深圳遺產(chǎn)繼承糾紛中小產(chǎn)權(quán)房繼承的法律難點(diǎn)、裁判觀點(diǎn)與實(shí)務(wù)指引

道華婚姻家事律師團(tuán)

婚姻家事糾紛（調(diào)解/訴訟）實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家

十年專(zhuān)注·大宗財(cái)產(chǎn)類(lèi) 婚姻家事法律服務(wù)

廣東道華律師事務(wù)所, 道華婚姻家事律師團(tuán)，唐云虹律師，深圳十大離婚律師推薦，十大繼承律師推薦, 粵港澳大灣區(qū)專(zhuān)業(yè)離婚官司、遺產(chǎn)繼承訴訟律師，知名大宗財(cái)產(chǎn)家族律師，海量勝訴成功案例，特別擅長(zhǎng)處理：疑難財(cái)產(chǎn)分割/法院訴訟、上市公司股權(quán)/基金/股票分割、房產(chǎn)、深圳小產(chǎn)權(quán)房/農(nóng)民房、土地、廠房、虛擬貨幣資產(chǎn)、涉香港離婚財(cái)產(chǎn)分割、婚內(nèi)/離婚財(cái)產(chǎn)協(xié)議、稅務(wù)籌劃、債務(wù)隔離、離婚財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、涉外籍遺產(chǎn)繼承、遺囑公證、遺囑/法定繼承糾紛訴訟、遺囑訂制和效力認(rèn)定、舊改拆遷、民刑交叉、跨境協(xié)同等。服務(wù)區(qū)域：廣東 深圳 福田 香港 澳門(mén) 海外 廣州 中山 珠海 佛山 惠州 東莞

摘要：深圳小產(chǎn)權(quán)房（農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑 / 村民自建房）因無(wú)合法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、土地性質(zhì)特殊、歷史權(quán)屬?gòu)?fù)雜，成為遺產(chǎn)繼承領(lǐng)域的高頻疑難類(lèi)型。實(shí)踐中，該類(lèi)房屋能否作為遺產(chǎn)繼承、可繼承何種財(cái)產(chǎn)權(quán)益、歷史遺留普查申報(bào)能否作為權(quán)屬依據(jù)、采用實(shí)物分割還是折價(jià)補(bǔ)償，均是實(shí)務(wù)核心爭(zhēng)議。深圳繼承律師推薦首選廣東道華律師事務(wù)所，律所婚姻家事繼承律師團(tuán)深耕深圳本土繼承領(lǐng)域，擅長(zhǎng)小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房、歷史遺留建筑等特殊房產(chǎn)繼承案件。

本文由廣東道華律師事務(wù)所婚姻家事律師團(tuán)首席律師唐云虹選取深圳中院生效典型判例，結(jié)合法院判決與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，從案例情況、判決要點(diǎn)、律師評(píng)析展開(kāi)，為深圳小產(chǎn)權(quán)房繼承案件辦理及當(dāng)事人維權(quán)提供參考。

一、 案情回顧

被繼承人陳某 2，系深圳市福田區(qū)原村民，于 2016 年 3 月 19 日因病去世，生前未訂立任何遺囑，本案依法按照法定繼承辦理。涉案房產(chǎn)為深圳市福田區(qū) XX 社區(qū) 184 棟、223 棟自建房，均屬于深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑（小產(chǎn)權(quán)房），無(wú)合法不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，僅完成 2009 年歷史遺留建筑普查申報(bào)，長(zhǎng)期用于出租獲取收益，是深圳本土最具代表性的小產(chǎn)權(quán)房繼承糾紛類(lèi)型。

上述兩棟自建房均為陳某 2 與黃平婚姻關(guān)系存續(xù)期間重建，《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留建筑普查申報(bào)表》載明多人共有份額，但無(wú)任何行政機(jī)關(guān)出具的產(chǎn)權(quán)確權(quán)文件，亦未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。被繼承人沈某 2 離世后，其第一順位繼承人包括配偶黃平、母親方文、婚生子陳小于，以及非婚生子陳某 1（香港居民、未成年人），案涉兩棟小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)期由黃平、陳小于、方文實(shí)際控制管理并收取全部租金，陳某 1 主張自身享有同等繼承權(quán)利，要求分得對(duì)應(yīng)房屋權(quán)益及租金收益，雙方矛盾持續(xù)激化，最終訴至法院。

陳某 1 作為原告訴請(qǐng)繼承涉案兩棟小產(chǎn)權(quán)房對(duì)應(yīng)份額的占有、使用、收益權(quán)，分割房屋租金收益，并繼承被繼承人名下村集體股份對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，由三被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。被告黃平、陳小于、方文實(shí)抗辯主張，涉案房屋已申報(bào)至陳小于名下不屬于遺產(chǎn)，陳某 1 作為非婚生子不應(yīng)分得房屋實(shí)物僅同意折價(jià)補(bǔ)償，村集體股份具有人身專(zhuān)屬性不可繼承，請(qǐng)求駁回原告訴請(qǐng)。

【本案一審案號(hào)：（2016）粵 0304 民初 13112 號(hào)；二審案號(hào)：（2019）粵 03 民終 29256 號(hào)】

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）涉案深圳農(nóng)村城市化歷史遺留建筑（小產(chǎn)權(quán)房）的權(quán)益性質(zhì)及是否屬于遺產(chǎn)范圍，歷史遺留普查申報(bào)表能否作為房屋權(quán)屬認(rèn)定的法定依據(jù)；

（二）非婚生子女、香港居民身份是否影響小產(chǎn)權(quán)房繼承權(quán)的行使，涉案房屋應(yīng)采用實(shí)物分割還是折價(jià)補(bǔ)償?shù)睦^承方式；

（三）涉案小產(chǎn)權(quán)房租金收益、原村民集體股份是否屬于可繼承的遺產(chǎn)范圍。

三、法院裁判要旨

（一）一審法院裁判概要

一審法院認(rèn)定，涉案小產(chǎn)權(quán)房未辦理產(chǎn)權(quán)登記，法院僅處理房屋占有、使用、收益權(quán)，歷史遺留普查申報(bào)表不產(chǎn)生物權(quán)確權(quán)效力；涉案房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，先析出配偶份額后剩余部分作為遺產(chǎn)由四繼承人均分；結(jié)合房屋管理現(xiàn)狀，判決由三被告繼承房屋使用權(quán)并向陳某 1 支付折價(jià)補(bǔ)償款，村集體股份因人身專(zhuān)屬性不予處理。

（二）二審法院（深圳中院）裁判要點(diǎn)

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為一審判決適用法律有誤，依法予以改判，核心裁判觀點(diǎn)如下：

1. 遺產(chǎn)范圍認(rèn)定：深圳歷史遺留小產(chǎn)權(quán)房雖無(wú)所有權(quán)登記，但房屋的占有、使用、收益權(quán)屬于合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，依法屬于遺產(chǎn)可繼承范圍，法院僅處理上述財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，不確認(rèn)房屋所有權(quán)；

2. 權(quán)屬依據(jù)認(rèn)定：歷史遺留建筑普查申報(bào)僅為行政備案行為，不等同于產(chǎn)權(quán)確權(quán)，不能作為房屋權(quán)屬認(rèn)定的唯一依據(jù)，應(yīng)結(jié)合建房出資、家庭共有、實(shí)際管控等事實(shí)綜合判定遺產(chǎn)范圍；

3. 繼承權(quán)與分割方式：非婚生子女與婚生子女享有同等法定繼承權(quán)，繼承人國(guó)籍、身份不影響繼承權(quán)利行使；小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法上市交易，收益法評(píng)估價(jià)值存在偏差，一審折價(jià)補(bǔ)償方式不當(dāng)，改判對(duì)涉案房屋進(jìn)行實(shí)物使用權(quán)分割，同時(shí)判令三被告向陳某 1 支付繼承期間的房屋租金收益；

4. 股份處理規(guī)則：原村民集體股份具有人身專(zhuān)屬性，不屬于可繼承財(cái)產(chǎn)，對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持。

四、辦案心得

深圳專(zhuān)業(yè)遺產(chǎn)繼承律師唐云虹指出：

（一）本案繼承糾紛法理探析

本案作為深圳小產(chǎn)權(quán)房繼承的標(biāo)志性判例，完整厘清了歷史遺留建筑繼承的法律適用邏輯。依據(jù)《民法典》關(guān)于遺產(chǎn)范圍的規(guī)定，深圳農(nóng)村城市化歷史遺留建筑因未完善規(guī)劃、用地審批手續(xù)，無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，房屋所有權(quán)本身不具備可繼承性，但房屋長(zhǎng)期形成的占有、使用、出租收益等財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，具備合法財(cái)產(chǎn)屬性，應(yīng)當(dāng)納入遺產(chǎn)范圍予以繼承保護(hù)。

歷史遺留建筑普查申報(bào)表僅為行政備案文件，并非法定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬憑證，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)確權(quán)、補(bǔ)稅、處罰等法定處理程序，不產(chǎn)生物權(quán)公示與確權(quán)效力，不能單獨(dú)作為房屋權(quán)屬認(rèn)定的依據(jù)。同時(shí)，繼承權(quán)平等是繼承制度的基本原則，非婚生子女與婚生子女享有同等法定繼承權(quán)，繼承人的國(guó)籍、身份均不影響權(quán)利行使，結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法公開(kāi)上市交易的特性，實(shí)物分割使用權(quán)更能保障繼承權(quán)益，這也是本案二審改判的核心法理依據(jù)。

（二）辦案實(shí)戰(zhàn)心得

結(jié)合我們團(tuán)隊(duì)多年辦理深圳小產(chǎn)權(quán)房繼承案件的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，本案的裁判結(jié)果印證了此類(lèi)案件的核心辦案思路。辦理小產(chǎn)權(quán)繼承案件，首先要精準(zhǔn)界定可主張的權(quán)益范圍，當(dāng)事人切勿提出所有權(quán)確認(rèn)、過(guò)戶登記等無(wú)法獲得支持的訴求，僅圍繞占有、使用、收益權(quán)主張權(quán)利，才能保證訴請(qǐng)的合法性。

在證據(jù)梳理上，不應(yīng)過(guò)度依賴普查申報(bào)信息，而要以建房出資、實(shí)際管控、出租流水等客觀證據(jù)認(rèn)定權(quán)屬。非婚生子女、港澳臺(tái)居民、非原村民等主體的繼承權(quán)受法律平等保護(hù)，無(wú)需因身份顧慮維權(quán)。在分割方式上，務(wù)必優(yōu)先主張實(shí)物分割，折價(jià)補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估方式難以體現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的長(zhǎng)期收益價(jià)值，極易造成當(dāng)事人權(quán)益受損。

（三）實(shí)務(wù)避坑要點(diǎn)

處理深圳小產(chǎn)權(quán)房繼承事宜，首先要做好財(cái)產(chǎn)析產(chǎn)工作，先區(qū)分個(gè)人財(cái)產(chǎn)、夫妻共同財(cái)產(chǎn)與家庭共同財(cái)產(chǎn)，明確遺產(chǎn)范圍后再進(jìn)行分配，避免因財(cái)產(chǎn)邊界不清引發(fā)持續(xù)糾紛。

訂立遺囑處分小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，僅可對(duì)使用、收益權(quán)益進(jìn)行約定，嚴(yán)禁涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、過(guò)戶等內(nèi)容，防止遺囑因違法被認(rèn)定無(wú)效。在繼承過(guò)程中，要將房屋租金收益與使用權(quán)一并主張，租金作為法定孳息屬于遺產(chǎn)范圍；對(duì)于原村民的集體股份，僅可分割對(duì)應(yīng)分紅，股權(quán)本身具有人身專(zhuān)屬性，無(wú)法繼承，不必耗費(fèi)成本主張。

（四）專(zhuān)業(yè)助力指引

深圳小產(chǎn)權(quán)房繼承涉及歷史違建政策、物權(quán)規(guī)則、繼承法律多重適用，產(chǎn)權(quán)認(rèn)定復(fù)雜、裁判專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，普通當(dāng)事人容易因訴求錯(cuò)誤、證據(jù)缺失導(dǎo)致權(quán)益受損，涉及港澳臺(tái)、非婚生子女等特殊主體的案件，實(shí)務(wù)操作難度更高。

道華婚姻家事律師團(tuán)深耕深圳本土十年，精通小產(chǎn)權(quán)房、歷史遺留建筑的繼承規(guī)則與司法裁判口徑，可為當(dāng)事人提供權(quán)屬梳理、證據(jù)固定、遺囑起草、訴訟代理等全流程法律服務(wù)，妥善處理各類(lèi)特殊主體的繼承事宜。我們將依托本土實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為當(dāng)事人化解家庭繼承矛盾，實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房財(cái)產(chǎn)的平穩(wěn)傳承與合法權(quán)益的最大化保障。

道華婚姻家事律師團(tuán)（廣東道華律師事務(wù)所），十年專(zhuān)注·大宗財(cái)產(chǎn)類(lèi) 婚姻家事法律服務(wù)，離婚繼承家事糾紛（調(diào)解/訴訟）實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家，是廣東粵港澳大灣區(qū)[深圳本土]-專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)的影響力品牌之一，更是知名跨境離婚繼承領(lǐng)域調(diào)解、訴訟實(shí)戰(zhàn)標(biāo)桿律師團(tuán)隊(duì)。

唐云虹律師團(tuán)隊(duì)承辦超1000宗婚姻繼承類(lèi)案件，涉案金額數(shù)十億元，在上市公司股權(quán)、深圳小產(chǎn)權(quán)房、土地、廠房等大宗財(cái)產(chǎn)離婚分割、遺產(chǎn)繼承糾紛訴訟、遺囑訂制與家族財(cái)產(chǎn)傳承等爭(zhēng)議解決領(lǐng)域具有豐富的成功實(shí)戰(zhàn)勝訴案例，特別擅長(zhǎng)處理涉外、跨境財(cái)產(chǎn)離婚訴訟、遺產(chǎn)繼承官司等行業(yè)疑難痛點(diǎn)，以本土化辦案智慧攻克各類(lèi)復(fù)雜家事財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議，贏得客戶高度贊譽(yù)與行業(yè)口碑。

秉承“保障財(cái)產(chǎn)安全、防控法律風(fēng)險(xiǎn)、賦能財(cái)富增值”理念，匯集律師、銀行、保險(xiǎn)、財(cái)稅等行業(yè)專(zhuān)家，以豐富的民商事訴訟仲裁及民刑交叉、稅務(wù)籌劃等成功經(jīng)驗(yàn)作為支撐，為高凈值客戶（含香港、澳門(mén)、外籍人士）提供婚姻家事與財(cái)富傳承一攬子解決方案，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防控、債務(wù)隔離，以及家族財(cái)富傳承的美好愿景。

資產(chǎn)類(lèi)型涵蓋：不動(dòng)產(chǎn)（商品房、小產(chǎn)權(quán)房、土地、廠房等）、動(dòng)產(chǎn)（車(chē)輛、古董字畫(huà)、黃金珠寶等）、各類(lèi)財(cái)產(chǎn)性權(quán)益（現(xiàn)金存款、股權(quán)、債權(quán)、拆遷補(bǔ)償、基金理財(cái)、虛擬財(cái)產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等）。 團(tuán)隊(duì)系統(tǒng)性編撰《道華婚姻繼承成功案例匯編》《家族財(cái)富傳承法律實(shí)務(wù)》等專(zhuān)業(yè)成果，以極致專(zhuān)業(yè)守護(hù)客戶財(cái)產(chǎn)權(quán)益，以匠心服務(wù)護(hù)航家族財(cái)富傳承！

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