"自建房"和"小產權房"將消亡！

　　2023年3月28日，中國住建部聯合15個部門發布了《關于加強經營性自建房安全管理的通知》。

　　這個通知的發布，宣告了中國城市“自建房”和“小產權房”將徹底退出歷史舞臺，中國自建房時代將徹底終結。

　　根據這個15部門的通知要求，接下來將會對中國城市自建房進行一次大規模的“整改”，稱之為“百日行動”。

　　這一次自建房和小產權房的整改，主要包括以下幾個方面的內容：

　　第一，對存在倒塌風險，危及公共安全的自建房，該拆除的要依法拆除。

　　第二，對存在設計施工缺陷的，要限制用途和限制使用。

　　第三，要嚴格禁止自建房的違規加蓋/加層行為。

　　第四，自建房的改建/擴建必須辦理嚴格的審批手續，加強對自建房的裝修管理，不得擅自變動建筑主體和承重結構。

　　第五，城市建成區范圍內嚴格控制新建自建房。

　　簡單的總結就是：危險的要拆掉，缺陷的要禁止使用，老房嚴格控制加蓋加層和擴建改建，新建自建房幾乎不再可能。

　　這樣一來，中國城市的自建房幾乎已經不再具有自住功能，甚至很多自建房可能都要面臨拆除的可能。

　　這就意味著，中國的城市自建房已經被“徹底終結”了，將會逐漸退出中國的城市歷史舞臺。

　　那么，中國的城市自建房到底有多少套？對中國的樓市有多大的影響？

　　在2023年的2月份，住建部曾經公布過一個數據：中國目前擁有6億棟房產。該消息一出，立刻震驚的整個房地產市場。

　　因為6億棟房產，意味著中國住房已經嚴重過剩了。

　　后來住建部又再次說明：中國目前的6億棟房產中，其中農村占比90%，城市占比僅有10%。

　　也就是說，城市的房產棟數大概在6000萬棟左右，包括住宅和非住宅。

　　其中城市住宅棟數在4700萬棟，這其中包括了商品住房、公房、租賃房、公租房、自建房、工廠宿舍等各類房產。

　　那么在4700萬棟城市住宅樓中，有多少屬于“自建房”呢？目前官方并沒有公布“城市自建房”的具體數據。

　　根據2015年國家統計局的人口調查數據顯示：

　　全國城鎮家庭有30%購買一二手商品房，有50%居住在公有住房、經適房、自建房等，20%為租房或住在工廠宿舍等。

　　據樓齡統計，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。

　　如果按照國家統計局的這個數據，我們判斷城市自建房大概占到了整個城市房屋數量的15%-20%左右的比例。

　　也就是說，城市自建房的棟數大概在700-800萬棟左右。

　　2022年7月份相關媒體也報道了關于全國自建房的排查規模：全國合計排查了大概726萬棟的自建房。

　　這也間接驗證了目前全國城市中，居民自建房的規模基本上確定在700-800萬棟左右，涉及到居民人數大概是2500萬人。

　　因此，一旦城市自建房被嚴格控制，那么這2500萬居民只能重新購置房產，這將會給城市樓市帶來新的住房需求。

　　由此可見，在棚改以后，政府已經逐漸開始把目光盯在了自建房和小產權房上面，這部分群體將會成為下一波住房需求的來源之一。

　　目前在全國范圍內，自建房規模最大的省市主要包括：廣東的廣州深圳、福建地區、湖南的長沙、湖北的武漢、江西的南昌等地區。

　　北京和上海發展了那么多年，住宅套數也不過800萬到850萬左右。

　　深圳僅僅各類自建房，就搞到650萬套以上，全市住房達到1100多萬套。

　　廣州沒有公布過數據，但全部住房數量只會比深圳多。

　　湖南等內地省份的各類自建房，可能沒有大灣區城市那么夸張，但數量也非常多。

　　因為不僅城中村居民在自建房，各類單位還搞集資房，長沙房價之所以長期不漲，就跟“自建房+集資房”數量龐大有密切的關系。

　　土地財政烈火烹油的時代，地方政府肥肉都吃不完，所以不會去啃自建房、集資房的硬骨頭。

　　現在情況不同了，土地不好賣了，賣地收入下降了，大家買房意愿不強了，于是，對于自建房、集資房的打壓開始了。

　　這些地區都擁有大量的城區自建房，本地居民子子孫孫都居住在這里，而且隨著人口的增多，不斷擴建用來滿足居住需求。

　　這種自建房的大規模存在其實分流了城市的購房需求。

　　再比如北京的核心區東西城和通州也擁有一定規模的自建房和小產權房，以后這些房子可能也會逐漸被嚴控，到了一定階段可能將會被禁止使用，更別說將來轉出租了，難度更大。

　　那么，為什么這個時候政府開始將目光轉向城市里的“自建房”和“小產權房”呢？除了安全隱患的因素，其實主要還是要想辦法新增城市住房新增需求。

　　在城市棚改逐漸褪去的背景下，新增人口又明顯不足，那么這些沒有繳納土地出讓金的“自建房”和“小產權房”，自然就成為了新增需求的方向。

　　只要將這些自建房和小產權房逐漸清理出市場，對于整個城市來說，至少可以增加20%-30%的新增購房需求。

　　這對于穩定城市住房市場，增加賣地收入，是有很好的效果的。