對話|邵宇：樓市分化將是常態 部分城市無法以時間換空間

鳳凰網報道 8月12-15日，由觀點機構主辦的『2025年博鰲房地產論壇系列活動』在海南隆重舉行，鳳凰網(房產)為特約支持門戶網站。

會上國家金融與發展實驗室特聘高級研究員、復旦大學管理學院特聘教授邵宇圍繞全球經濟形勢、中國出口、金融市場、投資方向及房地產等話題進行了深入分析。邵宇曾任東方證券首席經濟學家、總裁助理，擔任過宏源證券首席分析師，上海市寶山區發改委副主任等職。

美國降息帶來向上預期 A股多個熱門賽道應關注風險

宏觀經濟層面，邵宇分析全球經濟格局指出，當前全球經濟呈現高利率、高負債、低增長的特征，經濟體政策分化加劇。中國通縮、美國通脹，日本與歐洲處于中間狀態，新興經濟體面臨關稅沖擊。

在此背景下，中國出口面臨美國貿易限制，如加征關稅、推動產業鏈轉移等壓力。中國出口正在進行調整，總量未萎縮，未來或有產業實質性轉移，不確定性對投資和貿易擾動大。

但另一方面，市場預測美聯儲9月降息概率超90%，鮑威爾在位美國可能降25個基點。如果美國降息，則有助于包括中國在內的貿易體，出現一定程度的經濟提振。

由經濟觀察國內股市，A股和港股近期上漲，是因政策刺激、行業熱點等合力形成的結果。真正的“牛市”需靠國家經濟轉型產業升級帶動，科技類公司增多時牛市更值得期待。

從投資來看，人形機器人、低空經濟等都是熱門投資方向，但風險投資成功率普遍較低，一般人如果要投資只適合用閑錢來投資。另外AI也是熱門投資風口，但我個人認為AI可能是大泡沫。泡沫并非貶義詞，良性泡沫、或處于泡沫第二階段，早期還是值得投資的。

不同城市的樓市分化將持續 中國走完調整仍需時間

當前人們的消費趨于保守，因為對未來收入或生意預期降低。房產作為消費品目前也呈現明顯的分化局面，尤其是城市直接的房產消費分化。

上海核心區近年高端住宅市場仍屬火熱，因為上海樓市的購買力不止個人決定，它吸引的可能是全球的資本。其實我覺得中國應該分成上海中心城區跟中國的其它地方。可以把上海核心區看作“中國的一個縮影”，它的房價相對比較堅挺，因為持續有產業、人口(尤其是年輕人口)的導入，形成良性循環。不過也限于上海核心區，上海郊區樓市也分化明顯。

在“綜合性資源導入支撐房產購買力”的邏輯下，當前中國“鶴崗化”一類的城市是很難解決既有的樓市問題的城市，如果沒有產業和人口的導入，即使有時間也無法換取空間。市場選擇的結果就是未來城市之間的分化會持續。

大城市的吸引力再度提升、人口愈發聚集，會否催化低層級城市“空心化”？

這種結果并非沒有可能。但是人口的流動也有個人選擇的因素在，有些人味可能一段時間會去大城市謀生，老了以后或者出于其他生活需求的考慮，也可能會回去。也有些人會來回折騰，因為每個人都希望尋找到自己理想的棲息地。

今年新出臺的《住房租賃條例》我沒細看政策，如果它本質上導向租售同權，那一定會激活更多剛需。實際上住房這件事情是剛需的，但買房這個事情不一定是剛需，所以租售同權的推動下，更多人能夠通過租房解決自己的居住需求，無論對于滿足人群需要，還是促進城市房產存量消化，都有一定利好。

有人以日本為例判斷中國或許時隔一段時間，樓市也會走出滯緩、消費和就業等出現提振。這種說法并非沒有道理，但是具體要多長時間并不能完全以日本為參照。

中國最后一個人口的出生高峰應該是2016年(放開二胎)，前后出生了大概1800萬個孩子。那么20年以后，起碼還有1800萬個孩子要考大學了。這一波出生高峰的需求出清和調整需要一定時間，但我認為可能比日本的用時短。日本經過上一輪周期性調整花了約30年時間，中國幅員遼，創新能力發展迅速，可能會有更多的機會，希望不需要那么長的時間。但是中國具體要走多少年來調整確實不好判斷，因為中國既不是日本也不是美國，沒有完全能參考的樣本，只能自己走出獨立的中國化特色路線。

（來源鳳凰網；采寫王婷婷）