“深圳房地產(chǎn)最大戲”配售保障房終于來了！長文解讀影響

　　3月6日我在《》一文中談到了一些看法——當(dāng)時我判斷政策會在6月前發(fā)出征求意見稿，今年將是保障房“大亂斗元年”，提醒童鞋們關(guān)注這份政策。

　　今日，深圳的配售保障房政策終于來了，深圳住建局發(fā)出了《深圳市保障性住房規(guī)劃和建設(shè)管理辦法》、《深圳市配售型保障性住房管理辦法》兩份文件面向社會征求意見稿。

　　這等于是正式完成了深圳保障房政策與國家政策的銜接，并且會對深圳接下來的保障房建設(shè)分配，以及商品房市場走向產(chǎn)生持續(xù)影響。

　　我們來仔細(xì)分析。

　　第一份，《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》。

　　這相當(dāng)于保障房的總綱文件，以前也有過，但是因為國家政策的變化，深圳保障房制度設(shè)計全部改變，所以要重新梳理。

　　文件其實很簡單，重要部分就三點。

　　第一點：未來深圳的保障房體系是“三類住房”——公租房（公共租賃住房），保障住房困難的深戶居民；保租房（保障性租賃住房），保障新市民、新青年、各類人才；配售房（配售型保障性住房），保障住房困難的工薪群體，也是三類住房里唯一的可售類住房。

　　注意，公租房、保租房深圳都有，配售房替代的則是之前市場上的可售型安居房（安居型商品房）、可售型人才房以及共有產(chǎn)權(quán)房。即是說，以后，深圳的可售類保障房只有一個名字：配售房，其它的全都要停建（在售的安居、人才、共有產(chǎn)權(quán)房賣完，就不再新建了）。

　　明白了吧。

　　第二點：三類住房土地來源各有不同。其中，公租房、配售房原則上都要求“獨立占地”，保租房則繼續(xù)沿襲舊有政策，與商品房用地捆綁混建。

　　這一點非常重要，對于擔(dān)心保障房過多砸盤的小伙伴注意，這是“利好”。因為之前的安居、人才、共有產(chǎn)權(quán)房很多都是與商品房混建，成本由開發(fā)商承擔(dān)，供地多、建設(shè)速度快，所以2022年之后深圳上市量超級大。但是如今配售房要求“獨立占地”，則將會嚴(yán)重制約政府供地的動力、能力以及速度，進(jìn)而減緩對商品房市場的預(yù)期沖擊。換句話說，像過去3年那樣的可售型保障房洪峰供應(yīng)任你挑選的景象，不會再有了。還在糾結(jié)著買不買人才、安居的童鞋，以后的擔(dān)心是根本搶不到。

　　第三點：戶型70平米以下。文件里說，“保障性住房建設(shè)項目的戶型設(shè)計應(yīng)當(dāng)堅持集約、實用原則，堅持以保基本為主，以小戶型為主……”。據(jù)我了解，這個戶型標(biāo)準(zhǔn)基本是在70平米以下，1房、2房，戶型設(shè)計整體上要比之前的三類可售保障房小。

　　來到重點，第二份文件，《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》。

　　具體內(nèi)容我挑重點先講解一下，中間穿插我的看法：

　　1）現(xiàn)房配售。“配售型保障性住房實行現(xiàn)房配售”。這是非常不同的一點，現(xiàn)房配售意味著什么？意味著未來配售房的供應(yīng)速度會比較慢。和其它三類可售保障房相比，意味著2022-2024年可售保障房洪峰供應(yīng)不會出現(xiàn)，這對商品房市場是好事，但對保障房群體，要搶。

　　2）定價原則。文中說按照“覆蓋項目劃撥土地成本、建安成本、適度合理利潤以及相關(guān)稅費等原則，適當(dāng)考慮經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r、住房供需關(guān)系、工薪群體支付能力等因素綜合確定”。據(jù)我了解，是按照現(xiàn)狀周邊同類商品房價的4-5折定價。這個表述需要花心思理解，因為和人才、安居、共有相比，不直觀。客觀說略微高出了之前市場的預(yù)期——按照那個定價原則，市場先前理解配售房是類同“微利房”，所以定價會偏低、很低，可能在市場價的2-3折。這樣對比，4-5折的確是“高了”。但有一點，是按照“現(xiàn)狀周邊同類商品房價格的4-5折”，注意，這個和安居、人才房定價機制不同——后者是按照土地出讓時周邊同類商品房價格的5折、6折定價的。考慮到現(xiàn)行商品房價格大跌，所以，這個價格還是蠻有吸引力。

　　3）申請條件。記住這個大公式：深戶+5年社保（人才引進(jìn)放寬到3年）+3年未分割住房記錄+未享受過住房補貼+單身年滿35歲+有可能按隊列放寬。這里對比其它三類可售保障房，住房分割記錄條件變寬了，之前一直要求是過去5年未有住房分割記錄，現(xiàn)在減少為了3年，是個好消息。其它條件都基本一樣，注意那個按隊列放寬，意思是在未來的單個項目中，主管部門有權(quán)、有可能設(shè)計不同的隊列，放寬標(biāo)準(zhǔn)，比如共同申請人可以不是深戶、單身年齡可以放寬到30歲等等，這些在其它三類可售保障房的實踐中，都已經(jīng)司空見慣了。

　　4）兩年有效期。會有一個資格庫（但不是輪候庫，不涉及到選房順序），資格申請2年有效，逾期踢出群騰位子給別人，可以再申請。這個是新加入的條件，很重要。這個原因是，在之前安居房輪候庫的實踐中，有大量、大量的人群入庫但一直不買房。我了解的信息，3年不點擊“認(rèn)購”按鈕的童鞋這個比例非常高，高到嚇人的6成！你進(jìn)了庫又不選房，等于尸位素餐，但受制于先前政策的漏洞，主管部門沒有權(quán)力把他們踢出去。在這里汲取了這個教訓(xùn)，做了2年的限制。所以，童鞋們注意了，盡量不要浪費公共資源。

　　5）選房程序。這個沒啥說的，大家知道是“搖號”就好。政府發(fā)布配售通告——你提交資格申請（進(jìn)入資格庫，不是選房順序）——確定適格名單——設(shè)置選房隊列——搖號——簽合同、給錢。

　　6）封閉流轉(zhuǎn)。這是大家最關(guān)心的，我花點筆墨講。首先是“封閉管理”：配售房未來房本上載明：配售型保障房。附記記載“根據(jù)配售型保障性住房相關(guān)規(guī)定實施封閉管理，不得上市交易”。這意味著，配售房終生不得轉(zhuǎn)為紅本商品房，這一點和共有產(chǎn)權(quán)房一樣，但和安居、人才可補差價轉(zhuǎn)紅本不一樣。其次是“防火墻流轉(zhuǎn)”，封閉和流轉(zhuǎn)其實是兩個概念，配售房可以流轉(zhuǎn)（重要的話說三遍，這一點市場依然存在重大誤解）。“自簽訂配售型保障性住房買賣合同之日起滿三年后，可以向主管部門申請在信息平臺進(jìn)行封閉流轉(zhuǎn)，市主管部門可以通過制定參考價格上限等方式規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為”。就是說，主管部門會建一個專門的交易平臺負(fù)責(zé)配售房交易，你簽合同滿3年就可以掛到平臺上去賣——這一點要比共有產(chǎn)權(quán)房優(yōu)，后者要求是滿5年。

　　下面重點來了，主管部門有權(quán)推出“限價轉(zhuǎn)讓”政策，這個表述和共有產(chǎn)權(quán)房不太一致，共有產(chǎn)權(quán)房的表述也有主管部門有權(quán)限價轉(zhuǎn)讓，但是還有一句：買賣雙方“協(xié)商定價”，就是價格機制是“自由定價”。怎么理解這個不同，我認(rèn)為可以這樣說：配售房流轉(zhuǎn)政策，沒有禁止“買賣雙方協(xié)商定價”。

　　這是最重要的一點，我在共有產(chǎn)權(quán)房政策解讀里說過了這一點，再多余解釋一下：關(guān)鍵之關(guān)鍵在于價格機制，封閉只是一個形式。小產(chǎn)權(quán)房也是封閉市場，新加坡組屋也是封閉市場，但是價格該漲的時候照樣漲、該跌的時候也照樣跌，由這個“防火墻市場”決定。只要不禁止你按自由定價賣房子，那么未來配售房的價格走勢，只取決于一點：未來配售房市場的供求關(guān)系。如果它價格便宜，需求者眾，那么價格照樣可以漲。只是說，你別想漲太狠，因為住建局擁有那個限價權(quán)（這一點也無所謂，商品房瘋狂的時候人家照樣也限價）。

　　從這一點看，深圳的配售房政策要比廣州友！好！太！多！了！廣州的要求是：你的購房成本價就是你未來的轉(zhuǎn)讓最高價，未來你要賣樓，只能低不能高，就是妥妥的貶值模式。

　　所以，弄懂這個價格邏輯，很重要。

　　7）回購。這也是市場關(guān)注度極高的一點，這里面，我認(rèn)為各地政策（不惟深圳）都玩了“花活”。如果你掛盤1年沒賣掉，你申請政府回購，在政府同意回購的條件下，回購價格=原購買價格×（1-年折舊系數(shù)1%×建筑物已使用年限），1年折舊1%，時間從簽合同之日起算，未滿一年算0。

　　簡單說就是，滿3年賣自動9.7折，賣10年賣自動9折，就是殘值模式，跟廣州一樣。這個怎么理解呢？我告訴你們：政府明擺著不想讓你們賣回去。降價賣回去，誰干？所以，這個條款等于0。寫不寫都意義不大，因為回購要錢，主管部門能動用的年度回購預(yù)算能有多少？撐死不過10套吧，你們嘩嘩嘩賣回去100套，那就排隊去吧，買房子你輪候5年輪到你，賣房子你也輪候個5年輪到你，黃花菜都涼了。所以，這一條可以略過，沒意義，買來就不要賣回給政府。

　　繼續(xù)延伸說這一點，這給買配售房的童鞋提個醒兒：未來一定一定要注意自身的家庭財務(wù)安全，不要讓家庭陷入要賣房籌資的境地。因為無論上面兩種哪一種方式，都不一定很好賣（商品房都不一定好賣），何況配售房還不允許再抵押融資。所以，當(dāng)你陷入家庭財務(wù)危機，靠房子籌資會非常被動。切記這一點。

　　8）未排除出借互換。童鞋們，和之前的三類可售保障房對比一下，這一點可以說是配售房的巨！大！優(yōu)！勢！文件里明確：不準(zhǔn)“對外出租、出售配售型保障性住房”（第二十七條）。但是，沒有像其它三類可售保障房說的：不準(zhǔn)出借、互換，就是沒有禁止這一點，你未來老人來了，房子不夠住，你到外面租房子，把房子“借”給老人住，也OK。這是一個靈活性，當(dāng)然你說我能不能暗箱出租？嘿嘿，你小子等著吧。

　　9）第一個項目在羅湖。我上次文章里說了，深圳大約有1.3萬套配售房、不到20個項目，今年能夠拿出來賣的是羅湖的悅峰尊府，現(xiàn)在還沒定價。大家可以查一查，你們覺得最好是定多少錢，在留言區(qū)扣出來，說不定就按你們說的定了。

　　10）沒有收入劃線。這一點我要特地挑出來說一下，按照14號文的精神，是有這樣的引導(dǎo)的，是以先前市場估計，配售房和之前的可售型保障房最大的不同點之一，就在于：很可能收入劃線重出江湖。但是，這次看深圳的政策，依然是沒有收入劃線，這樣做的好處在于，可以讓這類住房覆蓋到更多人群。值得強調(diào)一下。

　　以上是對配售房的文本解讀，簡單的對比，大家可以看這張圖表，對照一下，有不足的地方，也請指出來。

　　最后我們來談一下，配售房和其它三類可售保障房的優(yōu)劣點，以及配售房對時下已經(jīng)處在深度調(diào)整中的深圳房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的持續(xù)影響？

　　前文說過，深圳今年將進(jìn)入可售保障房“大亂斗元年”，四類保障房全部都在江湖上聚齊。據(jù)我了解，現(xiàn)在深圳安居房還有2萬多套庫存、人才房還有1萬多套庫存，除了共有產(chǎn)權(quán)房賣光了，整體上并不怎么好賣。尤其是人才房的四房單位，還有1000多套。

　　這四類住房比較，我維持之前的整體看法：共有產(chǎn)權(quán)房最優(yōu)，配售房和安居、人才房比較，應(yīng)該說各有千秋。

　　和人才房、安居房相比，配售房未來不需要補差價，這是它的一個價格競爭優(yōu)勢。但是，配售房的一個很大的問題是，可選性弱。受制于上面說的因素——單獨占地、現(xiàn)房發(fā)售、總量少，它未來不會像安居、人才房那樣的“洪峰供應(yīng)”，很可能是一年1個、2-3個那樣子，不會太多。

　　所以，我覺得對于一些急迫度高的童鞋，最好要考慮一個問題：深圳的保障房建設(shè)在我看來，洪峰已過。基于政府的財力支撐、土地支撐以及房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇需要，保障房建設(shè)勢必要下來，這一點我在之前的文章里表達(dá)過了。大家看下面的歷年建設(shè)趨勢，就看懂了，建設(shè)量在快速下降。

　　是以，急迫度高的保障房童鞋，最好趁現(xiàn)在人才、安居房還都遍地可選的條件下，買下它。再往后等，不確定性高。

　　對于房地產(chǎn)市場的影響，看到這個政策和配售房的建設(shè)力度，我認(rèn)為，配售房反而構(gòu)成了適度利好，而不是利空，至少利空程度不像市場先前預(yù)期的那樣大，小多了。

　　如我先前所言，“配售房對商品房市場的影響取決于其規(guī)模及節(jié)奏”。現(xiàn)在看來，配售房的規(guī)模是不到20個項目，沒有人才、安居房任何一個類型多。關(guān)鍵在于，配售房要求獨立占地不混建、現(xiàn)房發(fā)售，以及基本都是國央企建設(shè)社會資本參與度低，等等。所以，它的推售規(guī)模將受制于土地來源、資金投入、建設(shè)周期以及盈虧平衡計算，最終不會很猛。

　　隨著人才房、安居房的消化，市場上的可售保障房庫存會慢慢的減少。這一點，對于深圳房地產(chǎn)市場的遠(yuǎn)期預(yù)期沖擊，會形成一個緩沖墊。從最近的消息看，政府對人才房、安居房的價格管制在放松，它們也可以降價銷售了，這會有利于4萬多套庫存的快速去化。

　　只是說，在短期內(nèi)，至少是今年，也許還會到明年，這三類可售保障房會全部出現(xiàn)在市場上。這個短期的沖擊，還會存在，度過去就好了。

　　征求意見稿，大家有意見，多去提提。歡迎多多留言，踴躍表達(dá)你的獨特見解。