突發(fā)！傳萬(wàn)科尋求債務(wù)展期，談判被拒！

作者|kangins

優(yōu)秀行業(yè)標(biāo)桿房企萬(wàn)科再次站在懸崖邊！

在民營(yíng)房企優(yōu)等生碧桂園被債權(quán)人提前清盤后，作為混合制行業(yè)標(biāo)桿的萬(wàn)科再陷債務(wù)危機(jī)的傳聞：

萬(wàn)科尋求一筆原定于2023年12到期經(jīng)協(xié)商延期3個(gè)月至今年3月到期的債務(wù)再度展期時(shí)被拒。

2月底，據(jù)Reorg消息：萬(wàn)科正與部分貸款機(jī)構(gòu)（主要是保險(xiǎn)公司）進(jìn)行非標(biāo)債務(wù)展期談判，以延長(zhǎng)其非標(biāo)準(zhǔn)債務(wù)的期限；原定于2023年12月到期，延期3個(gè)月至今年3月到期，隨著到期日再次臨近，由萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮帶領(lǐng)一眾高管團(tuán)隊(duì)前往北京與監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)面，并與債權(quán)人就潛在的資產(chǎn)處置進(jìn)行談判，而據(jù)房地產(chǎn)圈子今日瘋狂流傳出的一張微信聊天截圖(評(píng)論區(qū)回復(fù)“VK”獲?。?/strong>顯示：

債權(quán)人拒絕了萬(wàn)科要求再次展期的要求!

天雷滾滾，房地產(chǎn)行業(yè)最先喊出“活下去”口號(hào)的萬(wàn)科若發(fā)生債務(wù)違約，其行業(yè)地震不亞于恒大之初對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的震撼開場(chǎng)，而顯然：

這是一場(chǎng)市場(chǎng)再也承受不起的超級(jí)核打擊！

如果從相關(guān)外圍指標(biāo)來(lái)看，天然就有大量渠道信息的優(yōu)勢(shì)的債券市場(chǎng)顯然已然開啟了預(yù)警模式，多只萬(wàn)科境內(nèi)債出現(xiàn)下跌：

1、“21萬(wàn)科02”連續(xù)兩日下跌，周五（3月1日）收盤67.9元，較1月初96.7元暴跌近30%，創(chuàng)下該券最大歷史跌幅；

2、“22萬(wàn)科01”周五收盤（3月1日）85.67元，較一周前最高點(diǎn)100.01元跌幅近15%；

3、“20萬(wàn)科06”等多只萬(wàn)科債券近期均創(chuàng)新低。

而這或許與萬(wàn)科的小作文密切相關(guān)。

無(wú)奈下的絕地求生

在當(dāng)前房地產(chǎn)融資端不暢的情況下，銷售收入是保證房企債務(wù)不違約的最后城堡，我們來(lái)看兩組數(shù)據(jù)：

1、2023年萬(wàn)科的全年銷售3504億，平均到每個(gè)月近約300億，而且?guī)缀趺總€(gè)月的銷售情況基本上節(jié)奏保持地很好；

2、2024年開始，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科前兩個(gè)月的銷售額分別是194.5億、117.8億；

從數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年兩個(gè)月合計(jì)銷售312.2億，幾乎相當(dāng)于2023年的一個(gè)月的銷售額，而萬(wàn)科今年上半年美元債的償付高峰期則在3月\6月，需要分別償付6.3億美元/6億美元，折合約90億人民幣。

即將到來(lái)，需要在3月及6月分別償付6.3億美元、6億美元，大約90億人民幣的償債高峰即將到來(lái)。

有人在想，才90億，萬(wàn)科賬上還趴著1000億的現(xiàn)金，市場(chǎng)究竟在擔(dān)心什么？

市場(chǎng)在擔(dān)心什么？

十次危機(jī)九次地產(chǎn)。

這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)始自恒大的流動(dòng)性危機(jī)引發(fā)的行業(yè)債務(wù)危機(jī)，從2021年9月到現(xiàn)在，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)核心的問題：

流動(dòng)性不足+需求不足

如果說(shuō)，流動(dòng)性不足導(dǎo)致房企資金沉淀在土地和爛尾樓從而危及流動(dòng)性問題；那么，銷售端導(dǎo)致的需求不足則會(huì)導(dǎo)致房企資金沉淀在現(xiàn)房上從而危及流動(dòng)性問題。

顯然，對(duì)于萬(wàn)科的主要擔(dān)憂在于后者。這次的市場(chǎng)擔(dān)憂與此前萬(wàn)科10月底面對(duì)美元債在二級(jí)市場(chǎng)收益率大幅提升時(shí)的擔(dān)憂是類似的：

截止至2023年三季度末，公司在手現(xiàn)金1037億，對(duì)短債的覆蓋倍數(shù)2.2倍，且年內(nèi)公司已無(wú)境外債務(wù)到期，境內(nèi)待償還信用債僅僅3.8億元。

市場(chǎng)并不是擔(dān)心你當(dāng)前手上的現(xiàn)金是否足夠覆蓋短債，而是擔(dān)心：

2022年底萬(wàn)科手上在手現(xiàn)金還有2000億+

僅僅一年時(shí)間不到，便消耗了一半，當(dāng)前萬(wàn)科的銷售額幾乎腰斬的情況下，在手的現(xiàn)金流在持續(xù)還債的壓力下，還能堅(jiān)持多久，畢竟，從房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)到當(dāng)前的資產(chǎn)負(fù)債表危機(jī)，后續(xù)該怎么辦？如果提升市場(chǎng)的信心從而促進(jìn)銷售的回暖則成了關(guān)鍵。除了一部分現(xiàn)金流除了償債外，還會(huì)繼續(xù)快速固化到現(xiàn)房中，這才是市場(chǎng)的擔(dān)憂之所在。

萬(wàn)科在行動(dòng)

這次由萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮帶領(lǐng)的高管團(tuán)隊(duì)除了與債務(wù)人進(jìn)行緊急磋商外，顯然還在爭(zhēng)取高層的政策空間，債務(wù)人方面吃了一鼻子灰，但是好在高層對(duì)于優(yōu)秀房企萬(wàn)科支持的態(tài)度還是非常明顯的，幾乎同一時(shí)間，萬(wàn)科公告：

擬以控股子公司深圳市萬(wàn)緯物流投資有限公司擁有的3個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)發(fā)行工作，首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于……的在建項(xiàng)目或前期成熟的新項(xiàng)目。

這里劃重點(diǎn)：

1、這次募集的錢是在建項(xiàng)目或前期成熟的新項(xiàng)目，翻譯一下，就是救急的；

2、公司于3月1日收到證監(jiān)會(huì)的受理通知書，顯然，這效率也是沒誰(shuí)了；

當(dāng)然，萬(wàn)科能尋求高層的定向紓困，既與自身作為房企中的標(biāo)桿地位密切相關(guān)，又與其自身的清晰認(rèn)知密切相關(guān)：

自助者天助之

與萬(wàn)達(dá)的老王是從最不優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開始賣賣賣模式不同，萬(wàn)科剛是一出手就是將最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)直接甩賣：

除夕當(dāng)天，萬(wàn)科將自己旗下最掙錢的上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)剩余的50%股權(quán)以23.83億賣給亞洲最大的不動(dòng)產(chǎn)基金：領(lǐng)展基金，這一價(jià)格不僅低于評(píng)估的35%，而且還較此前2021年4月當(dāng)時(shí)50%股權(quán)的出售價(jià)27.7億低了約兩成。

而上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)在萬(wàn)科體系內(nèi)那掙錢的能力幾乎就是一哥級(jí)別的存在，長(zhǎng)期霸榜。

即使在疫情最嚴(yán)重的2022年，項(xiàng)目收入依然是神一般的存在，遠(yuǎn)高于第二名深圳印力中心。

救急的程度不同。

寫在最后

當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對(duì)現(xiàn)在的房企來(lái)說(shuō)，大多數(shù)是借新債還舊債，并不能解決債務(wù)壓力，只是把風(fēng)險(xiǎn)推向未來(lái)，期待未來(lái)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)來(lái)化解債務(wù)，以時(shí)間換空間。

2022年以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)了大量支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策：

1、去年雙十一出臺(tái)的“金融16條”：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資，國(guó)有、民企等房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；

2、10月31日召開的每五年一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到：“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求?！?/p>

3、11月底，“三個(gè)不低于”+傳說(shuō)中的“50房企白名單”+“向房企提供無(wú)抵押的流動(dòng)性資金貸款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》；

2、1月26日住建部發(fā)布要給房地產(chǎn)融資支持項(xiàng)目“白名單”；

3、截至2月28日，全國(guó)有276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，約6000個(gè)項(xiàng)目入圍地產(chǎn)“白名單”，審批貸款超2000億元，總額預(yù)計(jì)將超萬(wàn)億；

4、一線城市房地產(chǎn)紛紛“松綁”限購(gòu)限售，到房貸利率下調(diào)……

俗話說(shuō)，信心比黃金更重要。對(duì)于當(dāng)下眾多嗷嗷叫的房地產(chǎn)企業(yè)們而言，比信心更重要的是：

黃金。