滬上“奪食” 特發(fā)服務(wù)拿下B站百億全球總部

觀點網(wǎng) 5月9日，特發(fā)服務(wù)通過官微宣布，正式中標嗶哩嗶哩（B站）位于上海楊浦濱江的總部物業(yè)服務(wù)項目，服務(wù)面積14.6萬平方米，合同額超8000萬元。

此次攜手B站，是特發(fā)服務(wù)在互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道的又一重要布局。

深耕園區(qū)IFM服務(wù)多年，特發(fā)服務(wù)手握華為、阿里巴巴、騰訊、字節(jié)跳動、小紅書、國家電網(wǎng)、國家能源集團、美的等頭部客戶。

物聊社了解到，該公司與華為的合作最早始于1999年，為阿里巴巴提供服務(wù)的年限也已超過12年。

值得注意的是，特發(fā)服務(wù)這次中標的B站全球總部項目來頭不小。

2021年1月，上海市楊浦區(qū)成功出讓一宗住房、商辦、文體綜合用地，分別是定海社區(qū)N090603單元N3-01、N4-02、N5-02、N6-01地塊，由B站以底價81.18億元拿下，占地面積12.55萬平方米，折合樓面單價2.26萬元/平方米。

次年6月，楊浦區(qū)人民政府批復(fù)核準B站全球總部新世代產(chǎn)業(yè)園項目。

根據(jù)規(guī)劃披露，該項目是以B站總部為核心打造的全方位沉浸式綜合演藝中心和數(shù)字娛樂文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟中心，園區(qū)建筑總面積高達78.5萬平方米，其中地上37萬平方米，地下41.5萬平方米，最高建筑149.95米。

區(qū)域規(guī)劃上，用作辦公用途的面積占比最大，約31萬平方米，包括1棟31層、高150米的超高層總部大樓和十余座5-12層棟的獨棟花園式辦公樓。整體建成后可容納約1萬名員工辦公，同時也計劃吸引頭部UP主和MCN機構(gòu)入駐。

此外，園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃約14萬平方米商業(yè)空間，主要部分（約10萬平方米）分布在地下，將成為楊浦區(qū)最大的商業(yè)體之一。

據(jù)悉，項目由中建三局一公司負責承建，最早于2022年7月正式開工，并于2025年8月完成主體結(jié)構(gòu)全面封頂。

今年3月，有消息指出，該總投資約198.5億元的總部項目已進入建設(shè)后期沖刺階段，新建建筑已全部封頂，正在加緊進行內(nèi)部裝修和玻璃幕墻安裝，預(yù)計今年10月竣工并投入使用。

從拿地到開工、封頂，再到竣工預(yù)期，B站全球總部每時每刻都接受著市場的廣泛關(guān)注。未來將由哪家物企承包其物業(yè)服務(wù)工作？同樣也受到業(yè)內(nèi)的高度重視。

“特發(fā)服務(wù)憑借過硬專業(yè)實力、成熟園區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，成功中標嗶哩嗶哩上海濱江總部物業(yè)服務(wù)項目。”隨著官微的官宣，B站全球總部項目最終確認花落特發(fā)服務(wù)。

就國內(nèi)物業(yè)行業(yè)來看，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)有大量布局的不算太多，主要是融創(chuàng)服務(wù)、金地智慧服務(wù)、綠城服務(wù)、萬物梁行等。

其中，在總部服務(wù)上外拓動作比較多的要數(shù)融創(chuàng)服務(wù)。

2022年開始，融創(chuàng)服務(wù)為小米元中心及成都、重慶、西安四大職場提供物業(yè)服務(wù)，這也是其首次與大型互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)開展合作。

2024年，融創(chuàng)服務(wù)趁熱打鐵，切入制造產(chǎn)業(yè)賽道，與比亞迪、愛瑪?shù)群灱s物業(yè)服務(wù)項目，其后又分別與世紀互聯(lián)、北京廣安順元醫(yī)藥達成合作，進一步探索數(shù)字科技賽道和醫(yī)藥賽道。

此外，金地智慧服務(wù)在今年年初拿下了位于廣州天河智慧城的小鵬汽車新總部物業(yè)服務(wù)項目，該總部項目總建筑面積約36.45萬平方米，是小鵬汽車的“全球研發(fā)中樞”。

不過，隨著物業(yè)管理服務(wù)市場由增量轉(zhuǎn)向存量，疊加住宅項目普遍面臨收繳率低、服務(wù)成本上漲等影響，不少傳統(tǒng)物企開始放緩住宅項目擴張速度，轉(zhuǎn)向爭奪產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)辦公等非住項目。

于特發(fā)服務(wù)而言，盡管獲取頭部企業(yè)的總部服務(wù)項目可以助賺得服務(wù)口碑和較高利潤，但這也不能作為在業(yè)內(nèi)站穩(wěn)腳跟的唯一選擇，還需要進行多業(yè)態(tài)儲備。

今年1月，為提升在口岸管養(yǎng)領(lǐng)域的品牌知名度與市場綜合競爭力，特發(fā)服務(wù)擬投資1萬港幣在香港設(shè)立全資子公司，暫定名為“香港特發(fā)服務(wù)有限公司”，主營物業(yè)管理服務(wù)。

3月，特發(fā)服務(wù)加碼學(xué)校賽道，中標深圳外國語學(xué)校寶安學(xué)校（集團）萬豐小學(xué)物業(yè)管理服務(wù)項目，中標金額為107.2萬元。

據(jù)介紹，萬豐小學(xué)占地面積1.34萬平方米，建筑面積3.33萬平方米，2024年1月正式納入深圳外國語學(xué)校寶安學(xué)校（集團）管理體系，是寶安區(qū)具有較高品牌影響力的公辦小學(xué)。

從業(yè)績表現(xiàn)上看，2025年，特發(fā)服務(wù)實現(xiàn)營收29.72億元，同比增加3.8%；歸母凈利潤1.24億元，同比增加1.84%；基本每股收益0.73元，同比增加1.83%。

與過去三年相比，2025年營收增速大大放緩，已跌到個位數(shù)——2022年至2024年增速分別是18.6%、22.04%、17.00%。

分業(yè)務(wù)看，綜合物業(yè)管理服務(wù)錄得營收24.25億元，同比增加2.6%，占總營收81.6%；政務(wù)服務(wù)、增值服務(wù)及其他錄得營收2.64億元、2.8億元及359.18萬元，分別占總營收8.87%、9.42%和0.12%。

同期1.84%歸母凈利潤繼續(xù)保持低位，前三年凈利潤增速則分別為1.55%、5.3%、1.24%。

期內(nèi)，毛利率為11.86%，雖較上年同期微增0.08個百分點，但仍不及過往水平，前三年毛利率分別為16.75%、13.69%、12.19%。

聚焦到主業(yè)綜合物業(yè)管理服務(wù)上，2025年，特發(fā)服務(wù)該板塊錄得毛利率8%，同比減少0.15個百分點，該指標已連續(xù)下降多年，且是首次跌出個位數(shù)。

不斷突破擴張邊界的特發(fā)服務(wù)，是否需要回望沒跟上節(jié)奏的營收和利潤數(shù)據(jù)？

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