廣東
◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 陳意
大家好，我是陳意。
幾天前，我有幸受邀參加了一家日本上市不動產公司的年度答謝會——這家公司他們的年營業額超過1.2萬億日元（約合77億美元），堪稱日本不動產行業的“巨無霸”，交易體量非常驚人。
在答謝會現場，我見到了三井住友銀行的社長、東急集團的社長以及其他各大商社的高層，幾乎清一色日本本土財團面孔。說明，這些企業和個人幾乎都在深度參與日本的樓市。
有點意外、卻又在意料之中的是：在這家公司接近萬億日元的成交量中，華人投資者所占比例其實并不高。現場華人客戶寥寥，連一桌都湊不齊。我們是為數不多的華人代表，之所以能受邀參加，也多虧今年和這家公司有了一些業務上的合作。
熟悉我們的朋友都知道，我們公司已經深耕于東京不動產業務一線10年，與多家日本公司、銀行都長期共事保持合作關系。（例如，可以為外國買家拿到日本銀行的低息貸款，還有市場內部未公開房源等資源），圈子并不局限于華人內部。
可就在一個成交額破萬億、日本大佬云集的現場，卻見不到多少華人、乃至外國人的身影，不禁讓我想起那些鋪天蓋地的新聞，比如“外國人炒高日本房價”、“中國人把日本土地買光了”等等。
到底是誰，才真正主導了日本的土地和房產市場？
這就不得不提，前段時間國土交通省公布的一組數據，關于今年1-6月日本新建公寓的買家構成，數字很冰冷，結果很意外。
2025年1至6月，在東京都成交的新建公寓中，以海外地址登記買主的僅占3%；大阪府為2.6%，京都府為2.3%。
即便在號稱“外資最集中”的東京中心六區，千代田、港、新宿、澀谷、中央及文京，這一比例也只有7.5%。
換句話說，每賣出的100套新房里，僅有3套落入“海外”名下，若再剔除常駐外企員工和僑民等剛需，純粹投機性購買的比例則更低。
一邊是官方給出的白紙黑字，一邊是社交媒體渲染的外國炒房團，怎會如此割裂？
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觀感與數據之所以打架，主要有兩點原因。
首先，統計口徑不同。
國土交通省的統計只把“新建公寓”且以“個人名義、海外住址”登記的交易納入范圍，而忽略了大量海外資本主力，都在收購日本的商業地產、整棟寫字樓、酒店和物流倉庫。這些交易大多數以“法人名義”進行，在法律上不等于“海外個人”，自然不出現在官方數字里。
與此同時，新房與二手房的市場結構完全不同。
日本城市化已高度成熟，市面上公寓買賣的90%都是二手房交易。新房由開發商統售，價格透明、溢價高且議價空間小；而二手房則交易更自由，靈活議價、可整棟收購，也更容易改裝為民宿或長租公寓，因此成了外資眼中的“價值洼地”，屬于真正的交易主力。
中國人、新加坡基金最活躍的正是這類二手公寓、或整棟樓收購，卻未被納入“新建公寓”統計，于是“海外買家”在表格上幾乎隱形。
其次，眼球經濟與選舉政治的傳播邏輯，放大了錯覺。
“中國人、海外財團買爆日本土地”是流量密碼，也是選票密碼。媒體樂于放大個案，尤其選舉季期間，政客需要為高房價找“替罪羊”。
把問題歸咎于“外國人投機”，遠比歸因于“貨幣寬松、建筑成本飆升”等內部原因更能激起公眾的情緒，從而轉移焦點，輕松拉到選票。
所以潮水背面，究竟是誰才是日本房產土地的“大買家”？
或許正如我在答謝會看到的那樣，在日本樓市的最大“牌桌”上，真正的籌碼依舊握在日本人自己手里。
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