金地暴雷？公司回應經得起考驗嗎

一個多月前，好貓寫了《謠言能否擊垮碧桂園》，那篇文章總結了謠言產生和傳播邏輯，借用莎士比亞的話說：

謠言是一支憑著推測、猜疑和臆度吹響的笛子。

去年的融資危機，使得一批房企暴雷，主要是民營房企，但今年以來的銷售危機，讓所有房企信用搖搖欲墜。

郁亮說，這是他從業以來壓力最大的日子，接著他又說了一句更內涵的話：

“這個時候市場情緒變得很重要，但凡一絲微光就當是光明所在往前走。”

這不是躺平，而是“信心就是黃金”的另一種說法，是“市場恢復是一個緩慢過程”的自我慰藉。

以郁亮講話為時間分界點，隨著7月銷售數據慣性回落，爛尾樓救助政策未及時落地，金融機構和投資者，對房地產行業風險偏好，再次跌至谷底。

“招保萬金”中的金地，債券被7折拋售，股票連續7日下跌，標普給予評級展望負面。

盡管國資是第二大股東，盡管穆迪仍維持評級，且常常被評價為“佛系”房企的金地，在瘋狂加杠桿的年代始終克制，沒有上規模的野心，依然被做空和質疑。

到了生死存亡的時候，再“佛系”企業，也不可能對負面消息無動于衷。

如果說去年還有房企，對調控抱有僥幸和賭博心理，覺得縮表會半途而廢，行業出清會戛然而止，其實是情有可原的。

1994年的調控，沒有多少從業者經歷過；2008年的調控中斷反彈，卻讓很多人記憶猶新。

到了今年，殘酷政策和市場環境極限施壓，如果說哪家房企還沒有進入戰時狀態，沒有詳細應對方案，那是死不足惜，簡直不可思議。

“能夠識別風向的轉變，并及時采取正確的行動以避免沉船，對于一個企業的未來至關重要。”這是自我革命成功英特爾的經驗。

不常公開露面的金地掌舵人凌克，出現在一千多人參與的投資人會議中，給出了一系列細致數據。

現在的關鍵問題是，這些數據能否經受得住歷史考驗。

不用發散太多，一家房企能否活下去，是不是還有明天，主要從三個方面來判斷：

1、流動性

現金流是企業的生命線，流動性關乎能否活下去，流動性涉及債務結構、融資渠道、開源節流方案等主要因素。

金地提前透露了中期數據，截至6月30日，金地的有息負債為1223億元，短期有息負債417億元，在手貨幣資金648億元，其中70%能夠自由調配。

債務結構有一個優勢，公開信用債方面，年內境內債僅有10月一筆27億元到期，境外債存續僅有一筆4.8億美元，將于2024年8月到期。

也就是說，金地大部分債務均為銀行開發貸，只要銷售仍在繼續，金地的融資不存在極端壓力。與此同時，金地的境外評級看起來已無實質意義。

金地管理層強調，上半年開發貸新增余額50多億元，在行業內可與萬科、中海比拼。

從資產負債表來看，金地2021年處于絕對融資優勢，全年融資量創新高，大部分債務將在三年后到期。

金地也給出了詳細的現金流指引，從今年8月1日至明年6月30日，到期公開債務將為150億元，預計經營性現金凈流入430億元，可以足額覆蓋債務。

430億元是一個夸張的數字，實現大規模現金回收的前提是，金地已經處于戰時狀態——謹慎拿地。

前7個月，金地實現銷售額1191.5億元，拿地金額僅為81億元。TOP10房企里，萬科和碧桂園拿地同樣謹慎。

2、銷售力

對于被質疑的合作項目，金地給出了詳細數據：

已被識別涉及出險項目26個，金地所占權益貨值135億元，其中5個處于尾盤或交付狀態，16個持續銷售不再需要股東投入，1個折價回購項目，只有1個項目處于談判收購中，墊資敞口5億元。

近年來合作項目成為行業主流，萬科、龍湖、碧桂園都采用這種方式分擔開發壓力與風險。

頭部企業面對合作項目出險，只要不是大面積出險，頭部企業都占據著處理主動權，無論是收購，還是以某種代管代建的方式繼續項目，都有市場先例。

歸根結底，合作項目只要銷售可以繼續，無論合作方以哪種方式退出，接盤方都將受益。

金地前7個月，實現銷售額1191.5億元，同比下降36.8%，比萬科同期下降幅度少一個百分點。單月來看，1月同比下降38%，5月最差下降至50%，6月7月分別下降17%、28%，降幅收窄。

金地強調，8月銷售預計將同比持平。這里有去年8月低基數的影響，但從某種意義上來看，確實是熬過了最艱難時刻。

從價格上來看，金地的銷售價格未有明顯波動，銷售均價高達2.5萬元/平方米，顯現出城市布局和產品力、品牌力的優勢，也符合郁亮所說的一二線城市率先企穩回升的論調。

金地下半年有1200億元貨值推出，按照50%的去化率，600億元的資金回籠，為上文中430億元經營性凈現金流的實現，增加了概率。

3、成長性

房企有成長性嗎？這似乎是一個哲學問題。

時至今日，這場調控已經不再僅限于“縮表”的范圍，行業出清和市場變化已成必然，大膽點說，一半以上的房企沒有明天。

行業中僅有的不太充分的成長性案例，有萬達的從開發轉型運營，萬科在持有運營型物業上的多業態滲透，綠城加碼代建物業，華潤在城市綜合開發上的努力。

金地有什么？

按照管理層的陳述，金地有一批優質持有型物業，包括商業、寫字樓、核心城市的優質產業園區，同時擁有金地集團+金地商置的雙重上市平臺。

金地管理層沒有透露的是，金地在代建、城市更新領域，尤其是在大本營深圳，有著多年的積累和品牌號召。

不過正如郁亮所說，房地產開發仍然是個十萬億的大市場，房地產公司仍然有機會，在開發領域活到最后，才有機會滲透到成長型業務。

這輪行業出清后，房地產面臨的是低利潤、高風險的局面，這需要一個有實力有擔當的大股東，以及充分學習能力的管理層團隊。

金地的大股東分別是富德生命人壽、福田區投資控股、大家人壽。管理層用“婆媳矛盾”來回應股東不滿的質疑。

這個回應其實可以給100分，作為險資股東，平安與華夏幸福的合作沒有天時地利，但商業邏輯是沒有問題的。

富德生命人壽也是佳兆業的第二大股東，這些先例似乎只能促使股東與房企共進退，以期未來發揮業務協同作用。

整體來看，金地的回應基本符合商業邏輯，金地活下去沒有問題，至于未來在哪里，任何房企可能都沒有充分答案。

正如海爾張瑞敏常說：沒有成功的企業，只有時代的企業。

當然金地也給出了檢驗方法，接下來月度銷售狀況如何？公司層面10億元回購、管理層接連兩個2000萬元債券回購額度，用完了怎么辦？

很快就會知道答案。