廣東
佳兆業（01638.HK）是觀察中國房地產發展的一面鏡子。
1998年“房改”，中國商品房開發進入熱潮，佳兆業以港資身份進入深圳，收購了上一輪房地產泡沫中的爛尾項目。
2005年開始，全國房價快速上漲，佳兆業在幾個爛尾樓里賺得盆滿缽滿，境外金融機構似乎發現了金礦，將錢源源不斷借給佳兆業大力擴張。
2009年上市后，佳兆業打著“爛尾樓專家”金字招牌，繼續全國化擴張，但深圳總部在2014年陷入政商危機，一度停牌3年之久。
接下來的房價暴漲，讓佳兆業完成了當時美元債史上最大的債務重組，并成功復牌，佳兆業又被冠以“不死鳥”的稱號。
2017年復牌，沉重的付息壓力，迫使佳兆業只能繼續擴表，以維持現金流。與此同時，佳兆業走入了兩條多元化歧路。
一條是卷入了“金元”足球亂局，這幾年的投資幾乎打了水漂；
另一條是跨界投資了諸多行業，這一輪信用危機中，佳兆業在權益投資里同樣遭遇重大損失。
2021年開始的房地產債務危機中，佳兆業再次違約，悲劇般走入了歷史死胡同。
停牌11個多月后，佳兆業今日再次成功復牌。這是成功上岸的點點星光，同時也是難題的真正開始：
如何在低迷行情中實現債務重組，以及尋找到增量資金，激活土地儲備。尤其是那些已投入了數百億元的舊改項目。
佳兆業面臨著嚴峻財務危機，2022年6月末往前的一年里，佳兆業現金流失了380億元，有息負債不降反升。
佳兆業的現金，大部分變成了土地儲備，以及支付了建筑、財務、行政等成本。
現在看起來挺不可思議，2021年上半年，佳兆業的權益銷售額在500億元左右，卻拿出了246億元用于土地拓展。
其中廣州海珠石溪村舊改項目，就付出了84億元代價。
恒大何嘗不是這樣，2020年疫情開始之后，形勢判斷失誤的主要點，在于土地拓展不理性，但顯然他們沒想到代價如此之大。
佳兆業當然有能夠成功“上岸”的相對優勢。
1315億元的有息負債中，60%為境外美元債，由于處于弱勢地位，境外債權人大概率與佳兆業和解，甚至再次拿出真金白銀支持佳兆業走出困境。
除了上千萬平方米土地儲備之外，佳兆業還擁有5394萬平方米的舊改項目，這些項目多數位于一線城市，且已投入了數百億元資金。
佳兆業能不能再次復活，創造中國房地產業的神話？
這還是一個問題，市場行情持續低迷，佳兆業需要更積極處理資產，以回歸正常經營，成功實現債務重組以修復信用。
一個沒有太多解題思路的難題。
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