600億到賬！萬科All in萬科

作者：kangins

態(tài)度反映一切。萬科All in萬科！

7月15日，萬科公告，公司核心人員增持公司A股計(jì)劃已實(shí)施完畢！

當(dāng)康哥看到公告的那一刻，也是驚呆了：

7月9日晚，萬科才公布增持計(jì)劃，1862名核心人員增持4億，僅4日便光速完成。

這一速度也是創(chuàng)下A股“前無古人”的增持效率，是否“后無古人”？至少在地產(chǎn)板塊短期內(nèi)尚難以看到，從萬科高科決絕的態(tài)度來看，眾將士與萬科共進(jìn)退的決心可見一斑！

萬科核心人員的集體增持，作為地產(chǎn)的老大哥和帶頭人，出現(xiàn)這一幕的即有曾經(jīng)TOP3序列的中國恒大、融創(chuàng)中國，也有央企頂級(jí)帶頭大哥保利地產(chǎn)，與中國恒大、融創(chuàng)中國在暴雷初期的高層增持不同，萬科的增持時(shí)機(jī)與保利地產(chǎn)的回購時(shí)機(jī)幾乎有異曲同工之妙！

01 老大哥的精準(zhǔn)抄底

2023年4月，有“私募魔女”之稱的半夏投資創(chuàng)始人李蓓總公開全面唱多地產(chǎn)股，并稱：

地產(chǎn)有10年一遇的機(jī)會(huì)，后續(xù)大漲只是時(shí)間問題。

如果按事后諸葛亮的角度看，雖然此預(yù)言時(shí)間提前了一年，也交了不少學(xué)費(fèi)，但是在地產(chǎn)界有一個(gè)定海神針般的存在：

“抄底王”保利。

從歷史來看，包括2023年12月份回購在內(nèi)共5次大手筆回購：

幾乎一回不落在了深V處精準(zhǔn)阻擊。

回顧歷史，每一次“抄底王”保利出手回購的時(shí)點(diǎn)：

1、2008.9.9保利地產(chǎn)公告實(shí)控人增持計(jì)劃（不超2%），此后12個(gè)月股價(jià)最高漲幅150%；

2、2014.2.25保利地產(chǎn)公告實(shí)控人增持計(jì)劃（不超2%），此后12個(gè)月股價(jià)最高漲幅200%；

3、2015.8.27保利地產(chǎn)公告實(shí)控人增持計(jì)劃（不超2%），此后24個(gè)月股價(jià)最高漲幅240%；

4、2021.8.4保利地產(chǎn)公告實(shí)控人增持計(jì)劃（不超2%）以及高管增持計(jì)劃，此后6個(gè)月股價(jià)最高漲幅100%；

5、2023.12.11保利地產(chǎn)公告實(shí)控人增持計(jì)劃（不超過2%），這次出手效果如何，確實(shí)是值得期待的。

康哥認(rèn)為，作為國內(nèi)的地產(chǎn)絕對(duì)的龍頭，又是根正苗紅的央企，不管是從實(shí)力還是從政策敏感度來說，無出其右者，五次“抄底”均精準(zhǔn)壓中底部，看似偶然，實(shí)則必然：

作為央企，10-20億的大額現(xiàn)金回購，盡調(diào)、論證以及監(jiān)管層面的支持是必須的基本動(dòng)作，作為天然行業(yè)政策的敏感點(diǎn)最先感知者，其率先做多則有四兩拔千金之功效。

02 萬科：輕舟已過萬重山

本輪房地產(chǎn)行業(yè)的困局始自21年9月恒大流動(dòng)性危機(jī)的徹底爆發(fā)，其危機(jī)的傳導(dǎo)鏈：

房企爆發(fā)兌付危機(jī)→銷售暴跌→流動(dòng)性危機(jī)→債務(wù)危機(jī)→負(fù)反饋形成

這個(gè)傳導(dǎo)鏈條里面有兩個(gè)核心要素：

銷售收入/現(xiàn)金流

面對(duì)超級(jí)三好生的萬科，當(dāng)前情況如何？我們從這兩個(gè)個(gè)核心指標(biāo)來看：

首先是銷售收入，萬科2024年1-6月累計(jì)銷量1273.3億，月均銷量穩(wěn)定居于200億以上，而200億堪稱：

萬億負(fù)債房企的銷售收入生死線！

這里我們來看三組TOP3數(shù)據(jù)：

1、恒大2021年9月爆發(fā)危機(jī)，月度銷量從380億暴跌至50億以下；

2、融創(chuàng)2022年5月爆發(fā)危機(jī)，爆發(fā)危機(jī)前均銷售穩(wěn)定在200億以上，危機(jī)爆發(fā)后迅速跌至100億左右，而2024年前6月累計(jì)銷量262.8億，月均僅30億出頭，僅為危機(jī)爆發(fā)前的一個(gè)月正常銷量；

3、碧桂園2023年8月開始秘不發(fā)喪，在此之前月均銷售穩(wěn)定在200億以上，危機(jī)爆發(fā)后迅速腰斬至100億內(nèi)，2024年前6月累計(jì)銷量253.4億，月均僅40億出頭，也僅僅相當(dāng)危機(jī)爆發(fā)前的一個(gè)月正常銷量；

如果危機(jī)的核心指標(biāo)月度銷量來看，萬科依然保持在月均200億的安全線之上，顯然這是一個(gè)信心的指標(biāo)，亦是實(shí)力的保證！

我們?cè)賮砜匆幌氯f科的現(xiàn)金流指標(biāo)，現(xiàn)金流指標(biāo)一方面除了與銷量密切相關(guān)外，也與存量現(xiàn)金流及短期到期債務(wù)密切相關(guān)：

3月初傳言的800億銀團(tuán)貸款，截止至6月底，據(jù)萬科公告的數(shù)據(jù)顯示，已到賬約600億！

這幾乎打破了所有房企融資的神話，多數(shù)頭部房企爆發(fā)危機(jī)前后市場均有傳言大額融資計(jì)劃：

與其它房企大多數(shù)融資傳言隨著時(shí)間的流逝最后證偽不同，萬科的融資傳言從金額上不僅是最大，而且落地效率和融資進(jìn)度上也刷新了所有房企的進(jìn)度！

結(jié)合萬科2024年到期債務(wù)僅600億，僅僅上半年的融資進(jìn)度即可全部償還2024年到期債務(wù)，加上萬科2023年底就手握現(xiàn)金約1000億來看，當(dāng)前的萬科顯然：

輕舟已過萬重山！

即便融資+銷售雙線給力的情況下，萬科在聚焦主業(yè)的路上，非主業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)方面賣的力度一點(diǎn)不遜色于以果斷著稱的萬達(dá)！

03 萬達(dá)在前，萬科在后

萬達(dá)在前，萬科在后！賣資產(chǎn)老王說第二，沒有人敢說第一，在經(jīng)過持續(xù)性六年不間斷地“賣賣賣”之后，雖然老王已經(jīng)距離首富太遠(yuǎn)了，但是毫無疑問，相對(duì)現(xiàn)在還在四處救火的各大房企們來說：

老王顯然是當(dāng)之無愧的王者，率先安全著陸！

有了萬達(dá)示范在先，也有自己6年前的提前“活下去”的預(yù)警，萬科在賣資產(chǎn)自救方面顯然也是毫不含糊的，畢竟：

自助者天助之！

與萬達(dá)的老王是從最不優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開始賣賣賣模式不同，萬科是一出手就將最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)直接甩賣：

除夕當(dāng)天，萬科將自己旗下最掙錢的上海七寶萬科廣場剩余的50%股權(quán)以23.83億賣給亞洲最大的不動(dòng)產(chǎn)基金：領(lǐng)展基金，這一價(jià)格不僅低于評(píng)估的35%，而且還較此前2021年4月當(dāng)時(shí)50%股權(quán)的出售價(jià)27.7億低了約兩成。

而上海七寶萬科廣場在萬科體系內(nèi)那掙錢的能力幾乎就是一哥級(jí)別的存在，長期霸榜。

即使在疫情最嚴(yán)重的2022年，項(xiàng)目收入依然是神一般的存在，遠(yuǎn)高于第二名深圳印力中心。

都是賣賣賣模式，都是江湖救急，但是從最差的資產(chǎn)開始賣還是從最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開始賣，顯然說明了另一個(gè)深層次的問題：

聚焦主業(yè)的決心不同！

寫在最后

當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對(duì)現(xiàn)在的房企來說，大多數(shù)是借新債還舊債，并不能解決債務(wù)壓力，只是把風(fēng)險(xiǎn)推向未來，期待未來市場好轉(zhuǎn)來化解債務(wù)，以時(shí)間換空間。

2022年以來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)了大量支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策：

1、去年雙十一出臺(tái)的“金融16條”：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資，國有、民企等房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；

2、10月31日召開的每五年一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到：“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。”

3、11月底，“三個(gè)不低于”+傳說中的“50房企白名單”+“向房企提供無抵押的流動(dòng)性資金貸款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》；

2、1月26日住建部發(fā)布要給房地產(chǎn)融資支持項(xiàng)目“白名單”；

3、截至2月28日，全國有276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，約6000個(gè)項(xiàng)目入圍地產(chǎn)“白名單”，審批貸款超2000億元，總額預(yù)計(jì)將超萬億；

4、一線城市房地產(chǎn)紛紛“松綁”限購限售，到房貸利率下調(diào)；

5、5月17日，央行、國金總局史詩級(jí)的四箭齊飛；

政策底已現(xiàn)，市場底或在不遠(yuǎn)，誰能挺過這黎明前的黑暗？

也許，作為老大哥、標(biāo)桿的萬科已經(jīng)給出了答案！