昆明地鐵想明白了：地鐵的事地鐵干，開發(fā)的事開發(fā)商干

昨天一二一大街TOD地塊拍賣的結(jié)果既在情理中，又在意料之外。這塊地早就確定了建設(shè)開發(fā)方向，前期工作也已開展，甚至連規(guī)劃方案都已流出，今年8月，昆明市委書記一行還曾到現(xiàn)場進(jìn)行過調(diào)研，因此成功出讓是很容易猜到的事，但拿地企業(yè)是義承置業(yè)，就多少有點(diǎn)意外了。

一二一大街TOD項(xiàng)目位置極佳（圖源：銘騰機(jī)構(gòu)）

在上個(gè)月土地拍賣公告發(fā)布后，云南房網(wǎng)曾經(jīng)猜測很可能是昆明軌道公司自己，或者是合作企業(yè)拿地，比如昆明地鐵早就和中鐵成立了中鐵站城開發(fā)公司，合作目標(biāo)之一就是共同開發(fā)昆明地鐵TOD資源，但實(shí)際拿地的卻是此前并沒有昆明地鐵有合作的義承置業(yè)。

但一二一大街TOD地塊作為難得的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，義承置業(yè)能夠在沒有競爭的情況下底價(jià)拿地，說明義承置業(yè)和地鐵方面早就有了合作意向，只不過外界一無所知罷了。

由義承置業(yè)開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)然是沒問題的，義承置業(yè)早就在接盤開發(fā)麗陽星城二期的過程中，證明了自己具有處理復(fù)雜項(xiàng)目的能力。今年接連開盤丹霞翠嶼和金川翠嶼兩個(gè)新項(xiàng)目，進(jìn)一步展現(xiàn)了義承置業(yè)的資金實(shí)力。一二一大街TOD項(xiàng)目雖然位置金貴，但畢竟面積不大，總共才21.71畝，總建面4.05萬平米，以如今義承置業(yè)的實(shí)力，基本上是手拿把掐，這也大體上保證了一二一大街TOD項(xiàng)目不會中途掉鏈子。

昆明地鐵沒有自己拿地自己開發(fā)，也是非常務(wù)實(shí)的選擇。一方面，如今昆明地鐵資金壓力大，線路建設(shè)尚未完成，地鐵客流又有所下降，確實(shí)也沒有多少財(cái)力投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。另一方面，過去軌道集團(tuán)自己開發(fā)項(xiàng)目并不順暢，比如世博車輛段TOD、北部汽車站項(xiàng)目、呈貢B地塊、草海安置房項(xiàng)目、嚴(yán)家山項(xiàng)目等，都或多或少有些問題，有些至今未能善后。像世博車輛段TOD項(xiàng)目，軌道公司自己干了個(gè)半拉，后來幾次招商都沒有結(jié)果。

昆明軌道公司在2號線北部汽車站開發(fā)的行業(yè)體曾經(jīng)長期閑置

本來，2022年昆明軌道集團(tuán)和中鐵合作成立的中鐵站城開發(fā)公司，就是一個(gè)TOD項(xiàng)目開發(fā)平臺，可是中鐵站城如今手上還有福德村城改項(xiàng)目，即仍然在建的央璽春風(fēng)。此項(xiàng)目對外的宣傳是雙鐵TOD，難度和體量都不小，中鐵站城，尤其是操盤方中鐵恐怕也騰不出手來開發(fā)新項(xiàng)目。

昆明軌道集團(tuán)作為地鐵沿線，特別是地鐵車站周邊地塊的一級開發(fā)企業(yè)，最直接的獲利方式其實(shí)就是土地整理完成后被成功出讓，軌道集團(tuán)從土地出讓金當(dāng)中獲得相應(yīng)收入，其次才是自己拿地進(jìn)行一二級聯(lián)動開發(fā)，雖然后一種方式理論上能夠?qū)崿F(xiàn)收益最大化，可是對地鐵公司的資金實(shí)力、操盤水平都有很高要求，國內(nèi)只有深圳地鐵、成都地鐵等在這方面有比較成功的經(jīng)驗(yàn)。

昆明地鐵過去在房地產(chǎn)二級開發(fā)方面乏善可陳，在地鐵1號線西北延尚未貫通，一二一大街站尚未建成的情況下，自己專心修地鐵，讓更有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)來開發(fā)一二一大街TOD地塊，其實(shí)是明智之舉。而且一二一大街TOD地塊成功以3.3億的價(jià)格出讓后，昆明地鐵作為一級開發(fā)商也能很快獲得相應(yīng)收益，可以投入到嗷嗷待哺的地鐵建設(shè)中。