破冰者新城

當(dāng)下的地產(chǎn)圈，依然冷得能割人。

融資市場更像一片結(jié)了厚冰的湖面，民營房企在上面走路，腳底下全是咔咔作響的危機(jī)感。

然而——8月1日，新城控股突然宣布：

成功發(fā)行一筆10億元中期票據(jù)，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（中債增）提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。

不僅如此，這筆中票獲2.28倍超額認(rèn)購、票面利率更是低至2.68%。

是的，民營房企融資的冰面裂了：

民營房企又能借到錢，而且能借得漂亮。

事實(shí)上，這已經(jīng)是新城自2022年9月以來，第七筆中債增全額擔(dān)保的中期票據(jù)，且連續(xù)四年收獲民企債券融資支持工具的政策支持。

更加令人驚嘆的是，就在一個(gè)多月前，其母公司新城發(fā)展剛剛完成3億美元債券的成功發(fā)行。

據(jù)說，認(rèn)購熱烈得像久旱逢甘霖。

在這個(gè)行業(yè)，這種“雙輪融資”破冰的玩家，屈指可數(shù)。

這更不僅僅是一次簡單的融資行為，而是一個(gè)標(biāo)志性事件：

意味著民營房企境外融資正式重啟，市場對民營房企的信心又回來了！

01

為何新城能成為民營房企中罕見的“雙輪融資”破冰者？

在炸天團(tuán)看來，作為民營房企中的標(biāo)桿，新城擁有幾張關(guān)鍵底牌：

第一張，基本面夠硬！

根據(jù)新城6月份及二季度經(jīng)營簡報(bào)顯示，其上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額103.3億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積133.5萬平方米。

雖然不能和頭部央國企同日而語，但已經(jīng)是民企中的佼佼者。

第二張，“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略！

2025年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入69.44億元，同比增長12%，吾悅廣場平均出租率高達(dá)97.77%。

商業(yè)板塊如同穩(wěn)健的“現(xiàn)金牛”，在經(jīng)濟(jì)波動中為新城構(gòu)筑了難以撼動的護(hù)城河。

第三張，底線思維！

過去幾年，債務(wù)是壓死很多民營房企的稻草。

對比同行，新城反而是那個(gè)把稻草擰成繩的人——積極主動的債務(wù)管理，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。

截至目前，新城及母公司已償還境內(nèi)外公開市場債券人民幣10.67億元及美元債3億美元。

零違約，這三個(gè)字，比任何公關(guān)稿都要有分量。

更狠的是，2024年末，新城已償還全部境內(nèi)信用債。有息負(fù)債中90%以上是抵押類融資，經(jīng)營性物業(yè)貸等融資比例持續(xù)提升，2024年末占比達(dá)到62%。

自6月新城發(fā)展境外美元債發(fā)行以來，從有關(guān)渠道獲悉，某些金融機(jī)構(gòu)也在研究對新城境內(nèi)信用債的投資，市場信心得到進(jìn)一步恢復(fù)。

對于今年即將到期的其他債務(wù)，新城方面也表示已制定穩(wěn)妥全面的還款計(jì)劃，已儲備好償付資金，將一如既往確保公司信譽(yù)。

前不久，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪率先將新城發(fā)展評級展望調(diào)升至“正面”。

顯然，新城在債務(wù)管理上的“零違約”記錄，已經(jīng)為其贏得市場長期信任。

02

一個(gè)能在資本市場拿到錢的民企，大多在經(jīng)營上也有自己的打法。

今年5月以來，在新城“吾悅愛健康”主題活動中，吾悅廣場整體客流量提升13%、銷售額增長15%、會員消費(fèi)占比躍升20%。

這并非偶然的營銷勝利，而是新城長期深耕商業(yè)運(yùn)營、精準(zhǔn)激活消費(fèi)場景能力的集中爆發(fā)。

商業(yè)業(yè)績創(chuàng)新高以及境內(nèi)外融資取得突破進(jìn)展，新城的破局之道也給行業(yè)帶來三重啟示：

其一，“雙輪驅(qū)動”是生存關(guān)鍵。

當(dāng)傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式承壓，新城的商業(yè)運(yùn)營能力成為穩(wěn)定收益、抵御風(fēng)險(xiǎn)、穿越周期的關(guān)鍵引擎。

的確，當(dāng)住宅周期性低迷，有一個(gè)穩(wěn)得住現(xiàn)金流的商業(yè)板塊，就能撐過不少寒夜。對當(dāng)下的開發(fā)商而言，構(gòu)建“開發(fā)+運(yùn)營”的生態(tài)閉環(huán)刻不容緩。

其二，信用即生命線。

在行業(yè)信任危機(jī)中，新城“零違約”，中債增連續(xù)四年為其擔(dān)保，這就是長期主義的紅利。

這也說明，監(jiān)管不是不救民企，而是精準(zhǔn)地救那些值得救的。

其三，運(yùn)營能力決定未來高度。

持有物業(yè)容易，經(jīng)營出價(jià)值難。商業(yè)地產(chǎn)并非簡單持有資產(chǎn)，需通過精細(xì)化運(yùn)營激活價(jià)值。

誰能在存量時(shí)代做出更高坪效、更深黏性的商業(yè)運(yùn)營，誰就能活得久。

結(jié)語

新城的融資破冰，絕非政策暖風(fēng)的孤例受益者。它更像是用行動告訴行業(yè)：

資本市場的目光已經(jīng)變了——不再一視同仁，而是用放大鏡挑企業(yè)。那些基本面扎實(shí)、戰(zhàn)略清晰、信用過硬的民企，正在重新拿到門票。

當(dāng)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的粗放時(shí)代落幕后，留在牌桌上的玩家，必須學(xué)會深耕價(jià)值、敬畏信用、精于運(yùn)營。

唯有如此，房企才能在存量競爭時(shí)代構(gòu)筑真正的護(hù)城河，重獲資本市場的青睞。

關(guān)注大爆炸好運(yùn)大爆發(fā)