深度剖析房屋養老金試點：為業主好的政策，為何不被業主理解？

?當核酸檢測企業進軍房屋檢測市場

所有荒誕的宏大敘事，總有一個荒唐的歷史注腳。

2024年8月23日，住建部副部長董建國提到，上海等22個城市正開展房屋養老金試點，引發熱議，在一些自媒體的解讀下，有群眾擔心這是變相的房地產稅。

8月26日，住建部部長倪虹召開專題會議，對相關政策進行了解釋與宣傳。倪部長明確提出：

房屋養老金的公共賬戶不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

但與公共賬戶對應的個人賬戶資金來源問題，以及資金的統籌使用問題，倪部長沒有細說。

隨后的權威解讀顯示，房屋養老金公共賬戶的資金，主要用于房屋安全管理，包括房屋體檢和保險等支出。例如：

住宅共用部位 （樓梯、樓道、外墻）、共用設施（電梯、天線、照明、消防設施）出了問題，就需要調撥公共賬戶的資金，聘請第三方專業機構進行體檢；如果存在安全隱患，則需進一步上保險。

打個比方，社區組織群眾定期進行強制性體檢，體檢的錢從公共賬戶里走賬，這是一項福利。至于查出病情后打針、吃藥、住院…的錢，當然不能從公共賬戶支出。

所以廣大群眾琢磨了三天三夜，得出了一個模糊的結論：

這部分錢，大約的確是從個人賬戶里走的罷。

更讓群眾擔憂的是，第二天（8月27日）上午，曾經的核酸檢測龍頭、A股上市公司華測檢測宣布，公司已獲得包括房屋安全鑒定資質在內的多項資質，將為房屋養老金試點工作提供配套服務。

由于賽道轉換實在過于迅速，以至于該公司的小股東都如墮五里霧中，生怕公司接不住這潑天富貴。

例如在當天，就有散戶在深交所互動易平臺上向華測檢測提問稱：

公司是否有老舊房屋檢測能力？

對于股民的提問，華測檢測高度重視、周密部署、嚴格要求、迅速落實。

該公司派出董事會秘書進行了詳細的回復，重點提及了兩方面的細節：

1，房屋檢測是華測建筑工程及工業服務的一部分，是公司利潤源泉中不可分割的一部分。

2，在房屋安全鑒定方面，華測擁有專業的設備設施和經驗豐富的團隊，并已獲得包括房屋安全鑒定資質在內的多項資質。

這言辭鑿鑿、信誓旦旦的樣子，直接讓廣大股民蒙圈了：

華測檢測被廣泛認定為是一家從事醫學檢測的“第三方檢測和認證服務機構”，怎么一夜之間就成為了房屋檢測權威機構？

根據華測檢測發布的2024年半年報，公司實現營業收入27.91億元，從業務營收來源看，分為生命科學、工業測試、消費品測試、貿易保障、醫藥及醫學服務，收入分別為12.59億元、5.59億元、4.62億元、3.75億元、1.35億元。

由此可見，華測檢測不僅專業技術過硬，掉頭能力還更強。它精準地跟隨國家政策的步伐：

疫情來了，他們提供“2小時核酸檢測”服務；房屋養老金來了，他們做房屋的安全檢測。

也許，在核酸檢測中大放異彩的企業都有著神奇的預測市場的能力，例如名噪一時的張核子，就是在疫情剛開始時，由別墅設計與施工行業切換到核酸檢測賽道，然后在2023年預制菜寫入中央一號文件時，再度挺進預制菜細分市場。

它們永遠走在風口的前端，預判了大家的預判，只留給了人民群眾無限的遐思。

按照住建部的說法，房屋養老金的資金池由個人賬戶和公共賬戶構成，公共賬戶由政府負責建立，不需要老百姓出錢。但是，房屋檢測費用從哪里出，維修的認定標準是什么，房屋養老金會不會被挪用…

你猜？

出發點是“為群眾好”的房屋養老金政策，為什么得不到群眾的理解與支持？為了回答這個難題，我們需要梳理一下問題的來龍去脈。

?房屋養老金試點這一年

（一）三項制度

說起來你可能不相信，雖然“房屋養老金”成為熱點關鍵詞僅有一周，但這項制度，卻已經試點了一年。

早在2020年，一位住建部官員曾提出，探索城市政府提取一定比例的土地出讓金，為房屋維修提供長期資金保障，這被認為是“房屋養老金”概念的雛形。

2022年4月29日，長沙市望城區一處自建房坍塌，造成54人死亡。

調查通報顯示，房主吳氏為了出租牟利，把原本五層的自建房擴建至八層，致使二層承重墻超出極限而崩塌。事后吳某承認，房屋加建過程中沒有向任何部門報備辦證，建成后曾躲過6次專項整治和6次城管巡查。

這起慘重的建筑事故，讓“房屋養老”的制度建設浮出水面。

2022年5月24日，國務院辦公廳發布《關于印發全國自建房安全專項整治工作方案的通知》，方案中首次提到：

建立長效機制，完善房屋質量安全強制性標準，研究建立方案定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度。

2023年3月28日，住建部聯合15個部門，提出加強經營性自建房安全管理的原則，并督促各級政府加快出臺地方性法規的出臺。該文件中正式提出了三項重要制度，即：

（對房屋）定期體檢，購買保險，以及與資金籌集、支付和保值增值相關的管理辦法。

由于這三項基礎制度的形式與個人養老金多有類似之處，因而被比喻為：

房屋養老金。

（二）試點成績

2023年11月，住建部在《工作會議》中披露，已有21個城市開展了三項制度試點，包括“北上廣深”四個一線城市，杭州、南京、武漢、成都等中心城市，以及蘇州、無錫等財政強市。

一年的時間過去了，試點的情況如何，房屋養老的錢從何處籌措，維修金使用機制怎樣…公開披露的信息十分有限。但我們從有關部門的表述中得知：

1，考慮到各地實際情況差異，各地從房屋體檢、保險、養老金三項制度中自選一項或多項試點。

按照財政部和住建部發文，2023年第一批試點城市中，廣州、北京、上海等獲準試點房屋保險制度，青島、杭州、寧波等地試點房屋定期體檢制度，而天津、上海等地選擇房屋養老金制度試點。

2，房屋養老金試點城市以地方財政支出為主，但獲得了中央財政的定額補助。

利出一孔的前提，是力出一孔。

建立房屋養老金制度是國家為保障房屋安全所作的兜底性制度保障，公共賬戶的實質，是一個能夠穩定用于存量房安全體檢、安全管理、維修更新補助的：

資金池。

池子里的水從哪里來？這是問題的關鍵。

在開展試點之前，有專家學者曾提出，可以通過地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些、住房公積金增值收益分配一點，多渠道歸集。

例如近十年來，全國土地出讓金累計結余量為3685.76億元，每年從地價款中提取一定比例（例如以土地出讓收入5%計提），即可解決房屋養老金初始資金難題。

但是，有地方政府及住建部人士表示，依據現行的《國有土地使用權出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出以及其他支出。

其中，征地拆遷成本和城市基礎設施建設的支出占到了土地款總價的六成以上，而且土地純收益的10%還被投入到廉租房、保障房建設…

這么算下來，經過五馬分肥之后，剩下來的土地出讓收入：

已經沒什么錢了。

于是就有了中央財政的補貼計劃。

根據財政部發布的《關于開展城市更新示范工作的通知》，在2024年—2026年示范期內，東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區和直轄市每個城市補助總額不超過12億元。資金根據工作推進情況，分年撥付。

換而言之，地方政府每年撥出數千萬元或上億元體量財政資金、試點三項制度，可以配套換回3年內合計8-12億元的中央財政城市更新獎補資金。

3，房屋體檢過程中，引入第三方鑒定機構。

公共賬戶建立起來后，里面的錢怎么花？這又是一個值得關注的問題，也是一個公眾知之甚少的問題。

幸運的是，《經濟觀察報》曾報道，某試點城市的住建部門人士透露出一個重要信息：

房屋體檢是決定是否投入維修的前提條件，它是通過公開招標，形成房屋安全鑒定機構名單，并委托第三方鑒定機構巡查體檢。

這位住建部門人士進一步表示，房屋體檢并非面向全市所有房子，目前上級部門并未對哪些房子須進行體檢、保險給出統一定義，具體由各城市依據自身情況而定，但重點是“老、破、危、經”房屋（即老舊、存在隱患、未拆修危房、經營性自建房等房屋），光是這部分房屋巡查體檢，一個城市每年的預算在：

5000萬元左右。

也就是說，目前試點的21個城市，房屋體檢市場的規模就超過20億元。可以想象，如果未來住房養老金制度向全國推廣，其中的蛋糕會有多大？

這就是華測檢測未卜先知地入局的原因，也是老百姓擔憂的原因：

群眾可以不在乎哪個機構賺走房屋體檢的這份錢，但他們在乎自己在不知情的情況下，被檢測機構下發了啟動維修的通知書。畢竟一旦決定維修，資金肯定不是從公共賬戶上支出的。

對于這種心態，在我們湖南省，有句俗話說得很生動形象：

崽賣爺田不心疼。

?為什么好政策得不到好實施

我國房地產市場已經進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升。

這其中，既包括基礎設施匱乏的“老破小”，也包括快速老去的高層、超高層。而一旦未能及時維修更新，后者的后果更嚴重。（參見《》），

實事求是地說，“一攬子”推行的房屋養老金，確實是一個保障居民生活與生命安全的大工程，是一項關系民生的好政策。

但是，根據房屋養老金試點城市反饋，三項制度中，試點難度最大的偏偏是與群眾直接相關的、涉及籌錢的房屋養老金制度。

作為此輪房屋養老金制度試點成績較為突出的城市，天津市率先在濱海新區試點，該區的房屋養老金公共賬戶資金需求為5000萬元/年，籌集方法是“兩條腿走路”：

一是在土地出讓過程中，在出讓底價的基礎上，以建筑面積計算，每平方米增加25元； 二是財政預算中增列房屋養老金專項資金，實施預算兜底。

公共賬戶資金的隱患在于，隨著房地產市場的下行，土地出讓與地方財政持續承壓。

以天津為例，2024年4月30日，天津市發布購房新政，北京市、河北省戶籍居民及就業人員在天津購房者，享受本市戶籍居民購房政策。但實際成交量依然延續下降趨勢。

（2022年以來天津市商品房成交走勢）

土地拍賣方面的情況也不容樂觀，2024年上半年，天津土拍市場共成功出讓宅地23宗，總面積為92萬平方米，成交金額約為94億元。其中，土拍涉及紅橋、東麗和武清區的地塊，均以底價成交。

而執行房屋養老金試點的濱海新區，直到2024年8月才有首宗地塊上架。

在此背景下，濱海新區能否按原計劃向房屋養老金公共賬戶按時充值5000萬元/年，其實值得關注。

如果說房屋養老金公共賬戶資金來源承壓，那么個人賬戶資金問題則更加復雜。

在試點過程中，天津市引導沒有專項維修資金的房屋業主，補交個人賬戶資金，其中不配備電梯房屋的補交標準是40元/平方米，電梯房則60元/平方米。

問題來了：

什么樣的房屋沒有專項維修資金？

這里科普一個燙知識。

我國的存量住宅房大致可以分為三類：商品房、城鄉自建房、單位集資房。在經歷了房地產“狂飆突進”的10年后，我國各類存量住宅面積達到了500億平米。其中商品房約200億平米，各類城鄉自建房約200億平米，單位集資房100億平米。也就是：

2:2:1。

按照現行政策：

1，從1998年起，有關部門對商品房征收房屋維修基金，2004年起，房屋維修基金在收房之前必須繳納。因此，商品房業主基本上繳納了維修基金。 2，自建房無需繳納維修資金。 3，單位集資房維修資金收取標準因地區及具體政策而有所差異，長期以來都是缺位的，但目前規定由開發建設單位和購房人共同承擔。

由此可見，絕大部分商品房業主基本上繳納過了維修基金，不在被“引導”的范疇內。而且商品房業主的訴求，肯定不接受“重繳一遍”的方案，也不愿意被“統籌使用”。

剩下來需要引導的，其實是城鄉自建房和單位集資房。

對于自建房業主而言，他們很難理解這項需要補繳的款項。因為房屋養老金的用途高度接近于商品房維修資金的使用用途：

用于住宅共用部位、共用設施的維系和更新，以及改造。

但自建房沒有共用部位與共用設施，因而業主積極性不強。

而長期以來，單位集資房卡了維修基金的bug，收取制度進退自如，全憑單位與主管部門的博弈。最近更新的版本中，這個“靈活自籌”的bug已經被修訂，相關資金由開發建設單位和購房人共同承擔。

但歷史問題怎么解決，這是一個新問題——且不說開發建設單位沒有義務補繳托底，就連委托開發的“單位”以及業主，也不愿意承擔相應資金。

在沒有相關法律法規出臺、對單位集資房歷史問題進行澄清之前，對于被觸動了蛋糕利益的單位與個人，只能以說服教育為主，其效果可想而知。

你看，光是開通公共與個人賬號、往資金池里蓄水就有這么多問題，那么接下來朝外放水時的分配過程…那就難度更大、爭議更多了。

說得直白點，房屋養老金公共賬戶其實是一個閥門，資金池里的錢用于什么性質的房屋維修，這才是群眾不知情、不理解的根源。

一方面，20多年來，按照300元/平米的相關規定，我國200億平米的商品房，已經繳納了6萬億的維修基金。

另一方面，這部分資金的支出相當麻煩，必須通過業委會表決同意方可調撥。因此以各地現實經驗看，只有涉及到電梯維修之類的重大問題，維修基金才能如期運行，其他的項目都涉及層層扯皮。這就不難理解，根據公開報道，北京市商品住宅專項維修資金提取率：

不足10%。

考慮以上兩方面的現實，我們可以得到一個樸素的結論：

我國商品房維修基金賬戶上，很可能沉淀了5萬億的資金。

商品房業主最擔心的事情是，在購房時被強制性繳納的維修資金，成為有心人眼中的“唐僧肉”，成為被“統籌”的對象。

當然，商品房業主也知道，農村自建房業主沒有通天手段，不用擔心被“搭便車”。但是有沒有一種可能，房屋養老金制度建立后，商品房維修資金被挪用，去修繕單位集資房？

畢竟，單位集資房的大頭，是國企員工與公職人員的住房。

（此處省略251字）

如果聯想到房屋養老金試點過程中各種信息的匱乏，聯想到第三方房屋檢測機構的提前布局亂象，群眾不知情、不理解、不信任，似乎又是可以理解的。

當然，近期類似房屋養老金這樣出發點是好的，卻讓很多群眾不配合的情況，不是個案。專家呼吁道，面對利國利民的好政策，群眾應該學會獨立思考、換位思考、共情思考。

可我就是覺得，人民群眾對于最直接、最現實的利益問題自然最為關心，這一點無需專家普及，但只有讓群眾有知情權，有獲得感，才能把群眾的積極性調集起來，才能讓好政策得到好的實施效果。

莎士比亞在悲劇作品《尤利烏斯·愷撒》中說：

人民應當可以支配自己的命運。要是我們受制于人，親愛的勃魯托斯，那錯處并不在我們的命運，而在我們自己。

——（全文完）——

寫在后面的話：

1，不要問我為什么冷飯熱炒，去寫話題性不再新鮮的房屋養老金。因為前些天又被刪文了，本號自我反省一周。你看到的，其實是之前已經接近寫完的文章。

2，正因為是已經被廣泛討論過的問題，所以這幾天又補充了一些關鍵資料，爭取說一點實實在在的東西，希望閱讀了全文的看官有所收獲，不至于浪費寶貴時間。

3，近期寫作計劃被一再打亂，我都不知道該不該重新安排。

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4 Sep 2024

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