江蘇
在美國，大多數首次購房者都會選擇30年期抵押貸款。這種購房模式可以追溯到20世紀30年代的大蕭條時期。在過去近百年里，這是美國人購買房屋的主要方式，因為每月還款比例比15年期抵押貸款要低。
但是美國目前高居不下的房價和介于6%到7%之間的抵押貸款利率，使許多年輕美國人無法實現購房夢想。根據美國全國房地產經紀人協會上周發布的數據，2024年美國首次購房者的平均年齡升至創紀錄的40歲。
本周，唐納德·特朗普總統提出了一項應對住房負擔壓力的新想法：50年期抵押貸款。盡管細節不多，但政府官員表示，50年期抵押貸款可以降低每月還款額，從而幫助更多目前被市場排除在外的美國人買房。特朗普國家經濟委員會主任凱文·哈塞特（Kevin Hassett）在周一接受采訪時表示：“它的作用是，將中產階級典型家庭的月供大幅降低，每月減少幾百美元。我們需要幫助人們擁有住房。”
對于政府這一新提議，業內也有許多不同聲音。南加州大學馬歇爾商學院的金融與商業經濟學教授理查德·格林說道。“延長后每個月的還款比原來降低的其實非常少。但卻讓人們承擔更多風險，因為他們需要很長時間后才能開始償還本金貸款。房主最終會在長期內支付更多利息。”
以一套45萬美元的房子為例。若采用30年固定利率為6.25%的按揭貸款，每月還款約為2,771美元。在貸款的整個期限內，房主將支付超過54.7萬美元的利息。
如果選擇50年的貸款且利率相同，每月還款將降至約2,452美元——但總利息將激增至約102萬美元，比30年貸款多出87%。
格林表示，提高住房可負擔性的最佳方法是在大家想居住的地方建造更多住房。更便宜的房貸可能會增加需求，但如果沒有新增供應，實際上可能會推高房價。
貸款機構loanDepot的首席投資官Jeff DerGurahian認為，對于50年的貸款，一些首次購房者可能要在九十多歲時才能還清房貸。而且貸款期限過長，違約風險更高，因此貸款方可能會收取更高的利率。此外，由于借款人實現凈資產的時間更長，房價下跌可能會導致更多房主的欠款超過房產價值。
50年期抵押貸款也存在法律問題。根據2008年房市危機后通過的《多德-弗蘭克法案Dodd-Frank Act》，貸款期限不得超過30年。要實現這一點，特朗普政府還需要大量立法。
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