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作者：kangins
盈利210-230億！扭虧為盈！首家千億暴雷房企經營利潤大幅提升，業績簡直：
亮瞎投資人的眼！
近日，中國奧園發布中期業績預告，其中上半年凈利潤數據一出場便打破多個紀錄！
根據公告披露：
1、上半年凈利210-230億，去年同期虧損29億；
2、凈利主要系境外債務重組錄得的重組收益；
該業績有多炸裂？
作為曾經的千億暴雷房企，中國奧遠在在行業帶頭大哥萬科自上市以來首次錄得凈虧損的同時，逆天創下超200億的凈利，這業績堪稱：
前無古人！
而凈利潤的來源，根據公告披露，來自境外債務重組的重組收益，很多人一看就懵了，特別是非不良資產行業的從業人員：
債務人重組收益＝債權人減債規模
如果用通俗的話翻譯一下，重組收益，就是從債權人身上割下的肉，但是這肉割的也值，畢竟，如果不割肉，就是玉石俱焚（破產清算），債權人受損更大，而如標的有重組的潛在可能，用當前割的一小塊肉換取博取重組成功后更大的收益，這就是不良資產的魅力之所在！
01 凈利暴增背后的秘密
中國奧園成立于1996年，總部位于廣州，屬于老牌粵系房企，2007年完成境外上市，自此更開啟業績狂飆之路，其業績在2019年銷售額突破千億，達到1180億，首次躋身TOP30序列，并在次年，業績再度暴漲12.7%，創下新高：
1330億。
創下這一歷史巔峰后，在恒大債務危機引爆的房地產流動性危機的大背景下，與多數暴雷房企一樣：
銷售下滑+業績暴增下拿的高價地成了利潤黑洞+高杠桿之下的還債壓力劇增+…
N多不利暴擊因素下，中國奧遠在恒大暴雷后僅3個多月，其后便開啟了與債權人漫長的重組博弈之路：
1、2023年7月，中國奧園拿出一籃子境外債務重組方案=發行新債還舊債（23億美金）+發行10億新股進行債轉股+發行1.43億美元“無息強制可轉債+發行16億美元“永續債”；
2、2023年11月，境外債務重組方案獲得債權人通過；
3、2024年3月，境外債務重組方案正式生效；
值得一提的是，在這一系列的操作下，中國奧園債權人讓渡了313億的債權利益，其中有息負債就占了284億，再參考此次中國奧園的半年報業績預告，凈利潤210-230億，很顯然，重組收益是本次凈利潤的大部分來源！
02 奧園的重組方案
奧園的重組方案以大三件為核心：原債務展期+債轉股+永續債。其中：
a、債務展期
中國奧園將發行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具，期限自2026年9月至2031年9月，票面利率5.5%或7.5%-8.8%。
b、債轉股
奧園擬新發行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據重組方案的條款轉讓給若干合資格債權人，相當于重組生效日后公司持股量的25.22%和10.09%，對價為每股1.06港元。
c、強制可轉換債
奧園擬新發行1.43億美元無息強制可轉換債券，其將于2028年9月強制轉換為公司普通股份，其將占轉換后公司已發行股本總額的29.9%。
d、永續債
奧園擬新發行16億美元永續債，其現金分配率自2031年9月起每年1%起。
注意，強制可轉換債及永續債發行后，預期將作為中國奧園“權益”入賬，連同方案中的債轉股。
若重組方案完成，上市公司的凈資產將顯著增加不低于36億美元。
寫在最后
跟大多數重整成功的暴雷房企一樣，中國奧園在重組成功大規模減債后，疊加房地產行業市場的加速探底及行業政策持續加碼的過程中，短期償債壓力明顯減小，資產負債表的修復大大加速，而通過債務重組贏得“喘息空間”的奧園或將：
挺過黎明前的黑暗！
正如中國中國奧園董事會主席郭梓文曾在2023年股東報告中表示，企業重回經營正軌，重獲新生的中國奧園未來的目標是：
實現低調務實理性做長跑運動員！
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