窺報|上半年經常性利潤貢獻超60% 華潤置地率先轉型"大資管"

鳳凰網風財訊報道 伴隨我國經濟新舊動能轉換，房地產加速面向存量市場構建新發展模式，這對企業長期運營資產的能力提出了空前要求。

當前，頭部房企幾乎都在積極探索“從資產所有者向資產管理者”轉型的可能。例如華潤置地自“十四五初”就提出加快建設「行業領先的城市投資開發運營商」定位，至今已實現“第二增長曲線”的打造；招商蛇口的資產運營與城市服務業務的貢獻率逐年提升；萬科攜手深鐵加強在城市運營以及物管、物流、公寓等賽道的布局；龍湖繼續重倉毛利率更高的運營業務；中交地產已剝離開發業務，聚焦物業服務和資產管理……

其中，轉型較早的華潤置地在房地產邁向“大資管”的進程中一直是先行者的角色，也由此其業務成績、戰略發展成果持續受到關注，因為這一定程度上是行業的“試金石”。

8月27日披露的2025年中期業績報告中，華潤置地實現綜合營業收入949.2億元，同比增長19.9%；綜合毛利率為24.0%，遠高于行業平均水平，且同比再增1.8個百分點；公司凈利潤為118.8億元，同比增長16.2%；核心凈利潤100億元，均處于行業領先水平。

值得關注的是營業收入中的“經常性收入”，合計為205.6億元，同比增長2.5%(含經營性不動產業務營業額121.1億元、輕資產管理業務營業額60.0億元、生態圈要素型業務營業額24.5億元)，在總營業額的占比已達21.7%；經常性業務核心凈利潤達60.2億元，利潤貢獻占比60.2%，同比提升了8.9個百分點。華潤置地的業務結構已經成功從住宅調向了多元業態，這在業內尚屬少見。

年內華潤置地還成功推動商業、有巢雙REITs平臺上市，打通了優質資產價值釋放的通道，這使得公司財報開始體現出資產經營和投資回報的良性循環。

摩根士丹利分析預估，華潤置地約400億元的可用購物中心資產，可能以超過20%的更高估值進行轉讓，并在未來3-5年內回收超過290億元的資本用于再投資。這種資本回收可能到2030年將其經常性利潤提升1.6倍，到2040年提升2.5倍，并支持分紅比例的逐步提高與估值重估。

某種程度上，這份中期業績印證了華潤置地“城市投資開發運營商”新角色的長期發展可能性，也驗證了房地產存量階段企業深耕“資本循環”取得可持續發展的正確性。

華潤置地管理層在中期業績說明會上就表示，雖然當前行業面臨結構優化陣痛，但長期向好基本面持續穩固。華潤置地“城市投資開發運營商”的戰略優勢愈發顯現,市場競爭力與品牌影響力持續增強。公司也有信心保持行業領先，以戰略定力與執行韌性穿越周期，為投資者創造長期穩健的投資回報。

房企開發業務競爭加劇

華潤置地“穩居前三”

開發業務作為房地產企業的傳統主業，在2025上半年呈現出“頭部聚焦、中部更卷、尾部出清”的狀況。中指研究院數據顯示，期內TOP10和TOP20企業的銷售額占比繼續提升，且增幅相較后續房企更為突出。

在頭部競爭加劇的趨勢中，華潤置地表現頗為突出，今年上半年實現物業簽約銷售額1103億元，穩居行業前三。此外期內華潤置地已銷售尚未結算的簽約額約為2513.7億元，預計其中1595.3億元將于2025年下半年結算，“穩三”的態勢鮮明。

截止6月末，華潤置地的總土地儲備約4895萬平方米，獲取項目18個，新增土儲儲備148萬平方米，82%位于一二線城市，其中的重點城市新增庫存較低，銷售量仍在上升、且新房價格有支撐力，這意味著華潤置地的規模和利潤水平有能力保持穩定。

管理層表示，下半年華潤置地整體的供貨充足，基本面穩健的一二線城市具備足夠的支撐力，公司將繼續打造“好房子、好社區、好服務”，通過精致化管理，增強自有渠道建設等方式，以客戶為中心做好增量和存量項目。通過系統化部署，華潤置地鞏固“行業前三”的目標不動搖。

經營與資管業務成“行業焦點”

華潤置地站穩第二增長曲線

經營性業務作為頭部房企現階段的核心角逐點之一，競爭逐步加熱。2025年上半年萬科的經營服務業務全口徑收入為284.2億元、保利發展的資產經營和物業服務收入109.32億元，均處于行業前列且持續增長。

華潤置地作為早一批從住宅轉向多業務的企業，今年上半年經常性收入為205.6億元，同比增長2.5%，顯示出更強的增長勢頭，并帶動公司整體營收和利潤率持續提升，“第二增長曲線”已站穩。

尤值一提的是，上半年華潤置地經營性不動產業務營業額達到121.1億元，踏過“百億門檻”且同比增長5.5%。其中，購物中心實現零售額1101.5億元，同比增長20.2%，保持行業領先位置，近9成購物中心零售額排名當地市場前三；整體經營利潤率65.9%,再創歷史新高。物業服務板塊的華潤萬象生活也在今年上半年實現“營業收入85.24億元，同比增長6.5%；核心凈利潤20.11億元，同比增長15.0%”的成績，處于該賽道前列。

大資管業務作為華潤置地模式轉型創新的重點之一，截至2025年6月30日資產管理規模已增加至4835億元。期內，華潤商業REIT總市值首破百億元、華潤有巢REIT業績穩中有增，加快了公司資產與資本的良性循環。

管理層表示，面向未來華潤置地將全力轉型升級，繼續推動經營性不動產及資管業務保持行業領先，夯實公司業績增長的新引擎，持續為股東創造價值。

多元業務加速發展

下一步較量“資本循環能力”

生態圈要素型業務作為置地轉型發展的加速器，2025年中期交出的成績單值得研究。

今年上半年華潤置地的租賃住房業務“有巢”已布局全國15城，在管項目房間數8.5萬間，管理規模提升至行業第六，期內實現營業額4.15億元（含輕資產管理項目）。代建方面，華潤置地2025年上半年實現營業額4.8億元，期末在管面積7992萬平方米，新簽政府代建面積位列行業第一。

此外，華潤置地前瞻布局文化體育產業，上半年新獲取了廣州大灣區文化體育中心、深圳寶安區歡樂劇場2個重大項目，在管項目達到19個，在管面積437萬平方米，成為首家實現大型體育場館全國化戰略布局的領軍企業。截至中期期末，華潤置地實現文體場館運營營業收入5.1億元，其中賽事與演藝收入上半年突破億元大關，賽事運營業務已成為華潤置地文體業務的新增長極。

可以看到，華潤置地持續推進旗下公寓、文體等多元業務的開展，以提升對應的底層資產的價值，這也是該司“資本循環”的基礎——在更高價值的底層資產之上，打通“募投建管退”業務閉環的華潤置地，能夠從資本市場獲取更高的估值和更大的投資溢價空間。

摩根士丹利研報中就指出，華潤置地推動向“資產管理者”的轉型，有利于公司獲得高于賬面價值的估值，該公司的“資本循環能力”也將鞏固其領先地位并推動股息增長。

（鳳凰網王婷婷/文）