山東
中國社會(huì)在現(xiàn)代化進(jìn)程中經(jīng)歷了深刻變革，通過改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的引入，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活發(fā)生了翻天覆地的變化。在這一過程中，商品房制度的建立、《物權(quán)法》和《民法典》的頒布實(shí)施，為社區(qū)治理奠定了法律基礎(chǔ)。然而，成熟的信托和信用管理體系的缺失，以及相關(guān)法律體系的不完善，仍然制約著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展。
社區(qū)治理作為國家治理體系的重要組成部分，近年來受到高度重視。中共中央社會(huì)工作部的成立標(biāo)志著這一領(lǐng)域的新發(fā)展。黨的十九大報(bào)告明確提出要“打造共建共治共享的社會(huì)治理格局”，強(qiáng)調(diào)社區(qū)治理體系建設(shè)的重要性。各地如成都、上海等地的實(shí)踐探索，通過文化活動(dòng)、空間改造、黨建引領(lǐng)等多種方式推進(jìn)社區(qū)治理，取得了一定成效。
然而，社區(qū)的核心價(jià)值在于其作為物業(yè)資產(chǎn)形態(tài)的存在及由此形成的社會(huì)關(guān)系。當(dāng)前我國物業(yè)管理行業(yè)面臨的根本性問題在于取酬模式的制度性缺陷。數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)約90%的住宅小區(qū)采用包干制，酬金制僅占10%，這一比例在全國范圍內(nèi)可能更為懸殊。這種狀況實(shí)質(zhì)上將本應(yīng)基于信托關(guān)系的物業(yè)管理異化為簡(jiǎn)單的交易行為，既不利于保障業(yè)主權(quán)益，也難以維持長(zhǎng)期穩(wěn)定的服務(wù)質(zhì)量。
典型案例顯示，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取率低與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不透明往往形成惡性循環(huán)。北京某小區(qū)5.5元/平方米的物業(yè)費(fèi)與不足50%的收繳率之間的矛盾，以及物業(yè)公司因補(bǔ)貼取消準(zhǔn)備撤場(chǎng)的事件，都反映出當(dāng)前制度的困境。雖然理論上存在業(yè)主自治的可能性，但專業(yè)管理的缺失可能帶來更大風(fēng)險(xiǎn)。
推動(dòng)物業(yè)管理取酬模式從包干制向酬金制轉(zhuǎn)變具有多重意義：
1. 酬金制更符合信托管理原則，明確區(qū)分業(yè)主資產(chǎn)與管理服務(wù)
2. 有利于建立透明、可持續(xù)的物業(yè)管理機(jī)制
3. 能夠更好地適應(yīng)物業(yè)管理成本隨時(shí)間變化的客觀規(guī)律
4. 有助于維護(hù)物業(yè)長(zhǎng)期價(jià)值，減少社會(huì)資源浪費(fèi)
需要強(qiáng)調(diào)的是，酬金制的實(shí)施需要配套的專業(yè)支持和系統(tǒng)把控，不能簡(jiǎn)單理解為“一改就靈”。建議在行業(yè)管理和法規(guī)制定層面，明確要求商品住宅和商業(yè)物業(yè)必須采用酬金制，逐步淘汰包干制。
社區(qū)治理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，推動(dòng)物業(yè)管理取酬模式的轉(zhuǎn)型是其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過建立更加科學(xué)、透明的物業(yè)管理機(jī)制，不僅能夠提升社區(qū)治理效能，更能為社會(huì)的長(zhǎng)治久安奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。中國社會(huì)的進(jìn)一步現(xiàn)代化，應(yīng)當(dāng)從夯實(shí)社區(qū)治理這一基礎(chǔ)開始。
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