溢價76.5%！杭州土地“溢價率之王”的邏輯

蕭山北干東宅地實景圖

圖源：浙江省自然資源網上交易中心

溢價76.5%！12月19日，杭州蕭山新區北干東一宗宅地高溢價成交，成為近年杭州新晉“溢價率之王”。

2017年以來，杭州土拍規則多次調整，競自持、一次性報價、搖號等多種方式一一登場，地塊溢價始終存在上限。

2023年11月，杭州土地市場恢復“價高者得”，2024年“10.9新政”又取消新房限價，地價刷新成為可能。

蕭山北干東宅地最終由中天&海威聯合競得，總價近18億元，成交樓面價37064元/㎡，這一樓面價在蕭山區僅次于錢江世紀城的奧體旁濱江地塊（48186元/㎡），而溢價率76.5%，創造了2018年以來杭州溢價率新高。

此外，英冠拿下一宗臨平區喬司低密地塊，容積率1.1，可建面積約4.3萬㎡，成交總價近8億元，折合樓面價18307元/㎡，溢價率也達48.83%。

市場驚呼12月19日杭州的土地出讓“殺瘋了”、“地王又來了”。

為何蕭山北干東宅地溢價如此高，能夠刷新杭州溢價率紀錄，邏輯何在？

01

普遍認可的區域

新房供應稀缺

蕭山北干東宅地，用地面積26975㎡，容積率1.8，可建面積約4.9萬㎡，由中天&海威聯合競得，成交總價近18億元，成交樓面價37064元/㎡，溢價率76.5%。

該地塊本身形狀方正，便于產品排布，區位和配套上也沒有短板。

地塊位于蕭山市中心的蕭山新區板塊，這是一個蕭山本地人普遍認可的區域，也可承接濱江區等外溢。蕭山人將金城路與市心中路交匯點視為原點坐標，從他們的價值觀和居住理念上來看，這片區域認可度甚至超過錢江世紀城。對蕭山本土區域市場的理解，甚至可以參考義烏市場。

蕭山北干東宅地直線距離這一原點坐標僅約800米。周邊配套高度濃縮，地塊直線距離地鐵5號線育才北路站約500米，乘坐一站可達2號線與5號線換乘站人民廣場站；距離蕭山區政府約1公里，1公里內還圍繞著蕭山萬象匯、浙江蕭山醫院、蕭山圖書館、蕭山劇院、銀河實驗小學、文博小學、蕭山高橋金帆實驗學校等配套。

蕭山北干東宅地區位圖

圖源：浙報傳媒地產研究院

蕭山新區建設成熟，近年宅地供應極為稀缺。

2023年，蕭山新區共成交三宗宅地，其中兩宗（海威中天·向云曉著、海威綠城·月詠和風）緊挨著濱江區，靠近濱康路站。兩個項目合計開盤三次，搖號中簽率約10.2%-15.3%，目前已售罄。

另一宗地塊即攬晴軒，位于蕭山新區核心，靠近人民廣場站，容積率1.2，涵蓋疊墅、排屋和洋房產品，戶型162-491㎡，兩次開盤就清盤，最低中簽率33.3%。

12月19日，中天&海威拿下的蕭山北干東宅地，是蕭山新區在2024年成交的唯一宅地，也是目前這片區域唯一的新房供應。

02

較明顯房地差

可打造更高溢價產品

蕭山北干東宅地溢價76.5%成交，引發關注，但不能僅看溢價率，更重要的衡量標準是房地差。

與該地塊相鄰的綠城九龍倉·錢塘明月由兩宗地塊組成，容積率較高為2.5-2.7，是這片區域高品質樓盤的代表作，雖然房齡將近十年，但目前二手房掛牌價依然保持在5萬-6萬元/㎡。特別是大戶型的價格要遠高于小戶型，說明這一區域高品質大戶型仍有需求。

綠城九龍倉·錢塘明月實景圖

圖源：我愛我家官網

蕭山北干東宅地容積率1.8，容積率上更有優勢，哪怕都規劃成洋房，只要產品過硬，理論上售價可以超過5萬元/㎡。（現階段市場的靜態估計。）

如果合理設計，甚至可以高低配，排出溢價更高的低密產品，利潤空間或能進一步提高。

03

杭州計容新規添彩

有更大創新空間

近期，杭州計容新規出臺，未來杭州新建樓盤的“實得率”將大大提高，住宅品質也將提升。

例如，設置在室外一層、無圍護結構、頂蓋寬度不大于3米的開放式風雨連廊，將不納入容積率計算，也不計算建筑密度。

又如，封閉式陽臺按水平投影面積的1/2計算容積率等。

計容新規讓住宅小區有了更大創新空間，也讓部分配套設施（如物業管理用房、物業經營用房、養老用房、嬰幼兒照護服務用房、配電房、垃圾房等）不納入容積率計算，開發商拿地后的貨值和利潤空間都將有所提高。有開發商計算，新規后不計容的面積相比新規前，增加了3000多㎡。

在計容新規背景下，杭州核心區域和熱門板塊、能夠打造更高溢價產品的改善型宅地，對開發商的吸引力將加大。

04

中天和海威再攜手

中天和海威再次攜手，近年僅在蕭山區兩家房企已有多個合作項目落地，例如中天海威·奧語拾光、海威中天·向云曉著、中天西房海威·宸鷺弦歌、中天錢江海威大家·月賦杭承府等。

這些項目均位于蕭山核心區域，中天海威·奧語拾光在今年2月拿地，目前已處于尾盤階段，其余三個項目均已售罄，未來中天和海威在蕭山區的重點將落在今日成交的蕭山北干東宅地。

開發商在卷，做地單位也在卷。蕭山北干東宅地的做地單位蕭山交投，無論是拿地前還是拿地后全程跟進“貼身服務”，為開發商快速順利開發，創造更好的營商環境和諸多便利條件。

926政治局會議政策大幅轉向后，包括杭州在內的一線、熱點二線城市在分化中復蘇。

蕭山北干東宅地成為近年杭州土地“溢價率之王”，受多重因素影響。既有地塊自帶優勢，也有區域供應稀缺的條件，也呈現了近期杭州市場信心和預期上升的跡象。

在市場仍嚴峻復雜的背景下，推地節奏加快，未來或將有更多核心區域的寶地推出。

12月31日，2024年內杭州最后一場宅地出讓，依舊看點頗多，濱江區商改住地塊、錢江新城二期宅地、蕭山市北宅地、未來科技城地塊等都將輪番上場。

2025年1月14日，蕭山新區北干西宅地、錢江世紀城宅地等，也已經箭在弦上。