上海首付2折，廣州開(kāi)出1.5折：我賣(mài)的不是房，是底線！

?沙克也干了

2003年6月30日，NBA球星科比在鷹郡的一家溫泉酒店療養(yǎng)，面對(duì)19歲服務(wù)員的曖昧眼神，科比誤以為自己“性張力”爆炸，于是與服務(wù)員：

打了一場(chǎng)友誼賽。

但事后科比卻被指控強(qiáng)奸，最終不得不賠了6000萬(wàn)美元結(jié)案。這就是著名的鷹郡事件。

鷹郡事件嚴(yán)重?fù)p害了科比的輿論形象，尤其是面對(duì)記者咄咄逼人的采訪，年輕的科比委屈地說(shuō)：

沙克也干了！

科比說(shuō)到的沙克，自然是他的隊(duì)友、著名球星奧尼爾（Shaquille O'Neal）。

自此，兩位湖人隊(duì)球星形同陌路，這日子是一天也過(guò)不去下了。

這兩天國(guó)內(nèi)的樓市，也經(jīng)歷了類(lèi)似的尷尬局面。

在北上廣深四個(gè)一線城市中，當(dāng)上海隊(duì)發(fā)布樓市新政、先得一分后，其他幾個(gè)城市不得不罵罵咧咧地跟進(jìn)出招，給出的措施還一個(gè)比一個(gè)給力。

在《》一文中，我說(shuō)到上海樓市新政的“新意”，其實(shí)是有關(guān)部門(mén)對(duì)“老破小”的騰退，以及地方國(guó)企“收儲(chǔ)”的想象空間。但上海新政的主題，其實(shí)是當(dāng)?shù)仨憫?yīng)央媽“5.17”喊話，在全國(guó)一線城市中率先給出房貸配套措施。

當(dāng)然，上海新政還有一層意義，就是頒布新政對(duì)于對(duì)其他一線城市的示范作用。

按照金牌主播德萊文的臺(tái)詞，情形是這樣的：

上海已經(jīng)率先出招，現(xiàn)在壓力給到了北、廣、深。

果然，就在上海新政公布后的24小時(shí)內(nèi)，廣州、深圳都公布了類(lèi)似的房產(chǎn)新政。

相比深圳“首付2折”的復(fù)制粘貼而言，“敢為天下先”的廣州一步捅到胃，給出了“首付1.5折、取消利率下限、取消2年限售時(shí)間、繳納6個(gè)月可獲購(gòu)房資格”的“奪命連環(huán)call”。

一句話簡(jiǎn)評(píng)：廣州樓市新政意味著，在北上廣深四個(gè)一線城市中，廣州基本上解除了限購(gòu)政策。

但這并不是一件大好事。

?說(shuō)點(diǎn)你們不愛(ài)聽(tīng)的

對(duì)于2021年在廣州置業(yè)的群體而言，新政結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地給了他們一個(gè)“大逼兜”——那一年，廣州共賣(mài)出了21萬(wàn)套房子，其房貸利率竟高達(dá)5.26%，是四大一線城市里最高的。

當(dāng)然，當(dāng)?shù)卣搀w諒老百姓的難處，給出了公積金貸款最低首付2成、商貸最低3成的優(yōu)惠（在四大一線城市中最“寬松”）。

由于此番新政取消了利率下限，我們保守地以上海新政估計(jì)（即房貸利率下調(diào)到3.5%），均價(jià)約300萬(wàn)的房子，房貸方面就相差了：

70萬(wàn)元。

這，就是杠桿的威力。

我們類(lèi)比一下，對(duì)今日1.5折上車(chē)的人們而言，相當(dāng)于在房產(chǎn)投資（或消費(fèi)）中使用了10/1.5-1=5.67倍的杠桿。

一旦未來(lái)房?jī)r(jià)下降10%，他們的損失就放大到本金的56.7%，一旦下降20%，他們中必定有人斷供當(dāng)老賴(lài)，因?yàn)榇藭r(shí)房子已經(jīng)成了妥妥的：

負(fù)資產(chǎn)。

當(dāng)然，賬不是這樣簡(jiǎn)單計(jì)算的，這涉及到三個(gè)“糾偏因素”。

一是，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在未來(lái)預(yù)期，一時(shí)的降價(jià)不意味著后續(xù)不會(huì)漲回去。尤其是中國(guó)商品房制度僅有30多年的歷史，總體上處于上行階段，尚未真正走完一個(gè)完整的下行周期。因而對(duì)于“看多者”而言，歷史就是一個(gè)“曲折中上升”的過(guò)程，賜予他們自信的力量，這是一種慣性。

二是，對(duì)通脹的憂慮沖淡了對(duì)房產(chǎn)負(fù)資產(chǎn)的憂慮。打個(gè)比方，40年前的萬(wàn)元戶、20年前百萬(wàn)富翁是何種存在？擱現(xiàn)在也就能在一線城市買(mǎi)個(gè)廁所。所以房子貶值后照樣有人持有，因?yàn)槌钟械呢?fù)債說(shuō)不定無(wú)足輕重，而一旦放手就真的顆粒無(wú)收了。

三是，躺平的后果很?chē)?yán)重。斷供者一旦被銀行等金融機(jī)構(gòu)成為失信人，在創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、衣食住行方面都受到限制，正常人受不了這個(gè)。

這就不能不說(shuō)日本經(jīng)驗(yàn)了。

在上世紀(jì)90年代東京房產(chǎn)大爆炸中，不少家庭無(wú)力回天，有人選擇“不要一分財(cái)產(chǎn)，但卻背負(fù)房貸”的日本式離婚（通常是男性），他們通常淪落為街頭流浪漢，宣告了其社會(huì)式死亡。

但在禮崩樂(lè)壞、思潮繁雜的中國(guó)，這個(gè)空子可不好鉆——沸羊羊前腳敢凈身出戶，美羊羊后腳就敢：

哥不能停。

回到廣州樓市新政的問(wèn)題，在1.5折購(gòu)房的甜蜜誘惑中，必然有勉強(qiáng)擦邊上車(chē)者，一旦有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，他們的風(fēng)險(xiǎn)承受能力是最低的。

而即使對(duì)于月收入不錯(cuò)的中產(chǎn)，高杠桿上車(chē)也是有風(fēng)險(xiǎn)的。

舉個(gè)例子，20年前廣州是互聯(lián)網(wǎng)之都，網(wǎng)易更是互聯(lián)網(wǎng)的圣地。但經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，廣州的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“泯乎眾矣”。就連全村的希望“希音”，都隔三差五吵著要把總部遷到新加坡。

咱就是說(shuō)，如果你是月入數(shù)萬(wàn)的互聯(lián)網(wǎng)精英，躊躇滿志地住進(jìn)了大house，突然有一天公司不行了，你家房貸怎么辦？

不要質(zhì)疑這種可能性，2023年以來(lái)的“阿里優(yōu)化事件”，已經(jīng)讓杭州濱江的房?jī)r(jià)朝著腰斬穩(wěn)步推進(jìn)。

從這個(gè)角度看，不降房?jī)r(jià)只降首付的所謂新政，相當(dāng)于一門(mén)土法上馬的“沒(méi)良心炮”，它轟開(kāi)了一出大型社會(huì)實(shí)驗(yàn)的現(xiàn)場(chǎng)，上演一幕幕悲歡離合的廣州倫理故事。

永遠(yuǎn)不要讓別人置身于“電車(chē)難題”的選擇境地，因?yàn)槿诵越?jīng)不起考驗(yàn)吶同志們！

幸好從一些留言反饋看，廣州人民嘮叨著“撲街仔”，頭腦還是人間清醒的，這很難得。

?調(diào)子起得越高，心里越發(fā)慌

在5月17日央行聯(lián)合金監(jiān)總局連發(fā)三文，給出了首套房最低首付可降至15%的指導(dǎo)意見(jiàn)后，二三線城市紛紛落實(shí)了“底線操作”。

但四大一線城市中，率先吃螃蟹的上海市給出的首付下限是20%，跟進(jìn)的深圳亦是如此。

我們有理由相信，最沉得住氣的北京，大抵也是“猶抱琵琶半遮面”地將首付：

調(diào)整到20%。

橫向比較一番后，廣州市直接把首付降到了央行規(guī)定的紅線（15%），而且宣布取消貸款利率下限、取消2年限售政策。廣州這回，可真是起猛了。

但它又不得不如此。

從2005年起，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、住宅成交量、城市規(guī)模以及區(qū)域輻射力，將直轄市、省會(huì)城市（除了拉薩）、計(jì)劃單列市，以及唐山等35城的住宅銷(xiāo)售價(jià)格作為統(tǒng)計(jì)口徑，是為：

70個(gè)大中城市。

截至2024年一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有12個(gè)城市的土地財(cái)政依賴(lài)度超過(guò)了100%，它們大多是所謂的“新一線城市”。

而廣州是四大一線城市中唯一上榜的，其土地財(cái)政依賴(lài)度達(dá)到107%。

（注：深圳的土地財(cái)政依賴(lài)度是19%，不知為何，此圖中沒(méi)有列出…）

具體地說(shuō)，北京（29%）、上海（28%）、深圳（19%）的土地財(cái)政依賴(lài)度均低于50%，與廣州（107%）相差不可以道里計(jì)。

當(dāng)然，造成如此強(qiáng)烈反差的原因是多方面的。

例如深圳等地可供開(kāi)發(fā)土地資源不多，北京有國(guó)企總部的“愛(ài)的供養(yǎng)”，上海是全國(guó)經(jīng)濟(jì)的一極。

以及最重要的一點(diǎn)：

廣東省財(cái)政劃撥比例是全國(guó)最高的，廣州市又是典型的三級(jí)稅制城市，稅收分配上需要與中央、廣東進(jìn)行分成，這在一定程度上限制了城市在財(cái)政上的自主權(quán)和可支配財(cái)力。

相比之下，深圳是是兩級(jí)稅制城市，不需要與中央分成。

因此這些年來(lái)，廣州市維系著優(yōu)于深圳的民生福利（尤其是在教育、醫(yī)療方面）實(shí)屬不易，其中土地財(cái)政是作出了大貢獻(xiàn)的，也是經(jīng)濟(jì)下行時(shí)不得不倚重的“路徑依賴(lài)”。

例如“廣州市宇宙中心”的天河區(qū)，2022年土地出讓收入22.7億，2023年飆升到了79.3億，據(jù)說(shuō)2024年規(guī)劃賣(mài)地75億，在房地產(chǎn)低迷的大環(huán)境下，壓力不可謂不大。

當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)在報(bào)告中說(shuō)：

財(cái)政收入韌性仍需加強(qiáng)，稅收占比有待提高，非稅收入挖潛空間有限…

結(jié)果就造成了土地財(cái)政依賴(lài)度高于100%的悲劇。

因此就不難理解，整個(gè)廣州，哪怕去年賣(mài)地出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，賣(mài)地收入仍然妥妥高于稅收。同理不難理解，當(dāng)一線城市松綁限購(gòu)政策時(shí)，廣州市直接就降到央媽規(guī)定的紅線上。

完全可以想象，如果央媽不設(shè)置15%的首付底線，當(dāng)?shù)卣畼O有可能：

從未停止向下探索突破的腳步。

這絕不是危言聳聽(tīng)，前段時(shí)間廣州市召開(kāi)水費(fèi)上漲的聽(tīng)證會(huì)，不就是全體代表一致通過(guò)嗎（參見(jiàn)《》）？

對(duì)于廣大吃瓜群眾而言，“普通人”、“不限制”、“有好處”這三個(gè)因子同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，最多只能達(dá)成兩個(gè)，這就是新時(shí)代的：

不可能三角。

理解了這個(gè)邏輯，就理解了廣州新政的潛在結(jié)果：

在短期內(nèi)，剛需和部分豪宅的需求會(huì)得到釋放，但廣州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，長(zhǎng)期內(nèi)難以得到根本性轉(zhuǎn)變。

這么彎彎繞繞的話如果翻譯成為大白話，可能是這樣的：

一線城市的房?jī)r(jià)正在分化，誰(shuí)撤銷(xiāo)的限制越多，誰(shuí)給出的首付打折力度最大，誰(shuí)可能就是最沒(méi)有底氣的那個(gè)城市。

這就是我對(duì)于一線城市房產(chǎn)投資的看法。

但我并不是對(duì)廣州有啥不良看法。相反，我對(duì)廣州的偏好，從來(lái)是不加掩飾的，就連它家的媒體，我也高看一線。

例如當(dāng)?shù)啬承侣勯T(mén)戶，瀏覽到最后一條新聞的時(shí)候，會(huì)有一道分隔線和溫馨提示：

已經(jīng)到最后啦，我們也是有底線的~

說(shuō)實(shí)話，這搞新聞的態(tài)度還蠻可愛(ài)的。可它還是太年輕，不知道一個(gè)公開(kāi)的秘密：

對(duì)于“靈活底線人士”而言，底線這個(gè)詞，就是用來(lái)突破的。

——（全文完）——

寫(xiě)在后面的話：

1，我對(duì)廣州是真有好感，這一點(diǎn)老讀者都知道，不解釋。

2，希音是個(gè)好公司，可惜不在A股上市。最新消息是，由于中美金融監(jiān)管分歧，希音已經(jīng)無(wú)望在美IPO，現(xiàn)改道策劃在倫敦上市。有條件的朋友可以早做準(zhǔn)備，我相信這是“中概股”中難得的好標(biāo)的。

3，兩小時(shí)寫(xiě)完，修改上傳花了一個(gè)多小時(shí)，這算什么事！

覺(jué)得有趣，請(qǐng)關(guān)注公眾號(hào)：將軍箭

29 May 2024

點(diǎn)擊“分享”和“贊”，感謝你的支持