土地續(xù)期與存量盤活政策淺談：從資產(chǎn)禁錮到公募REITs破冰的演進(jìn)路徑

來源：市場資訊

（來源：華夏REITs）

PART

1

土地續(xù)期政策發(fā)展：

70年大限背后的真問題

“住宅70年、工業(yè)50年、商業(yè)40年”——中國房地產(chǎn)市場的底層邏輯，建立在這一獨特的國有土地使用權(quán)有償、有期限出讓制度之上。

當(dāng)最早一批出讓的土地陸續(xù)逼近年限終點，“到期后怎么辦”不再是一個遙遠(yuǎn)的理論問題，而是懸在無數(shù)業(yè)主與投資者心頭、關(guān)乎萬億資產(chǎn)價值的現(xiàn)實拷問。

要厘清這“70年大限”背后的真問題，必須穿透紛繁的討論，回到法律框架與地方實踐的起點，進(jìn)行一次全景掃描。

1.1

法律基石：住宅“自動”vs.非住宅“申請”的根本分野

中國土地續(xù)期政策的頂層設(shè)計，遵循著清晰的雙軌制邏輯，核心區(qū)別在于土地用途。

住宅用地：原則明確，細(xì)則懸空

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百五十九條，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。這一條款從2007年《物權(quán)法》繼承而來，從根本上穩(wěn)定了數(shù)億城鎮(zhèn)住宅業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)預(yù)期。然而，真正的“懸念”在于后半句：“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”這意味著，雖然續(xù)期是“自動”的，但是否需要繳費、繳多少、如何減免，目前尚無全國統(tǒng)一的、具體的法律規(guī)定。這構(gòu)成了當(dāng)前關(guān)于住宅用地續(xù)期的最大政策空白與公眾關(guān)切點。

非住宅用地：依申請批準(zhǔn)，有償續(xù)期

對于工商業(yè)（工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)）等非住宅用地，《民法典》同一條文規(guī)定其期滿后續(xù)期“依照法律規(guī)定辦理”。其核心法律依據(jù)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期；除因社會公共利益需要收回外，應(yīng)予以批準(zhǔn)；經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金。

簡言之，非住宅用地不存在“自動續(xù)期”，必須主動申請、政府審批、并重新繳納土地出讓金。這為地方政府針對工商業(yè)用地制定具體續(xù)期規(guī)則提供了明確的法律授權(quán)空間。下文主要關(guān)注“非住宅用地”的商業(yè)演繹。

1.2

政策演變：從國家原則到地方探索

土地續(xù)期制度的演變，是一部從確立框架到逐步細(xì)化的歷史。

制度奠基（1990年）

國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》首次設(shè)定了不同用途土地的出讓最高年限（居住70年、工業(yè)50年等），并規(guī)定期滿可申請續(xù)期，需重新簽合同、交出讓金。

物權(quán)定調(diào)（2007-2020年）

《物權(quán)法》及后來的《民法典》確立了住宅用地“自動續(xù)期”原則，將非住宅與住宅用地續(xù)期路徑徹底分開，但將住宅續(xù)期費用的具體方案留待未來立法解決。

地方破冰與試點

以粵港澳大灣區(qū)廣州和深圳近期出臺的相關(guān)政策文件為參考：（1）2026年4月15日，廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推動工商業(yè)用地市場化配置改革的指導(dǎo)意見》的通知（以下簡稱“廣州政策”）；（2）2025年9月18日，深圳市市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》的通知（以下簡稱“深圳政策”）。

深圳的特定場景

深圳的政策實踐更多與城市更新項目綁定。例如，對于已納入城市更新計劃但土地已到期的項目，規(guī)定在簽訂新出讓合同時需補(bǔ)繳“超期期間”的地價。這并非普遍性的土地續(xù)期政策，而是服務(wù)于城市更新流程的特殊安排。

廣州的系統(tǒng)性改革

作為粵港澳大灣區(qū)要素市場化配置改革試點，廣州近期出臺了針對工商業(yè)用地的續(xù)期系統(tǒng)性規(guī)則，代表了當(dāng)前政策細(xì)化的最前沿。其核心邏輯是“績效掛鉤、差異化對待”，為我們理解未來政策方向提供了關(guān)鍵范本。

1.3

廣州樣本：工商業(yè)用地續(xù)期的“績效掛鉤”邏輯

在住宅續(xù)期全國性細(xì)則“按兵不動”的同時，以廣州為代表的地方政府，正在非住宅用地領(lǐng)域推行一場精細(xì)化的市場化改革。其政策核心可概括為一張表：

這套規(guī)則清晰地傳遞出未來土地管理的政策風(fēng)向：

續(xù)期非“免費午餐”：無論是工業(yè)還是商服用地，續(xù)期就必須重新繳納土地出讓金，價格與市場地價（基準(zhǔn)地價/標(biāo)定地價）掛鉤。

“打折”有條件：高達(dá)30%的地價優(yōu)惠，只獎勵給那些土地利用效率高（產(chǎn)出率高、投資強(qiáng)度大）的企業(yè)。這實質(zhì)上是將續(xù)期政策作為引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級、提升土地利用效率的經(jīng)濟(jì)杠桿。

年限與績效掛鉤：續(xù)期年限不再是固定值，而是根據(jù)企業(yè)績效和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向動態(tài)確定，最長可續(xù)20年，最短可能只有5年（租賃形式）。

1.4

真問題浮現(xiàn)：商業(yè)不動產(chǎn)如何“定價”

對于商業(yè)不動產(chǎn)，真問題是“如何估值”的市場重構(gòu)。以廣州政策為代表的地方探索表明，未來非住宅用地續(xù)期將是一個市場化、差異化、有條件的過程。土地剩余年限將與企業(yè)的經(jīng)營績效緊密捆綁，續(xù)期成本將根據(jù)屆時的地價水平和企業(yè)“成績單”浮動計算。這意味著，擁有一棟寫字樓或購物中心，不僅取決于其當(dāng)下的租金，更取決于其未來持續(xù)獲得土地續(xù)期資格并承受相應(yīng)成本的能力。土地年限，從固定的背景條件，變成了一個動態(tài)的、影響資產(chǎn)價值的核心變量。

因此，土地續(xù)期絕非簡單的“到期交錢”技術(shù)問題。它正在重塑中國不動產(chǎn)價值的底層邏輯：住宅資產(chǎn)的價值面臨一項遠(yuǎn)期“或有成本”，而商業(yè)資產(chǎn)的價值則被嵌入一個持續(xù)性的“績效評估”循環(huán)之中。對于市場投資者進(jìn)行任何長期估值分析時，再也無法回避的“第一性原理”。

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2

資產(chǎn)盤活浪潮：

從“沉睡資產(chǎn)”到“現(xiàn)金奶牛”的魔法

當(dāng)土地續(xù)期政策，特別是與“經(jīng)營績效”掛鉤的續(xù)期成本，為資產(chǎn)估值引入了動態(tài)變量，一個更直接、更緊迫的問題便浮出水面：那些剩余年限正在流逝、利用效率低下、甚至未來續(xù)期資格都成疑的存量工商業(yè)用地與建筑，該怎么辦？

它們不再僅僅是賬面上的固定資產(chǎn)，而是隨時可能因“續(xù)期績效不達(dá)標(biāo)”或“高成本續(xù)期不劃算”而價值歸零的“沉睡資產(chǎn)”，甚至是“負(fù)資產(chǎn)”。這正是當(dāng)前席卷全國大中城市的資產(chǎn)盤活浪潮最原始的驅(qū)動力之一。盤活，不再是錦上添花的優(yōu)化，而是關(guān)乎資產(chǎn)生死存亡的必選題。

當(dāng)下的資產(chǎn)盤活，已遠(yuǎn)非簡單的“裝修出租”。它是在土地續(xù)期、規(guī)劃彈性、用途管制、產(chǎn)權(quán)登記、金融支持等一系列政策協(xié)同下，完成的系統(tǒng)性價值激活：

預(yù)期從模糊到清晰

續(xù)期規(guī)則（尤其績效掛鉤）讓資產(chǎn)剩余年限的價值變得可測算、可博弈，倒逼業(yè)主主動盤活以避免貶值。

產(chǎn)權(quán)從僵化到流動

用途轉(zhuǎn)換和產(chǎn)權(quán)歸集政策，讓資產(chǎn)的功能和權(quán)屬可以根據(jù)市場需求重新配置，提升資產(chǎn)經(jīng)營效率和現(xiàn)金流。如廣州政策明確，支持存量商辦用于保障性租賃住房、康養(yǎng)服務(wù)等，從而滿足更多真實消費需求。

現(xiàn)金流再造與穩(wěn)定化

利用“用途轉(zhuǎn)換”工具箱，將空置商辦改為保租房、養(yǎng)老院或社區(qū)服務(wù)中心。通過適配新產(chǎn)業(yè)、新需求，引入新運(yùn)營方，將原先微薄或不穩(wěn)定的租金，轉(zhuǎn)變?yōu)榭沙掷m(xù)、甚至增長性更強(qiáng)的經(jīng)營性現(xiàn)金流，從根本上將資產(chǎn)現(xiàn)金流錨定在民生需求上，降低經(jīng)濟(jì)周期波動影響，滿足公募REITs對持續(xù)穩(wěn)定分紅的訴求。

資產(chǎn)從孤立到可證券化

產(chǎn)權(quán)清晰、現(xiàn)金流穩(wěn)定的存量資產(chǎn)，正是可以通過金融資本盤活的對象。當(dāng)它們被合規(guī)化、可被有效估值，便具備了從“不動產(chǎn)”變?yōu)榭稍谫Y本市場流通的“金融產(chǎn)品”的潛質(zhì)。

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3

商業(yè)不動產(chǎn)REITs破冰：

購物中心、寫字樓如何變身“股票”

承前所述，珠三角密集出臺的存量資產(chǎn)盤活政策，并非孤立的“激活行動”。其更深層的邏輯，是為商業(yè)不動產(chǎn)打通一條從“沉睡資產(chǎn)”到“標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品”的終極通路——以公募REITs代表的資產(chǎn)證券化之路。

01

放棄線性思維，擁抱政策組合

任何單一政策（如僅談城市更新或僅談續(xù)期）都無法獨立解開存量困境。必須將“用途轉(zhuǎn)換、產(chǎn)權(quán)歸集、彈性年期、績效續(xù)期”視為一個可拆解、可重組的政策模塊包，根據(jù)資產(chǎn)稟賦進(jìn)行動態(tài)組合。

02

建立“年限-績效”敏感性分析模型

土地剩余年限與產(chǎn)業(yè)績效，是影響資產(chǎn)遠(yuǎn)期價值最關(guān)鍵的兩個敏感性變量。在評估任何存量項目時，都必須建立動態(tài)模型，模擬在不同績效達(dá)成度下，續(xù)期成本與年限變化對項目凈現(xiàn)值的沖擊。

03

關(guān)注政策的“期權(quán)價值”

臨時利用、短期租賃等政策，不僅本身是盤活手段，更是為資產(chǎn)賦予了“等待和觀察”的期權(quán)。在不確定性高的市場中，這類柔性政策的戰(zhàn)略價值可能高于其直接創(chuàng)造的現(xiàn)金流價值。

04

政策的閉環(huán)

地方政策逐步解決了資產(chǎn)“從沉睡到活化”以及“活化后如何延期”的問題，以購物中心、寫字樓、酒店和綜合體等為代表的商業(yè)不動產(chǎn)REITs，隨著首批項目獲批，已經(jīng)在資本市場正式啟航，形成“資產(chǎn)改造-經(jīng)營提升-資本退出-再收購改造”的良性循環(huán)。

對公募REITs估值的核心啟示：這意味著一只持有優(yōu)質(zhì)運(yùn)營資產(chǎn)（如高經(jīng)營性凈現(xiàn)金流的購物中心資產(chǎn)）的公募REITs，其未來需要預(yù)提的續(xù)期成本更低，可獲得的續(xù)期年限更長，資產(chǎn)的全生命周期價值顯著高于低效資產(chǎn)。土地剩余年限從固定常數(shù)，變成了由資產(chǎn)運(yùn)營能力決定的動態(tài)變量，這將成為未來公募REITs之間估值分化的關(guān)鍵驅(qū)動因素。

在中國存量資產(chǎn)的時代，物理空間的更新改造與產(chǎn)權(quán)期限的權(quán)利重構(gòu)已成為一枚硬幣的兩面。對于產(chǎn)業(yè)投資、運(yùn)營和金融賦能的啟示，在已落地的、可量化的政策工具在不同排列組合下，將如何重塑每一處資產(chǎn)的生命周期與價值圖譜，成為商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的新命題。這場游戲，已經(jīng)從“猜測政策”升級為“計算政策”。

風(fēng)險提示：1.公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險收益特征，其預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，屬于中高風(fēng)險品種，具體風(fēng)險評級結(jié)果以基金管理人和銷售機(jī)構(gòu)提供的評級結(jié)果為準(zhǔn)。2.公募REITs為不動產(chǎn)基金，大部分資產(chǎn)投資于不動產(chǎn)項目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營管理等因素影響，不動產(chǎn)項目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在不動產(chǎn)項目遭遇極端事件（如地震、臺風(fēng)等）發(fā)生較大損失而影響基金價格的風(fēng)險。3.公募REITs在不動產(chǎn)之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、收益率曲線風(fēng)險、利差風(fēng)險、供需風(fēng)險和購買力風(fēng)險。4.公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風(fēng)險。5.本基金存在其他與公募基金相關(guān)的風(fēng)險和與不動產(chǎn)項目相關(guān)的風(fēng)險，詳見招募說明書等法律文件。6.基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。7.投資者在投資基金之前，請仔細(xì)閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認(rèn)識本基金的風(fēng)險收益特征和產(chǎn)品特性，認(rèn)真考慮本基金存在的各項風(fēng)險因素，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風(fēng)險承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷售適當(dāng)性意見的基礎(chǔ)上，理性判斷并謹(jǐn)慎做出投資決策，獨立承擔(dān)投資風(fēng)險。8.本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達(dá)意見不構(gòu)成投資、法律、會計或稅務(wù)的最終操作建議，我公司不就資料中的內(nèi)容對最終操作建議做出任何擔(dān)保。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本資料中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。我國基金運(yùn)作時間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。