越秀地產(chǎn)銷售額的謊言與真相

各家房企每月主動公布的銷售額，統(tǒng)計口徑存在差異，且未經(jīng)審計，并不是一項嚴謹數(shù)據(jù)。

各大機構(gòu)每月公布的房企銷售額排行榜單，統(tǒng)計口徑差異和差錯率更大，前幾年沖擊千億銷售額潮流中已證明：

榜單只是一門生意。

生意歸生意，當數(shù)據(jù)多了之后，也應(yīng)該關(guān)注基本的勾稽關(guān)系，作為新晉“黑馬”房企，越秀就滿不在乎。

爭議來源于前兩月銷售額，克而瑞公布的全國房企排行榜中，越秀前兩月全口徑銷售金額為224億元，排行第14名，權(quán)益銷售金額為211.3億元，排行第7名。

同樣是克而瑞公布的廣州排行榜中，越秀前兩月在廣州的全口徑銷售金額為123.43億元，權(quán)益銷售金額為70.48億元，均排名第一。

也就是說，在廣州以外的城市，越秀用100億元的全口徑銷售額，創(chuàng)造了140.8億元的權(quán)益銷售額。

這實在難以解釋。

就算考慮到廣州是越秀的總部大本營，往年廣州單城銷售額，占越秀總銷售額的比例高達50%-60%。

越秀地產(chǎn)回應(yīng)稱“公司從未向第三方行業(yè)機構(gòu)提供過權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)，嚴格按要求對外披露新增土地權(quán)益占比”。

這是一項穩(wěn)妥且有言外之意的回復(fù)。

越秀地產(chǎn)每月簡報里，只公布了合同銷售額（連同合營、聯(lián)營公司項目的合同銷售額），確實從未公布權(quán)益銷售額。

從合規(guī)層面考慮，上市公司層面未公布的數(shù)據(jù)，第三方機構(gòu)公布的都不算數(shù)。

從數(shù)據(jù)造假層面來看，就是因為上市公司未公布準確數(shù)據(jù)，第三方機構(gòu)才有瞎編（beiguo）的空間。

越秀所強調(diào)的，嚴格按要求對外披露新增土地權(quán)益占比，涉及到土地費用支付，以及涉及相應(yīng)貸款用途，其中存在合規(guī)與道德雙重風險。

越秀顯然拎得清輕重。

回到最本質(zhì)的問題，之所以要關(guān)注越秀的數(shù)據(jù)問題，不僅是為了弄清楚越秀真實權(quán)益銷售額，更應(yīng)該是穿透規(guī)模的光環(huán)，認清楚越秀創(chuàng)造真實利潤的能力。

很遺憾，這是一個不太可能完成的任務(wù)。

市場非常關(guān)注房企每月公布的銷售額，因為這是觀察房企運營動態(tài)的最前瞻數(shù)據(jù)。

然而，從銷售額到權(quán)益銷售額，再到營業(yè)額和利潤，存在時間上的錯配，以及合營、聯(lián)營、附屬企業(yè)的出并表帶來數(shù)據(jù)上的波動。

此次質(zhì)疑還有一個重要理由，那就是越秀拿地的權(quán)益比例，與權(quán)益銷售額占總銷售額比例存在重大差異。

這個理由也不完美，從拿地到開發(fā)再到結(jié)算，通常需要兩三年以上時間，其中也會出現(xiàn)股東權(quán)益變化，從而帶來最終銷售權(quán)益大于當初拿地權(quán)益的結(jié)果。

比如這兩年諸多房企出險，很多正常房企就不得不收購出險合作方的股權(quán)，從而帶來總體權(quán)益的增加，越秀就收購了花樣年、龍光的多個項目。

又比如前兩年流行合作開發(fā)，純粹的融資方雖然占據(jù)股權(quán)，但往往將投票權(quán)交給主要操盤方，這也會造成數(shù)據(jù)差異。

越秀不主動公布權(quán)益銷售額，那如何弄清楚這個數(shù)據(jù)？

從經(jīng)審計的財報角度來看，銷售額只與現(xiàn)金流量表有關(guān)，與資產(chǎn)負債表和利潤表無關(guān)。

換個說法就是，每年銷售額多少，考慮到回款率后，對應(yīng)要收到相應(yīng)規(guī)模的現(xiàn)金，這其中就撇除了合營、聯(lián)營企業(yè)的干擾，得到權(quán)益銷售額的大概情況。

2019年、2020年、2021年、2022年前三季度，越秀地產(chǎn)的全口徑銷售額為721億元、957億元、1151億元、797億元。

廣州城建的“經(jīng)營活動現(xiàn)金流入”分別為448億元、568億元、745億元、428億元，以80%的回款率測算，數(shù)據(jù)變?yōu)?60億元、710億元、931億元、535億元，占全口徑銷售額比例為77.7%、74.2%、80.9%、67%。

廣州城建是越秀地產(chǎn)在內(nèi)地的主要運營平臺，資產(chǎn)占比高達93%以上。

從數(shù)據(jù)上看，越秀地產(chǎn)權(quán)益銷售額應(yīng)該是全口徑銷售額70%-80%之間，遠小于克而瑞公布的今年前兩月94%、去年99%的數(shù)據(jù)。

第三方機構(gòu)公布的越秀權(quán)益銷售額，肯定數(shù)據(jù)造假了，這個鍋雖然第三方機構(gòu)背了，但越秀為什么這么做？

畢竟，2021年年報、2022年中報里，越秀均引述克而瑞數(shù)據(jù)稱，“本集團的全口徑銷售金額和權(quán)益銷售金額均排名廣州市場第一名”。

這顯然是一種背書。

加上越秀2022年全年權(quán)益銷售額，剛好排在克而瑞全國榜單中的第十名，聯(lián)想到另一張含金量更大的榜單。

2023年新年第一天，《南方都市報》刊發(fā)《“十四五”高質(zhì)量邁向世界500強戰(zhàn)略目標》文章，越秀集團黨委書記、董事長在接受采訪時再次強調(diào)了越秀集團(持有越秀地產(chǎn)40%權(quán)益)的目標：

世界500強。