重慶全面放開限售，后市影響？

重慶全面放開限售快一個月了，這個對后市影響到底如何？

之前我寫過，是好事情，因?yàn)榭梢蕴嵘袌龅牧魍ㄐ?，這個效果也確實(shí)明顯，近期重慶二手房成交很好，上周六單日成交762套，周日成交869套，上周新房成交也不錯，可以說小陽春已經(jīng)提前開啟了。

我們?nèi)绻瓷虾５某山涣浚@人。強(qiáng)者恒強(qiáng)，如果3-4月小陽春能持續(xù)，從去年10月的熱度開始，就維持了7個月，持續(xù)放量，信心是有可能扭轉(zhuǎn)的，短期3個月無法影響情緒，但若持續(xù)半年到一年持續(xù)保持熱度，那就極有可能。

回到主題，重慶全面放開限售，對后市有何影響，以及是否要調(diào)整買房決策予以應(yīng)對？下面談?wù)勛约旱目捶?，僅供參考：

第一，短期價格利空，但提升市場活躍度

全面放開限售，短期在價格上肯定是偏利空的，因?yàn)楝F(xiàn)在整體市場并未完全回暖，大家還是偏悲觀的，這個時候放開限售，短時間掛牌量肯定會快速提升，現(xiàn)在還處于限售期的房子，大多都是高位站崗的，肯定要虧錢才能賣的，這會加大市場競爭，短期價格會往下走。

大家也不必過于慌張，因?yàn)闆]滿2年的房子，要上市交易，徐繳納全額5.3%的增值稅，這會讓很多限售期的房子不會降價太多的，因?yàn)榧佣愐黄鹁透钊馓哿恕?/p>

短期表征就是：以價換量。

最近以價換量的趨勢不要太明顯，這是上周新房走勢，新房成交體量環(huán)比上漲68%，成交均價13121元/㎡，環(huán)比下降5%。

二手房成交體量環(huán)比上漲19%，單價10050元/㎡，價格持續(xù)在低位。

但欣喜的是成交量在上漲，市場活躍度很高，市場充分換手，就跟GP市場一樣，低位換手率提高，價格后續(xù)才有上漲的基礎(chǔ)。

洗出看空者，更重要的是讓想置換改善的朋友能上車，這也是優(yōu)勝劣汰的過程，二八分化，資產(chǎn)快速置換成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

垃圾

未來只會是撇房子越來越難賣且價跌，好房子好賣且價漲。

長期來看，個人覺得未來會不會重新收緊限售已經(jīng)不重要了，因?yàn)槲磥硪欢ú粫傧褚郧按罅啃略鐾恋毓?yīng)了，市場上的好貨就這么多，正常交易就好，不用認(rèn)為再縮小供給量。就跟新加坡模式一樣，好的商品房是少數(shù)，大多數(shù)都是保障性住房，那么重慶撇房子是多數(shù)=保障房。

當(dāng)然如果市場轉(zhuǎn)好，能收緊也可以，個人覺得意義不大了。

第二，利空郊區(qū)，利好核心區(qū)

全面放開限售一定會利空郊區(qū)，利好核心區(qū)。

讓重慶重回核心的邏輯將再次被夯實(shí)。

道理其實(shí)很簡單，因?yàn)榍皫啄曩I的還處于兩年限售期的房子，大多是在新區(qū)郊區(qū)的，核心區(qū)的供應(yīng)比較少。現(xiàn)在市場不好，經(jīng)過被市場教育，大家也知道還是核心區(qū)房子更好且更保值，于是大家會更傾向于把郊區(qū)的房子賣掉去置換成核心區(qū)的好房子。

但郊區(qū)本來掛牌量就不小，再加上放開限售后新增的供應(yīng)，這些地方拋壓就更大了。

因此我們最近才發(fā)現(xiàn)，有好幾個新區(qū)郊區(qū)的新盤都在降價：

蔡家的保億御景玖園，125萬起買160㎡大平層

中央公園南的康田星樾，114萬起買94㎡洋房

巴濱路的西派時代，138萬起買163平精裝大平層，這個樓盤我曾經(jīng)負(fù)責(zé)過策劃端工作，是有感情在的，應(yīng)該是18年就開始賣，現(xiàn)在都還沒賣完，也是尷尬，產(chǎn)品定位也有些問題。從早期1.4萬左右單價到現(xiàn)在8千多，只能是感慨一下。

沒得法呀，新房二手房大家都會對比，要拋大家一起拋，短期壓力不會小。但充分換手后，市場會回歸合理。

但是也要提醒，大家不要覺得這些盤價格非常便宜，感覺撿到寶了，其實(shí)并沒有，從自住來講呢，也沒有太大問題，如果是TZ，就萬萬不要考慮了。

綜上，大家不要過于悲觀也不要過于樂觀，長期是向好的。從保值增值的角度，在重慶買房，依然是首選核心區(qū)的。