上海
前日發布熱點城市視頻解析后，評論區有人期待對當下二手房市場進行解讀。
截至2025年10月，30個重點城市二手房成交面積1469萬平方米，環比下降12%。
累計來看，2025年前10月，30個重點城市二手房累計成交同比仍保持6%的增長，這一數據要優于新房市場，前10月，30個重點城市新房成交累計同比下跌7%。
一個是漲6%，一個是跌7%。所以，二手房雖然成交規模在逐月下降，但相對更穩。
而從一二手成交面積累計來看，目前已經“止跌”，2025年前10月，30個重點城市一二手成交總面積與2024年同期持平。這說明，當前市場整體需求相對穩定，并未出現大幅度下滑。其中已有部分城市開始增長。
2025年10月30個重點城市二手房成交面積1469萬平方米，環比下降12%。
2025年至今，30個重點城市二手房成交最高點在3月份，達2218萬平方米。這一成交規模雖然沒有超過2024年12月，但也排得上2021年至今二手房單月成交規模前三，走出了明顯的“小陽春”行情。
此后，30個重點城市二手房成交面積開始走低，尤其是在2025年下半年后下跌明顯。
這一方面是前期需求消化較多，另外一方面則是在“四代宅”等新規項目的沖擊下，新房市場對二手房形成了一定的分流。
從房價來看，國家統計局70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，各線城市價格環比已連續多月下降。
若以2011年1月份房價為基點來看，無論一手房還是二手房房價的最高點都出現在2021年下半年，隨后開始逐步下降，一直到2023年出現過一波反彈，然而從2023年下半年起再次進入下跌通道。
從下跌幅度來看，二手房房價下跌幅度明顯大于新房。
從部分重點城市來看，CRIC數據顯示，廣州、杭州、天津等城市二手房房價跌幅擴大，同時上海、南京、武漢等城市二手房房價跌幅收窄，北京二手房房價出現了上升。
事實上，二手房市場在經歷了一段時間的“快速降價換取成交”后，當前市場高性價比“筍盤”開始變少，再加上部分城市出臺了新政，買賣雙方的心態博弈再次發生變化，部分城市成交價開始止跌。如上海我們就曾對其掛牌價及成交價進行過深度分析，其中不少區域項目二手房租售比已高于2%。（詳見《》）
對房地產市場來說，新房和二手房市場一直存在聯動關系，新房和二手房既能相互帶動促進市場發展，也存在一定的競爭和互補。因此不能割裂地看待新房和二手房市場。
2025年前10月，30個重點城市一二手房成交面積27443萬平方米，較2024年同期持平。其中新房同比下降7%、二手房同比上漲6%。
聚焦到具體的城市來看，一線城市前10月累計同比全線上漲，漲幅最高的是深圳，達12%，二線城市明顯分化，其中合肥、重慶、成都等城市累計同比漲幅超10%，當然也有部分縮量明顯的城市，如大連、寧波等。
我們預計接下來兩個月新房市場整體延續9-10月的態勢，四季度市場或比三季度略好，但從全年來看將比2024年有所下降。二手房市場延續下跌態勢，從全年來看與2024年持平或略有下降，整體一二手房規模受去年高基數影響將比2024年下降。
二手房市場整體“以價換量”趨勢延續，其中部分城市區域的議價空間或將收窄。
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