè)自然日內(nèi)，購買位于廣州市行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住宅，并申請(qǐng)資金劃付。

值得一提的是，換房人可使用一套或多套二手住宅合并置換一套新建商品住宅，收購總價(jià)不得超過所購新建商品住宅總價(jià)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州中心四區(qū)存量房老舊程度非常高，60%的房子樓齡超過30年，市政和公服配套存在明顯短板，居民改善住房的愿望強(qiáng)烈，但由于舊房賣不出去，或賣舊的折損非常大、周期非常長，導(dǎo)致賣舊買新的愿望難以實(shí)現(xiàn)，也導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)置換聯(lián)通受阻。

“中心區(qū)政府國企機(jī)關(guān)事業(yè)單位密集，中小學(xué)教育資源密集，地鐵密度也比較高，年輕人在此租房的比例很高。但是，由于前面講的配套缺失、房屋老化等問題，這些二手房‘適租性’不高。”李宇嘉認(rèn)為，此番國企收儲(chǔ)之后，可以通過不同程度的改造，提高老舊房屋適租性，讓其優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來，補(bǔ)充政府在保障性租賃住房、臨時(shí)安置、改造安置、人才住房等方面的房源需求。

廣州中原研究部經(jīng)理熊小洪向記者表示，國企收購舊房的舉措預(yù)計(jì)將主要利好越秀、荔灣、海珠、天河等老城區(qū)“老破小”業(yè)主置換新房，有效降低換房門檻、加快新房去化，激活新房市場(chǎng)流動(dòng)性。同時(shí)，此番允許多套舊房合并置換，名下持有多套老舊房源的業(yè)主可整合房款置換房產(chǎn)，這部分客群將利好中心城區(qū) 500萬—600萬元價(jià)位的改善型住宅。

李宇嘉也提醒，“以舊換新”的關(guān)鍵是價(jià)格達(dá)成一致。此次采取評(píng)估、復(fù)核、協(xié)商的價(jià)格確定路徑，目的是確保公正合理，但在實(shí)踐可能會(huì)遇到難題，例如盡管中心區(qū)房屋盡管位置好，配套好，但存在的缺點(diǎn)導(dǎo)致其價(jià)值可能大打折扣，而后期改造、出租、回收投入（含財(cái)務(wù)、管理費(fèi)用等）不易、可大可小，而且出租收益率不好評(píng)估，或?qū)?dǎo)致雙方對(duì)價(jià)格的判斷存在差異。

普睿廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉也表示，從目前透露的信息來看，安居集團(tuán)并未公布本次收購二手房的總量和金額規(guī)模等，因此其所能產(chǎn)生的最終效果還有待評(píng)估，但該項(xiàng)舉措釋放了以收購?fù)械追績r(jià)的積極信號(hào)，利于穩(wěn)定市場(chǎng)房價(jià)預(yù)期。

官方數(shù)據(jù)顯示，自4月底“穗八條”發(fā)布后，5月以來，廣州全市重點(diǎn)一手樓盤周到訪量、認(rèn)購量、網(wǎng)簽量分別環(huán)比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周簽約量環(huán)比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。政策有力促進(jìn)潛在需求的釋放，延續(xù)了今年3月以來的樓市“小陽春”良好勢(shì)頭，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)持續(xù)改善。

中指研究院廣州分院分析師楊永俊表示，預(yù)計(jì)后續(xù)隨著“穗八條”系列配套文件的逐步落地實(shí)施，市場(chǎng)信心有望持續(xù)修復(fù)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)將得以延續(xù)，后續(xù)需關(guān)注供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及政策執(zhí)行的精準(zhǔn)性，以進(jìn)一步鞏固當(dāng)前的良好勢(shì)頭。

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