榆林樓市觀察丨榆溪印，底氣何來？

近期，榆林多個樓盤密集上線“商品住房預(yù)售登記平臺”。

從登記數(shù)量看，榮邦項目成為前半年的熱度榜一。不過，很多人更關(guān)注的是榆溪印項目：登記人數(shù)還沒有到3位數(shù)。

非常鮮見的登記情況，引起了線上線下的廣泛猜議，讓榆林樓市很不淡定。

可“注水”的熱度

“至少，榆溪印的數(shù)據(jù)沒有‘注水 ’ ”！

在關(guān)于榆溪印的種種猜議之中， 這一點得到共同肯定。因為樓盤線上的熱度是可以人為營造的，而且并不是一件難事，舉個例子，僅需發(fā)動營銷、工程團(tuán)隊，項目的登記速度與數(shù)量就能實現(xiàn)“有節(jié)奏”的狀態(tài)。

榆溪印要是想實現(xiàn)“有節(jié)奏”的登記狀態(tài)，登記情況不可能出現(xiàn)3天還沒有到3位數(shù)的鮮見情況。

隨著“商品住房預(yù)售登記平臺”上線的項目越來越多，榆林的購房者看出不少“門道”來：一些項目登記數(shù)量較高，但是登記結(jié)束后未核驗或申請撤銷的比例較大，某樓盤未核驗或申請撤銷的比例竟高達(dá)80%以上。

出現(xiàn)這種情況的原因很簡單，榆林樓市早已告別“無差別火爆”，進(jìn)入進(jìn)化與分化的市場環(huán)境，昔日普遍火爆的行情已經(jīng)不復(fù)存在，為了在意向登記數(shù)據(jù)方面顯得不太尷尬，不排除一些樓盤在意向登記時出現(xiàn)水軍，營造登記火爆的市場熱度，從而對購房者起到誤導(dǎo)作用。

“反常規(guī)操作”

從開發(fā)經(jīng)驗看，萬居地產(chǎn)在榆林屬于新銳&新秀房企，打造了榆林第一個真正意義上的全面“交房即交證”小區(qū)（宜庭萬居），萬居紅山印項目（百畝大盤）也贏得了極大的市場熱情， 榆溪印項目是萬居地產(chǎn)打造的又一個百畝大盤。

從價格區(qū)間看，榆溪印整盤均價僅比去年相鄰的 銀州府浮動約200元，且榆溪印容積率低于銀州府，其實幅度并不大 。

從產(chǎn)品特色看，在連廊化成為榆林樓市“流行趨勢”的當(dāng)下，榆溪印全純板式社區(qū)的標(biāo)簽格外醒目。

那么，榆溪印3天登記人數(shù)還沒有到3位數(shù)，又是什么原因呢？或者，有哪些蹊蹺之處呢？

總覺得，榆溪印明明可以有熱度，卻在“反常規(guī)操作”，分析如下：

其一，30萬的認(rèn)籌金，比科創(chuàng)高出了20萬，比榮邦高出了25萬，是上半年榆林市場上認(rèn)籌門檻最高的項目。

其二，項目屬于主城區(qū)罕見的百畝大盤，并沒有分期開發(fā)，而是整盤同時動工，全部房源同時面市預(yù)售，在榆林樓市可謂是空前絕后。

假如認(rèn)籌門檻降低一些，百畝大盤的供應(yīng)量以“擠牙膏”式的節(jié)奏分期面市，熱度自然而然地就產(chǎn)生了，這也是常見的營銷策略。

但是沒有這么做，也就沒什么熱度，貌似犯了“兵家大忌 ”？

其實，榆溪印一直很從容

今年，是榆林房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的一年。

購房者最大的感受之一就是：售樓部的暖場活動較之前次數(shù)多了，形式更豐富了，禮品更實足了。

甚至，也開始卷了。一進(jìn)售樓部，冷餐、糕點是高配，飲品是標(biāo)配； A 盤 可領(lǐng)米，B盤可領(lǐng)油， C盤可領(lǐng)茶具，D盤可抽獎，E盤可DIY；傳單、道閘、電梯、小區(qū)燈箱、公交語音等點線面全覆蓋立體式的 推廣力度；越來越多的項目在核心商場設(shè)立展位……

而榆溪印，卻一直很從容，除了冠名榆林五一房車展之外，沒見過搞過什么活動與推廣。

甚至，榆溪印連售樓部開放都搞得很低調(diào)，以至于不少人都不知道售樓部是什么時候開放的，在哪里。 在疫情頻發(fā)的過去，為了避免人群大規(guī)模聚集，售樓部低調(diào)開放尚能理解，而在其他樓盤將售樓部開放當(dāng)做重頭戲來宣傳造勢的當(dāng)下市場環(huán)境中，這么做確實有點令人費(fèi)解。

連售樓部開放這件大事上都選擇低調(diào)進(jìn)行，引發(fā)對這個項目好奇心的，可能就是榆陽路與濱河路十字角“有深度的品位住區(qū)”那幾個大字了。

底氣何來

與常見的營銷路子“反其道而行”，榆溪印底氣何來？

其一，北高新、南西沙與濱河板塊，是榆林樓市的兩大價值帶；古城更新與新區(qū)拓展，是提升榆林城市能級的兩大主路徑。關(guān)于區(qū)域價值，領(lǐng)航星宸、德通新時代、陽光紫郡已經(jīng)表達(dá)的很清楚了， 位于濱河板塊C位的榆溪印無需再做“簡單重復(fù)的事情”。

其二，主城百畝大盤、純板式、南北通透、戶型方正、2.11的容積率，一改連廊板點成為主流的產(chǎn)品共性，讓榆林購房者發(fā)出“為什么不向榆溪印學(xué)習(xí)”的拷問。要知道，這些硬核人居指標(biāo)，在幾十公里外主打生態(tài)低密的環(huán)榆遠(yuǎn)郊，至今也沒有做出來。

其三，從領(lǐng)航星宸、德通新時代、陽光紫郡的開發(fā)歷程來看，推窗見景的濱河板塊，并不是一塊“平靜”地方，這里成為榆林房企最較量產(chǎn)品力的“大T臺”，客群相對上屬于改善群體里更加純粹的一類，這也是濱河區(qū)域并不是一個快銷板塊的原因所在。

在搖號系統(tǒng)剛上線時候，各項目熱衷于線上熱度，認(rèn)為搖號才能體現(xiàn)出自家樓盤的實力。而當(dāng)搖號系統(tǒng)上線近2年之后，房企越來越理性，對于適合常態(tài)化平銷的那些具有“高定”氣質(zhì)的產(chǎn)品來說，線上流程的復(fù)雜性不但拉長了成交周期，同時也增加了成本，不去刻意追求線上熱度亦屬正常。

榆溪濱河，從來不缺話題度，在話題聲中，“濱河三杰”與萬民新天地先后成就。區(qū)域、價值、產(chǎn)品，構(gòu)成房子價值的權(quán)重系數(shù)，在不同客群的心里有著不同的理解，這也是榆林樓市的進(jìn)化與分化表現(xiàn)之一。